登记在一方名下房屋，未经配偶同意擅自设定抵押， 抵押是否有效？（附35个案例+8条实操建议）

3、其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

根据前述规定，共同共有人在以共有财产设定抵押时未征得共有人同意，原则上抵押无效。但是，如果抵押权人有证据证明，共有人知道或应当知道抵押的事实，而没有提出异议，视为同意，抵押有效。

这里的视为同意，在法律上又被称作“默示推定”，《民法总则》第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。

需要注意的是，视为同意也是一种同意，则设定抵押的行为属于有权处分，抵押有效。

（三）实践中登记部门的要求

据笔者了解，如果房屋只登记在一个人名下，不动产登记部门在办理抵押登记时目前有两种做法：

第一种：登记在谁名下谁来办理抵押登记即可，无需其配偶出面即可办理抵押登记；

第二种：即便登记在一方名下，也需要其配偶出面一同办理抵押登记，其配偶需书面同意办理抵押登记。（如果未婚的，一般需要出具未婚的声明，并承诺承担相应责任）

这两种做法里，尤其是第一种做法，很容易出现夫妻一方未经配偶同意擅自将共有房屋抵押的情形，银行等信贷机构一旦接受抵押，潜藏着比较大的法律风险。

（四）关于抵押权的善意取得

根据物权法第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

(二)以合理的价格转让；

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

以上是关于善意取得的规定。善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。善意取得中的受让人需是善意的，不知出让人是无处分权人，否则不构成善意取得。善意取得基于占有的公信力，旨在维护交易安全。

善意取得的条件：

第一，受让人需是善意的，不知出让人是无处分权人。

第二，受让人支付了合理的价款。

第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。

善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。抵押权善意取得，参照物权法一百零六条的规定执行。

需要注意的是，抵押权善意取得适用的前提是抵押人是“无权处分”，这和《担保法司法解释》第五十四条规定的“其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效”有本质的区别，如适用《担保法司法解释》第五十四条上述规定，则抵押人属于“有权处分”。

（五）总结

第一，按份共有以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。

第二，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。

第三，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

第四，无权处分人擅自将不动产抵押给抵押权人，如果抵押权人抵押时是善意的、支付了合理对价、已经办理了抵押登记，则应当适用善意取得，抵押有效。