不确定该不该买房？先看看这两个指标背后的楼市真相

在2019年刚过去不到2个月，关于楼市的各类消息，令人应接不暇，从一月份和春节期间的数据来看，楼市凉意明显，但是，从统计局的数据来看，又还是以涨为主，而当下市场上，各种关于回暖的声音，不绝于耳，还有不少媒体，在鼓吹，现在已经到了入市的窗口期了，那么，到底现在是不是买房的好时机呢？

关于买房时机的问题，同话财经曾经专门撰文分析过，我们要重点关注三个方面，一是形势，二是需求，三是购买力。后面两个其实都是与个体相关的，而比较难判断的就是形势了，尤其是在信息爆炸的今天，到底哪些是真，哪些是假，如何分析，如何判断，对于普通老百姓来说，就很困难了。

根据苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙的分析，在专业人士眼里，要看清2019年中国楼市的前景，有两个关键指标的走势必须要搞明白：一是代表市场需求的房地产业GDP；二是代表供给的房地产开发投资增速。

其实，这两个概念，在楼市里，一个反映的是需求，一个反映的是供给。这两个数据的真实情况弄明白，楼市的真相基本就清楚了。

我们先来看看房地产业GDP，这是个什么概念呢？是指房地产行业经济活动中，全部商品和服务总价值，扣除生产过程中投入的中间品价值，所得到的增加值，这是一个增量的概念，统计的范围包括开发商的经营活动、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营等领域，比普通的住宅销售或者开发，所涵盖的范围要广。

这个数据在2018年12月份的时候是多少呢？2%，在所有大类行业中处于最低水平。

在此前楼市暴涨的十几年的时间里，房地产业GDP增速低于2%的情形，出现了三次，分别是在2008年四季度（金融危机冲击造成楼市低迷）、2012年一季度（2011年启动调控）、2015年一季度(调控放松后库存上升），也就是在2015年一季度之后，国家提出了去库存的要求，其实也是这一轮楼市行情的开端。

数据来源：Wind，苏宁金融研究院

上面的图片是房地产GDP增速的变化与商品房销售面积变化的一个比较，从图上看出来，其实，房地产GDP的变化趋势，与商品房的销售变化趋势是一致的，这就意味着，由这个数据，是能反映出楼市的具体需求与交易情况的。

再来看另一个数据，房地产开发投资的增长速度，房地产开发投资包括土地购置、建筑过程中设备投入和劳动价值，是一个总量的概念。

据国家统计局网站消息，2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。

然而，根据苏宁财富资讯的分析，很有意思的是，虽然，房地产开发投资增速稳定，但是房地产整体投资中，建筑工程投资一路下滑，2018年全年增速为-2.3%，且与房地产投资整体增速的裂口持续走阔。

实际上，大家都知道，建筑工程投资才是带动上游钢铁水泥、下游建材家具行业的主要动力，对实体经济贡献更大，也更能带动房地产业GDP的增长。

这也意味着，虽然看起来房地产开发投资增长，但这背后可能是一种虚假的繁荣，并没有带来与之相关的实体的繁荣，或许这也是很多人诟病房地产的主要原因，其背后根本的原因在于，在房地产投资中，投资购置费用占比不断攀升，据相关数据显示，2018年土地购置费增速达到57%，该项费用在房地产投资中的占比也从十年前的20%上升到2018年的30%。

那么，上述这两个数字，在2019年将会如何变化呢？

房地产业GDP受到各方面的影响，最主要的是市场和需求，而2019年，楼市面临的情况是，棚改大幅度压缩，调控进一步严厉，房价持续高升，在高房价面前，居民的购买力下降。虽然还有很多人想买房，但是由于受到购买能力的限制，购买意愿难以转化成有效的购买需求，而另外那些有购买能力的人，又缺少购买资格，这就使得整体楼市的需求在下降，在2019年，房地产业GDP或许将难以大幅度回升。

房地产开发投资将会稳中趋降，主要是因为土地成交不像过去那么火爆，整体房地产市场投资资金来源紧张，在整体下行环境面前，开发商开工意愿下降。这一切都使得房地产开发投资将稳中有下降趋势。

这意味着什么呢？就是从整体形势来看，楼市需求下降，供给也将呈现下降的趋势，结果便是成交低迷。这一点，从一月份和到目前的情况其实也能看出来。

但是，近一段时间以来，个别地区出现了回暖迹象，于是又有人开始鼓吹楼市小阳春来了，这一点，还是要提醒大家的是，部分地区的回暖，不代表整体回暖，同话财经在去年底的时候就分析，2019年的楼市将呈现分化趋势，一线趋稳，二线走强，三四线分化明显，因此，大家是可以买，但是一定要擦亮眼睛。

同话财经原创文章，转载请注明来源并保留本站链接。