王健林新年演讲说不干房地产了，他到底嗅到了什么？

在中国，可能很多人会有很多城市的名字不知道，但是，大家都应该知道万达，因为，在全国只要稍微具有一点规模的城市，都会有一个或多个万达广场，万达不仅成了很多城市的地标和标志，万达王健林也多次登上首富宝座。

在很多人的心目中，万达是一家房地产公司，不仅开发房地产，还进行商业运营，但是，自2017年开始，万达就在刻意的进行改变，从2017年7、8月份开始，万达就开启了卖卖卖的模式。海外的资产、国内的文旅和酒店业务，即使赔本也要快速甩卖。

而在去年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司公告称，公司更名为"大连万达商业管理集团股份有限公司"。万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

这也被人们解读为，万达抛弃房地产。

就在今天，万达集团发布《王健林万字工作报告》，根据该报告显示，2018年，万达集团资产（按成本法计算）6257.3亿元，收入实际实现2512.7亿元，扣除已签订项目转让协议、但还没办理完手续部分的370亿元收入，万达2018年收入为2142.8亿元。在这些收入中，地产集团收入540.2亿元，同比减少34.9%；回款610.4亿元，同比减少3.3%。

在王健林的报告中提到，2018年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。应该说万达已经不是房地产企业，而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。

在署名为王健林的《万达集团2018年工作总结》中，王健林说，万达将不干房地产，至于为什么要从房地产转型？报告中这样说道：

因为房地产行业有两个比较大的缺陷，一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。大型企业通过开发比较多的项目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全摆脱周期。

二是房地产现金流不长远。房子不是快销品，即使比起汽车这样的耐用消费品，更新速度也慢得多。买多套房的人基本都是为了投资，真正自己居住，更新换代是很慢的，很多人买一套房子住一辈子，甚至传承几代人。一个国家城市化率达到70%左右，房地产市场就会萎缩。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的，但是市场销量萎缩后，行业里的企业数就会大幅减少。

大家或许还记得，在一年多以前，万达开启卖卖卖模式的时候，坊间各种传言，然而，从今天的数字来看，万达的转型，其实，是一种壮士断腕，是一种置之死地而后生，然而，很快就取得了成效，最为明显的是，2018年，万达的有息负债比2017年减少了30%，这与当下那些高额负债前行的刚地产企业相比，万达的轻资产模式，已经初见成效。

那么，万达的转型，以及万达未来将不再干房地产，这背后到底是因为什么？王健林到底嗅到了什么呢？

第一，房地产行业的变化，在王健林的报告中，其实已经提到，房地产的周期性，作为首富，作为知名的龙头企业，同样也不可能完全摆脱周期，但其实根本的问题还是在于我国房地产行业发生的变化，从最为严厉的调控，到国家对未来房地产的定位，以及当前楼市已经到了一个非常危险的高位，不仅万达需要转型，同样其他包括万科、恒大都在进行转型，只不过万达利用了一个契机而已。

第二，房地产进入青铜时代，过去那种暴利躺赚的时代一去不复返了，而在以互联网和科技主导的今天，过去那种依靠重资产运营的模式，已经没有什么优势了，因此万达果断的抛弃重资产运营的模式，开启轻资产模式，谋求房地产意外的盈利增长点。

第三，最为重要的一点，其实是融资，过去对于房地产企业来说，要融资，比较容易，尤其龙头企业，一方面，到股市去圈钱比较容易，二是传统金融机构都愿意借钱，可是，随着经济形势与房地产行业发展到现在的阶段，不仅股市对房地产企业不如过去那样看好，被互联网、新经济替代了，房地产在股市融资越来越难；其次是，传统金融机构，各种融资通道都被堵死，房企不仅融资成本高，而更多的企业是越来越难融到钱，这就使得房地产企业要持续经营，只有降低杠杆这一条路，因为刚刚越高，不仅吃掉利润，在政策变化的时候，杠杆会成为最大的雷。

所以说，王健林说不干房地产，其实并不是真的不干房地产了，而是用一种更加轻巧的方式去经营和服务房地产。

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