上海广州重庆猛涨，这一数据背后的楼市真相！

经历了2018年的楼市拐点之后，2019年的楼市进入以稳为主的状态，而开年之后，出现了两个新的现象，第一就是部分城市开始对楼市调控政策进行调整，据不完全统计，已经有11个城市对楼市政策进行了调整，甚至部分城市已经放松了限价措施；第二就是春节之后，不少城市放松人口落户政策，而这些城市基本都是上一波抢人大战中获得了实实在在好处的。

尤其是西安，在过去两年的抢人大战之下，两年新增落户人口100多万，人口平均年龄下降了1岁，GDP名义增速11.78%居各大城市中位居前列。而更为重要的一点，西安楼市持续火爆，在严厉的楼市调控之下，各地楼市纷纷趋凉，而西安楼市持续火爆，并在去年九十月份创下涨幅之最。

因此，人口对楼市的重要性不言而喻。

而今天，我们要看的是另外一个数据，这个属于与人口数据，有一定的关系，但是与人口数据比较一下，发现，与统计数据的口径还是有一些差异，这些差异在哪里呢？主要原因还是在于统计数据的政治敏感性，而这一类数据，目前并没有当做官方引用数据。

财经韬略分析了一项数据，那就是2018年主要城市“移动电话用户”的变动情况。根据他们的分析，在移动电话数量增长的城市中，广州排第一位，2018年净增加494万，其次为上海，净增加423万，第三是重庆376万，第四为深圳299万，北京排第五，增加257万，而抢人最猛的西安排第六位，增加166万，东莞增加131万，天津增加68万。

该数据的来源，主要是工信部官网、各省通信管理局、各城市年度“统计公报”等，因为没有座位相关政策参考依据，因此，真实性比较高。

如果将2017年的移动电话用户数量排个名，与城市人口的排名基本一致，当然了，其中部分城市略有差异，但差别不大。

上图是“工信部”公布的中国各地手机用户的普及率，是用“手机用户数”除以“官方公布的常住人口数量”得出的数据。

大家从上面数据中看出了什么？北京、上海、广东、浙江等手机普及率非常高，为什么会非常高呢？有几种可能，一是很多人有两部手机；二是随着手机漫游费的降低甚至取消，很多三四线城市的人将手机改成一线城市号码；还有一点，就是非常重点的了，流动人口多，更为重要的是，没有纳入到统计范围的流动人口数量多。

我们从上图中来看，北京、上海的发展程度基本一致，但是，北京的手机普及率却高出上海30个百分点，而另外一点，大家关注一下上海的人口数量，其实比北京多，这背后的原因到底是什么？还有一个很奇怪的，天津作为老牌直辖市，发达程度是很高的，但是，广东、浙江、江苏等都比天津要高很多，这背后的原因是什么？其实就是这些地方外来务工人口数量大，他们并没有纳入到常住人口的范畴，但是，他们几乎都在当地有手机号！

而这就可以推导出一个基本的结论，那就是手机普及率越高的地方，其实就是常住人口被低估的地方。其实这也能解释一个问题，去年北京常住人口首次减少，但是并没有丝毫影响北京房价，当然了，有人会说，北京房价在2018年下跌了，那是因为调控的作用，而不是因为人口的下降，这一点，几乎大家都知道的！

当然，我们也要看到，在移动用户中，还有很多灰色产业的需求，但是，这在总体用户中的比例，至少还没到影响排名的地步。

再来看看，在净增数量排名靠前的城市里，排名第一的广州，大家都知道，在这一轮楼市的行情中，作为一线城市的广州，有点拖后腿，甚至还不如周边的城市，然而，在这一两年，广州的行情却迎头赶上，而且人口也在增加，而移动手机用户数量的净增加，也说明，广州正在努力夺回一线的地位，尤其是房价与深圳相比，滞后了一些，但是这也正表明未来的机会比较大。

上海和深圳，基本不用多说，其实与北京一样，一年净增几百万丝毫没啥悬念。这反映出来的人口流向、楼市趋势，基本没啥可说道的。重庆、西安，就值得关注了，大家都知道，重庆以前曾经被当做房价稳定的标板，但是，还是一样会起来，而且，一旦跑起来，就很难停下来！西安呢，抢人大战的作用，效果非常明显，而近期，西安又放宽了落户限制，这或许表明，在2019年，西安还会继续大规模的引进人才，而这种年轻人才的引进，其实就是购房需求的引进，必然会带动楼市需求的增加，房价必定会持续上涨，当然，在调控作用下，不太可能出现大幅度的上涨，但是，趋势一定是这样，而且，未来后劲会比较足。

东莞和天津，有些类似，东莞其实这些年的产业发展有些滞后，但是，在深圳和广州的外溢效应之下，已然有强劲的发展后劲；而天津呢，作为老牌直辖市，虽然前面这几年挤泡沫有点猛，但是，毕竟离北京近，而且京津冀转变发展方式中，调节作用和外溢效应，都不容忽视。

而另外一点，更为重要的是，移动手机的用户增加，其实，是人口流向的另一种表现，这不仅是城市化发展程度的体现，更代表着人们对这些城市向往的一种趋势，而从楼市发展的逻辑来看，中长期看人口，这个原则是不会错的。而这些人口不断涌入的地方，大家注意看一下，基本上是以一线、强二线为主，这也表明，未来的楼市，真正的市场机会，在一二线城市。

还在将眼光盯着三四线城市的人，这个时候，是应该转换阵地了！

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