2018年实则是房地产“大年” 房价创2010年以来最大涨幅

2018年实则是房地产“大年”，房价创2010年以来最大涨幅

华尔街见闻专栏作者 朱文策

2018年，是一个令人悲伤的年份，做投资都不赚钱，在大城市里买房子，好像也不赚钱。

但是。从全国范围的数据来看，2018年的中国房地产市场，却又是一个不折不扣的“大年”。

过去1年，中国的新建商品住宅，创下了2010年以来9年的最大涨幅，12.22%。

国家统计局昨日发布的《2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况》显示：2018年，中国新建商品住宅平均价格约8544.17元/平米，同比2017年——新建商品住宅均价7614/元平米——上涨了12.22%。

这两个指标创下了两个记录：中国新建商品住宅的销售价格继续创下历史新高，单年度涨幅创下2010年以来新高——金融危机以来第二高。

回查中国房价，仅在2008年出现过下跌，其它时间都在上涨。2000年以来，最大的涨幅出现在2009年——“4万亿”货币大刺激之后的1年，当年新建住宅价格达到4459元/平米，涨幅达到24.7%——这是2000年以来中国房价唯有的一次超过20%的涨幅。

随后从2010年到2017年，涨幅大部分时间都是个位数（最低1.42%，最高9.1%）。只有一次超过10%，2016年——“去库存”政策全面推行后的1年，新建住宅价格涨幅11.28%，达到7203元/平米。

刚刚过去的这一年，涨幅超过了2016年。

造成最大的涨幅，主要不能归因于大中城市，而是大量的小城市带来的。

这有两个原因，一是，2018年中国有数十个大中城市都执行了严厉的“环比零增长”限价政策，带来一二线城市的房价在2018年是基本稳定的——比如深圳2018年二手房价格成交价同比增长了3.5%，创下近10年来最低增长纪录。二是，小城市推出的天量psl棚改政策，相当于通过权力+货币的手段，再造需求量，推动了小城市的房价大涨。你现在到不少小城市，很容易就都能见到：在过去2年里，那里的房价翻了1倍甚至更高。

从国家统计局的销售面积结构也能看出来——中国三大都市圈全在“东部”，这个区域的销售量是下降的，中西部是上升的。

2018年，东部地区商品房销售面积67641万平方米，比上年下降5.0%，降幅比1-11月份收窄0.1个百分点；销售额79258亿元，增长6.5%，增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积50695万平方米，增长6.8%，增速回落1.1个百分点；销售额33848亿元，增长18.1%，增速回落2.5个百分点。西部地区商品房销售面积45396万平方米，增长6.9%，增速提高0.3个百分点；销售额31127亿元，增长23.4%，增速回落0.1个百分点。东北地区商品房销售面积7922万平方米，下降4.4%，降幅与1-11月份持平；销售额5740亿元，增长7.0%，增速回落0.3个百分点。

上述只是其中一项，另外还有两项创下了历史记录：新建商品住宅销售面积、销售金额，双双创下历史新高——住宅销售面积逼近了15亿平米，销售额逼近了13万亿（整个商品房销售量价也是同样）。

这两个数据，都超过了我之前的预期——我原本预期2018年新建住宅的销售面积会略低于2017年，14亿平米左右，销售金额会创新高，但在12万亿关口。

在2018年，中国新建住宅销售面积达到14.79亿平米，同比去年，仍然实现了微弱正增长，增长了2.17%——这个增速创下了过去4年的新低。主要是缘于去年12月份单月的销售量大增（超过1.92亿平米），比前11月的平均值增长了64%——前11月新建住宅平均月度成交为1.17亿平米。

由上图可见，住宅销售面积在2014年出现了接近10%的跌幅，随后由于政策刺激，转头上涨，并在2016年录得超过2成以上的双位数增长。但随后的2年里，增幅持续下滑，2018年基本是持平。

相应的，新建商品住宅销售额在2018年达到了12.64万亿，同比去年大幅上涨了14.65%，增速远远超过销售面积的增速——反应出住宅价格在去年的上涨势头更为迅猛。这个主要原因也是在于去年12月单月的销售量大增，带来的销售金额也大增——12月份，新建住宅销售金额超过1.64万亿元，比前11月的平均值也增长了64%——前11月新建住宅平均月度成交额为9995亿元。

由上图可见，住宅销售金额也在2014年录得了负增长，随后直线拉升，2016年增幅超过36%，2017-2018的增幅也是显著下行。

再有第四项创下新高的，是房地产投资增速。2018年全年，房地产投资12万亿，增速9.5%，创下过去4年新高。其中，住宅投资8.5万亿，增速13.4%，创下2014年以来5年新高。

由上图可见，住宅投资波动比销售量价延后1年。2015年，中国新建住宅投资出现零增长，随后逐年上升，2018年录得双位数增长。

如果单从以上数据看：2018年是一个“超预期”的市场，各项数据都有些超预期。不但不是一个“萧条”的市场，反而是一个“繁荣”的市场。不但不是一个“小年”，而是一个“大年”。这一点，和大部分买房人的感知，是完全相反的。或者准确的说：上半年感知是一致的，下半年是相反的，坐了过山车。

但我们如果要对明年的市场做出一个判断来，可能需要看环比的数据，那反应出贸易战下企业的行为变化。

这些数据都不是很好看。

一是，统计局今日公布2018年四季度和全年国内生产总值(GDP)初步核算结果，房地产业GDP在四季度同比增长只有2%，在所有行业中增速最低。就是放到全年，也是倒数第二，仅仅高于第一产业。这个数字我没有回查历史数据，但相信是近年来比较差的表现。

二是，房地产投资从三季度开始逐月走低，10.2%降到9.5%。

三是，土地购置费增速大幅下滑。

2018年全年，房企买地花的钱是16102亿元，同比增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，但和2017年相比，增幅大幅回落了31.4个百分点。房企土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年也回落了1.6个百分点。

2017年，房企土地成交价款13643亿元，增长了49.4%，增速提高2.4个百分点。

这显示出，2018年，房企在买地上普遍变得“小手小脚”，尤其是在万科喊出“活下去”之后，房企普遍进入主动去杠杆的阶段。

从以上这些环比数据变化，2019年的房地产市场才有可能变成一个“小年”。具体会多差，还需要观察，但是，我认为，如果没有超乎预期的政策刺激，房地产的销售面积、销售金额，有可能会出现低增长，甚至是负增长。以目前的市况观察论，以市场本身的运行周期论，以现行的政策刺激力度论，都很难再期待2019年的房地产市场在2018年的基础上继续升温，房地产企业是要做好苦日子的准备的——对企业而言，量比价重要。

当然，这是针对全国整体性市场而言的。中国太大，具体到不同区域的市场，很难一概而论。对于超一线城市，往往是提前反应的。这个需要我们结合着个人所在的具体城市，展开具体的讨论。