登记在一方名下房屋，未经配偶同意擅自设定抵押， 抵押是否有效？（附35个案例+8条实操建议）

案例30：内蒙古宁城农村商业银行股份有限公司山头支行与段国祥金融借款合同纠纷一案【内蒙古赤峰中院(2016)内04民终715号】

赤峰中院认为：从本案设定抵押担保的情况看，虽然房产证上登记的房屋所有权人为段某，但原审庭审时段某对其存档的贷款申请调查审查审批表无异议，该审批表中的个人贷款申请表中载明抵押人是段某，财产共有人是燕某，在房地产抵押清单中载明抵押人是段某、燕某，且段某在订立抵押担保合同时亦提交了其与燕某的结婚证和身份证，通过上述证据证明某银行对于抵押担保房产系上诉人段某、燕某夫妻共同财产的事实是明知的。

关于上诉人某银行提出的其就涉案房屋适用善意取得和表见代理的主张，因第三人善意取得及表见代理适用的条件是上诉人某银行主观须为善意、无过失，而本案中上诉人某银行作为金融机构在签订抵押合同、办理登记过程中，在明知燕某与段某是夫妻关系，燕某是抵押物的共有人及段某、燕某均是抵押人的情况下，没有让燕某在抵押合同签字，具有明显过错，故不适用善意取得和表见代理的相关规定。

其他类似案例包括：

案例31：郑某与被上诉人蒋某某、刘某某确认合同无效纠纷:，北京第二中级人民法院(2015)二中民终字第01033号。

案例32：周春风与锦湖(中国)轮胎销售有限公司、张集军、乌兰察布市荣达物资有限责任公司确认合同无效纠纷案，乌兰察布市中级人民法院（2015）乌民终字第126号。

案例33：李惠珠等与保福融资担保有限公司案外人执行异议案，北京市第二中级人民法院（2018）京02民终611号。

案例34：张×与刘×与某银行等确认合同无效纠纷，北京第一中级人民法院(2015)一中民(商)终字第3号。

案例35：姜芸与殷胜利等确认合同无效纠纷案， 北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第3802号。

综上，从目前司法实践的判例来看，观点2为目前的主流观点和主流判决，这也就意味着，银行等信贷机构在办理具体业务时，对房屋权属、抵押人婚姻状况具有审慎的查询和注意义务，且在办理登记的过程中应无过错及过失。

情形8：银行、小贷公司等专业机构在缔结合同时是否有更高的注意义务？

通过案例检索发现，部分法院在判决书中认为银行等专业机构在缔结合同时应具有更高的注意义务。

在案例22中国建设银行股份有限公司虞支行与陆某某一案【绍兴市中级人民法院（2010）浙绍商终字第362号】中，法院认为：“上诉人系商业银行，不同于非专业化的普通债权人，在缔结担保合同时应当负有更高程度的注意义务”。

上面介绍的案例中有类似表述的还包括案例3师宗县农村信用合作联社瓦鲁分社与张晋博、彭菊花金融借款合同纠纷。

其他类似判例：

案例36：陈某某与华诚公司、单某某典当纠纷一案，嘉兴市中级人民法院（2012）浙嘉商提字第5号。

四、风险提示及实操建议

根据前文分析，关于登记在夫妻一方名下共有房屋抵押的问题，目前司法实践中各地法院观点不一。主流判决认为若配偶没有在登记簿或权属证书上显示出来，抵押权人主张自己善意时，要尽合理的查询和注意义务，对真实权利状况不知情不存在重大过失，且部分法院认为银行、小贷公司、典当行等专业机构对此负有更高的注意义务。针对这一风险，如下建议供参考：

1、做好贷款三查，谨慎核实抵押人身份信息和房屋权属状况

应切实提高风险防范意识和技能，银行、小贷公司等债权人在接受个人房屋进行抵押时，应对抵押人的身份信息、房屋权属状况进行核查。要注意核实身份证的真实性，并注意观察面貌特征是否与身份证一致，可通过互联网核查及通过其他证件验证其身份真伪。对于抵押物权属，要核实房屋是否存在其他共有人，实践中可结合房屋购买合同、不动产登记簿、不动产权证书等进行核查。重点关注夫妻共有、合伙共有、继承共有等情况。如果抵押房屋存在共同共有情况，抵押房屋应征的所有共有人的同意。

2、了解抵押人婚姻状况

如果抵押人声明自己未婚，应要求抵押人出具书面的未婚声明，并要查看其户口簿、个人征信报告上是否显示未婚。如果抵押人为已婚人士，无论抵押房屋属于婚前购买还是婚后购买，原则上都应要求其配偶出具同意抵押的声明，并要求其配偶协助办理相应手续。