楼市“力度最大”的减税来了，透露了什么信号？

最近一段时间以来，关于楼市减税的消息，受到了广泛的关注，在春节之后，北上广深四大一线城市，几乎同时降低出租综合税率，基本都是减半征收，到3月初，这四个一线城市，又几乎是同步降低了住房交易的税费，那就是增值税附加税和印花税减半征收。

总体上来说，虽然有人会说了，降低出租的综合税率，其实，对买房没多大的关系，而增值税附加税和印花税，本来就没多少，的确，相对于房价来说，影响并不大，但是总体上，是降低了税费，对于房屋交易来说，总体上是利好的消息。

不过，今天（3月12日），有一个城市推出了实锤的减税消息。

3月12日，财新报道，东莞二手房交易个税或将二选一：或缴纳房屋增值部分的20%；或缴纳全额的2%。在房价上涨的背景下，这相当于大幅减税。

我们先来看下，东莞的这个政策，影响到底有多大。

中国绝大多数城市，都是按照1%到2%的核定税率，来征收二手房交易时的个税的。只有东莞和北京是例外，严格按照差价的20%征收。

大家都知道，在二手房交易的时候，因为房屋的升值，会产生个人所得税，我们来举个例子说明这个新政策的减税效果：

假如，A有一套房子，10年前100万买的，现在涨到300万元，那么如果现在出售，中间差价就是200万元，当然了，扣除“可以证明的”、“合理的”成本，比如装修费、按揭成本、纳税成本，假设是30万元。那么，这套房子卖出的时候，A理论上就有170万元的收入。

如果按照20%的个税税率，那他需要交纳34万元的个税。

如果，按照新的规定，这套房子卖300万，假设官方给出的纳税评估价也是300万，那么按照2%的核定税率，个税只用缴纳6万元。

从上面的例子，我们可以看出，就这一个政策，就使得税务的成本降低了28万元。

如果说，这是“力度最大”的减税，应该一点也不过分。

那么，为什么近期这些热点城市都急着来降低房屋交易的税费呢？又传递了怎样的信号呢？

第一，减税的背后，是楼市的真相。那么，真相是什么？是我们在新闻或媒体上看到的回暖吗？显然不是，更不是我们看到统计数据里新房交易的火爆与价格持续上行。实际上，真正能反映楼市实际情况的二手房交易市场，已经非常冷了。根据易居研究院数据，2月份，北上广深等10大城市二手房成交量为2.9万套，环比下降40.9%，同比下降7.1%。

我们来看一下，四个一线城市的二手房数据：

北京：根据中原地产数据，2月份北京二手房网签6597套，较1月份的11739套，环比下降43.8%；较去年2月份的7914套，同比下降16.6%。

上海：根据易居研究院数据，2月，上海二手住宅成交9797套，环比下降40.6%，同比增长36.2%。

广州：根据阳光家缘数据，2月广州（南沙、从化除外）中介网签量为1611宗，较1月环比大幅下降47.9%，较去年春节同期大幅下降48.5%，成交创近4年以来新低。

深圳：根据易居研究院数据，2月深圳二手房成交量为2209套，环比下降50.8%，同比下降35.9%。

从上面的数据中，大家或许就明白，为什么要减税，因为这些减税的措施，针对的是二手房交易，虽然力度有大有小，但是这不仅有导向的意义，更能实实在在的降低购房者的成本。

另外，我们再来看东莞的数据，根据乐有家的数据显示，东莞二手房2018年网签34408套，环比下跌32.1%。之所以下降这么多，跟个税税率太高有直接关系。房价涨了之后，个税虽然税率没有增加，但纳税额太高，影响了购房者的积极性。或许，这才是东莞要进行调整的最主要原因。

第二，减税的背后，是楼市维稳的考虑。大家都知道，从去年底开始，2019年的楼市“稳”的基调就已经定了下来，而各地楼市维稳，也非常积极，甚至有地方成立了专门的机构，也有地方降价未遂，另外还有地方针对楼市低迷，开始变相放松调控，可以说，花样百出，但最终的目的，还是为了稳。因为稳的目标，让房价不涨，是可以控制，但是一旦不涨，怎么控制房价不跌，这就有点困难了。

第三，减税的背后，隐藏着楼市的走向。为何会减税，从影响的角度来看，这与降息的作用是一样的，在一定程度上，都有刺激的作用，如果这些政策放在一年前，市场反应必然会猛烈，然而，现在的市场反应似乎没那么强烈，这表明楼市的形势和预期都已经发生了变化。那么，未来楼市会如何走呢？我们有一个基本的判断，那就是在因城施策的背景下，类似这样的政策，还会推出，只不过，大家要能找到合适的点。

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