告别公摊背后的深意，真的与房产税有关吗？

今天，无论是朋友圈还是各大媒体，都在热传“告别公摊”的消息，这说明“公摊伤民”是由来已久，而且光大老百姓也痛恨已久，因此，才会引起这样的广泛关注。

那么，我们先来看一下，为何公摊会如此伤民呢？关于公摊，大家都知道，人们在买房的时候，都是按照建筑面积计价的，你房产证房写的面积，是建筑面积，建筑面积是指建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积大家都会明白，就是套内实际你可以用的面积，而辅助面积呢，其实可以直接理解为公共面积，也就是辅助使用的比如楼道、走廊之类的面积，结构面积，就是建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。

实际中，人们买房的时候，你所买的房子的面积，其实包含了很多公摊面积在里面的，当下很多城市商品房普遍得房率在70%左右，这就意味着有近3成的公摊。

在前几年，对公摊面积的讨论，当然，绝大多数是诟病，一直不断，连新华社都连发多篇文章拷问，“公摊伤民何时休？”足以说明，公摊这个畸形的制度，的确是应该改一改了。

近日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

一石激起千层浪，引起了广泛的关注。

虽然有相关媒体解读认为，这是大家的误读，或者说，是广大购房者的一厢情愿，但是，作为全国主管房产事务的部门，住建部，在其官方文件中，首次明确提出房屋应由套内面积来进行交易，意味深长，非同一般。

这更表明，公摊这一畸形的制度，或许是真的会离我们们远去了，虽然还需要一定的时间。

我们先来看看，一旦真的取消公摊，房屋都按照套内面积交易，将会带来哪些影响？

一是对于老百姓来说，房屋明明白白交易，当然是好事情；二是由于是套内面积，那一定会带来名义房价的上涨，这种上涨的幅度应该在30%-40%，因为当下通行的公摊比例都在30%左右；三是对于开发商来说，由于房屋交易更加透明，如果政府还继续限价，这将会更麻烦，因此，可能会加快开发商推盘力度；四是房屋的公共面积或许会大幅度压缩，有媒体拿重庆和国外的住房进行比较，那种一梯两户的情况可能就比较难了，公共过道、入户大厅可能就会变得比较拥挤，因为这些地方其实是要占用开发商的成本的，而这些虽然是加到购房者头上，但是，加太多，购房者也不见得买单。

而还有另外一个非常重要的深意，我们认为，以套内面积交易，其实也是构建楼市长效机制的重要一个环节，为什么呢？当下除了重庆之外，都是以建筑面积来计算，而不同的小区、不同的城市，公摊比例差距很大，多层的公摊在10%左右，而高层在30%左右，公寓的公摊会更高，前几年还有报道某小区的公摊达到50%，这就会带来一个非常大的难题，就是人均居住面积难以准确衡量。

我们举个例子，以两个极端的情况来看，A家庭和B家庭都是三口之家，都拥有建筑面积150平方米的房子，这样来看，人均建筑面积都50平方米。但是，A家庭所在小区为多层，公摊比例为10%，那么这样计算，他们家实际居住的面积为135平，人均套内面积为45平；而B家庭所在小区为高层，公摊比例为40%，那么，B家庭的实际套内面积为90平，人均套内面积仅30平米。

我们举个不太恰当的例子，假如，人均超过30平，就算豪宅，都应该征收房产税，那么，按照建筑面积算，A和B家庭都是豪宅，都应该征收房产税。但是，实际上，B家庭的居住面积很小，根本谈不上豪宅，因为按照套内面积算的话，他家人均面积正好30平。

当然，如果公摊比例达到极端情况，50%，那上面这种情况将会更加严重。

大家都知道，房产税作为一项与老百姓息息相关的政策，一直以来备受关注，而作为楼市长效机制的重要一个举措，虽然在大家翘首期盼中，但一直并未出台，而这次的“去公摊”，或许正是为房产税的征收铺路。

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