全面放宽落户限制！都市圈时代到来，对楼市意味着什么？

知名经济学家任泽平有一个比较知名的楼市论调，那就是，楼市短期看金融、中期看土地、长期看人口，按照这个理论，看一个地方楼市的发展，长远看，一定要关注人口。

在这一轮楼市的暴涨中，尤其是在严厉的楼市调控之下，分化立现，那些人口净流出的城市，虽然在整体楼市暴涨之中也出现了上涨，但是上涨幅度并不会太大，即便在炒作之下，房价涨了很多，但是一旦调控趋严，楼市下行，这些城市下降也非常明显，这也表明，这些地方的楼市缺乏有效的支撑。

相反，那些人口净流入的城市，在楼市上涨的时候，一马当先，而当调控严厉之后，很多也还依然保持了较为强劲的增长，古城西安，便是一个非常典型的例子。在抢人大战之下，西安两年净增落户人口100多万，而这也使得去年西安市二手房价格上涨超过30%，实际上价格涨幅比这要大。

从城市发展，或者房地产的情况来看，人口的流动对楼市会产生非常深远并且实际的影响。

因此，在这一轮楼市下行之后，2019年春节之后，很多城市又重新开启抢人模式，已经有16座城市，再次发布了人才新政。

为何人才新政会对楼市产生影响呢？这就要说咱们国家比较特殊的户籍制度，一个人到一个城市居住，如果你想真正成为这个城市的居民，那你要将户口转到该市，可是，转移户口的时候，你得有个户口的载体，那就是房子。因此，在很多地方，其实，落户，就意味着买房。也因此，人口的流入，其实就是房子的需求。当然了，在抢人大战中的很多城市，会为流入人口提供集体户挂靠，但是，当你要生小孩子，办理其他事项的时候，你会发现限制非常多，因此，实际上，户口还是人们房子的一个主要属性。

不过，2月21日，国家发改委发布《培育发展现代化都市圈的指导意见》，明确提出，到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。

放开落户限制，这意味着什么？举个简单的例子，假如，现在A的小孩想到南京去上学，那首先你得有户口，并且在学区范围内，因此，需要买房，然后，根据南京最新的落户新政，房子面积太小了积分还不够，因为南京新政是根据房子面积积分。

一旦放开落户限制，那就意味着，不需要买房，也可以直接去落户。

我们先来看看，意见的表述，是除个别超大城市外的城市，那么，哪些城市是超大城市呢？按照当前的人口规模来看，符合超大城市概念的，恐怕也只有北上广深这四个一线大城市了。

那么，放开城市落户限制，意味着什么？

首先，放开落户限制，其实是在为未来的城市建群，从意见中，我们可以看出城市发展的思路，从建立一体化的都市圈，到一体化的城市群，再到区域间的协调发展，以发挥都市圈、城市群的辐射作用，缩小城乡差距。

其次，提升城市间的协同。在这些城市圈、城市群里，将会越来越突出领头者的角色，比如，传统的四大一线城市，还有九大国家级中心城市，还有一些比较强的，正在崛起的省会城市，将会逐步形成一个小的中心，与周边的城市协同发展。

另外，关于对楼市的方面，其实意见中有这样一句话，根据发改委文件，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。

这意味着，都市圈之间，未来的楼市调控政策将会协同化，环京与北京楼市调控的接轨就是先行案例之一。未来，环沪、环广、环深等大都市圈，也将建立楼市调控的协调机制。

这有什么价值呢？大家从环京楼市这几年的发展就能看出来，这种外溢的效应非常明显。当一个中心城市土地资源不足的时候，这种协同效应就会非常必要，也会产生巨大的作用。

对于楼市来说，最大的影响，便是在城市群和都市圈中，优势城市将会越来越明显，现在的二线城市、省会城市，将成为未来的区域的中心，也会成为发展的重点，也应该成为广大购房者关注的重点。

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