楼市下行未来房价如葱？专家：未来二三十年还有2亿人要买房！

当下的楼市，各种消息漫天飞，有人说，楼市要凉凉了，因为无论是从价格，还是成交量，都在下跌；也有人说，楼市小阳春来了，因为很多地方的楼市开是回暖了，房价开始上涨了，人们开始抢房了，炒房客的身影也重新出现在市场上了，那么，楼市到底如何呢？

要回答这个问题，我们得从多个角度去看，首先，从政策层面来看，楼市调控并没有放松，从全国范围来看，国家对调控的态度和基调，都没有变，而现在楼市调控的目标就一个，那就是“稳”，让楼市稳下来，这是当前及未来一段时间楼市调控的目标；其次，从市场来看，在去年的严厉调控和问责之下，很多地方的楼市都应声凉凉了，这也是大家都看到了的，而今年以来有些地方开始回温，其实，我们一直认为，局部的回温，不代表整体的回暖，看形势，首先得看大局。

再从局部来看，的确，部分前期暴跌的地方开始出现回调，比如曾经腰斩的燕郊，楼市上涨的幅度不算低，前期跌的比较厉害的厦门，也开始回暖了，但是，现在的回调，也还没有达到暴跌之前的水平，如果以这个就来判断楼市回暖，似乎为时尚早。

而近一段时间以来，关于楼市长效机制、房地产税的消息，不绝于耳，这也表明，老百姓对楼市的关心，可能远比想象中的更热烈，而国家层面，长效机制正在稳步推进中，那么在长效机制下，未来的房价会如何呢？

这一点，很多人都记得，马云曾经说过，未来房价如葱。也就是说，在他看来，未来的房子将一文不值。

那么，真的是这样的吗？从历史上来看，中国人对房子的钟情由来已久，“有房才有家”的观念深入人心，要让中国家庭不去买房子，短时间会比较难，当然了，现在很多专家倡导大家租房住，其实是为了排解现在那些买不起房子的人对高房价的抱怨，然而，这是治标不治本的，因为在老百姓的心目中，只要买得起，还是要自己买，租房子再好，那也是别人的。

另外一点，从经济学的角度来看楼市，供求关系决定了房价的走势，那么现在楼市的供需平衡吗？显然是不平衡的，虽然从全国来看，户均住宅已经有1.1套，但是，这之间的不平衡问题非常突出，也就是大量人拥有两套或多套住宅，同样也有一大批人一套住宅都没有，而这也就意味着，未来还有一大批人要买房子。

那么，到底有多少人需要买房子呢？

中国房地产业协会会长冯俊表示，中国房地产市场已经告别了极度短缺的岁月，但目前尚未达到真正的供需平衡。“在未来的二三十年里，大体上还有2亿多农业人口转为城市人，为2亿多人口提供住房也是艰巨的任务。”

两亿人口进城，这意味着什么？我们按照平均3口一个家庭来计算，一个家庭需要一套住宅，这就意味着，需要大约7000万套住宅。

这是个什么概念呢？根据恒大研究院“泽平宏观”发布的数据显示，从1978年到2017年，我国城镇住房套数从3100万套增至3.03亿套，增加约2.7亿套。

在此之前，同话财经曾经在撰文分析房屋空置率的时候，测算过，在过去的20年的时间里，依据建筑面积来测算，按100平米每套房子测算的话，竣工的房屋共1.05一套。

不去考虑时间差异，简单的计算的化，也就是说，未来二三十年的时间里，新增的房屋需求，与过去的二十年是差不多的，这是不是意味着楼市还将有几十年的高速发展期呢？

当然了，简单的理解，似乎是对的，但是，我们也应该注意到，政治、经济、人口、产业、房地产行业自身等环境都发生了巨大的变化，而更为重要的一点，就是进城的2亿农民，还有多少人在高房价面前，还具有购买力，这一点，或许将成为一个巨大的问号！

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