房价暴涨之后的危机，多地棚改目标下调，这些地方要小心！

这一轮楼市的暴涨，要是追寻背后的动力的话，首要功臣当属城镇化进程的加快，大量农村人口进城，产生了大量购房需求；而另一个重要的动力，非炒房莫属了，在过去的这几年里，全民炒房不仅仅在一二线城市，几乎渗透到中国每一层级城市的每一个角落。

当然了，从城市发展的角度来看，一二线城市，由于人口流入，再加上大量流动人口，需求不断增高，推动房价上涨，符合经济规律和发展逻辑，而很多三四线楼市，人口净流出，没有核心产业，经济发展缓慢，但楼市却不断疯涨，这背后除了炒作的力量之外，还有一个政策因素，不容忽视，那就是棚改。尤其是棚改的货币化安置，让广大三四线的居民手里有了钱，于是疯狂的购房。因此，人们普遍认为，棚改货币化拯救了开发商，拯救了地方，拯救了城中村棚户区没钱买房的居民，推高了三四线房价。

而去年，关于棚改的消息就一直不断，从国开行收回相关的审批权限，再到政府购买服务模式被取消，这意味着，三四线楼市发展的的最核心推动引擎棚改彻底熄火了。

尤其是最近一段时间，全国各地两会大部分都结束了，很多地方都对2019年的棚改做出了部署，几乎没有例外的，绝大部分地方都调低了棚改的任务目标。

根据地产PLUS的统计，山西从12.52万套下调至3.26万套；河南从50万套下调至15万套；四川从25.5万套下调至15万套；北京从2.36万套下调至1.15万套；安徽从28.18万套下调至21.45万套； 西藏从3.5万套下调至1.89万套。

要问为什么这么多地方都下调棚改目标，要知道，在2018年，几乎所有地方都超额完成了棚改的任务。根据住建部在去年11月发布的消息，前10个月就完成了全年的棚改任务。

归根到底，还是没钱了！

据天风证券的测算，2019年棚改资金需求应该在1.3万亿左右，落实到政策性银行贷款与专项债的共有1.17万亿。

可是，去年12月住建部就明确提出：政府购买棚改服务模式将被取消。“对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。”

在政府购买服务模式取消后，保守估计棚改专项债可以有6000亿配额，可是，还有接近6000亿的资金缺口。

大家都知道，棚改计划的变化，最直接的影响会是三四线楼市，那么这对三四线楼市会带来哪些影响呢？

三四线楼市的疯涨，有各方面的因素，尤其是一二线城市暴涨之后的挤出效应，在挤出了需求之后，其实也将很多开发商和炒房客挤到了三四线城市，再加上棚改的刺激作用，让房价疯涨的程度，远超过预期。

恒大研究院任泽平提出过一个比较经典的论断，那就是房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。

从这三点来看，我们看看三四线楼市，短期的政策面，一定是趋紧，因为全国调控形势在这里，想要大幅度放松，基本不可能；中期看土地，因为现在各地方都在积极的改变土地财政的现状，也不可能大幅度推出土地，更为重要的是，即便推出了土地，人们拍地也不积极，甚至流拍现象严重；长期来看，三四线城市的人口，绝大部分是流出型的。

再加上，棚改政策的变化，三四线楼市，或许会因为棚改政策的收缩，导致房价进一步凉凉。

就在前几天，还有不少朋友问返乡置业的事情，同话财经也专门写了一篇返乡置业的注意事项，这里要提醒广大在三四线城市置业的人民，不仅要关注人口、政策、产业等因素，还需要关注棚改的变化，如果降得特别厉害的，就要特别小心了。

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