讨债时遭遇“买卖不破租赁”怎么办？

出品：信贷风险管理，作者：李明君

案例：

为了说清“买卖不破租赁”这一原则，不妨先讲一个案例：2010年10月刘波向赵向前借款20万元，当时言明借款期限为一年。然而，借款逾期后，虽经赵向前多次催要，刘波却一拖再拖。赵向前无奈，于2014年6月将刘波起诉到法院。在法院执行过程中，赵向前申请查封刘波的一处车间并进行拍卖，但此时张尚国提出执行异议，称自己于2014年4月承租了刘波的这个车间，租赁期为十年。根据“买卖不破租赁”的原则，法院应解除对刘波车辆间的查封。

所谓“买卖不破租赁”原则，是指在租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转卖给第三人，原来已经存在的租赁关系仍然对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的也仅是负担有租赁关系的财产所有权。

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”

此即我国法律对“买卖不破租赁”原则的承认。

“买卖不破租赁”规则有利于保护善意承租人的利益，维护市场经济秩序，这一原则在我国的诸多法律规定中都存在着，比如：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定:”拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”

但是，应该说明的是，“买卖不破租赁”并不是绝对的，当债权人讨债遭遇“买卖不破租赁”时，不妨多留个心眼，或许你就能实现自己的权利。

一、“买卖不破租赁”原则的成立条件：

“买卖不破租赁”作为一个原则，适用该原则必须具备四个条件：

1、存在合法有效的租赁合同。

要适用该原则，在租赁物所有权让与时，租赁合同应该已经成立并生效。需要注意的是，根据《中华人民共和国物权法》的规定，仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动，对动产来说需要交付，对不动产来说需要登记。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”

那么，如果合同当事人未有对不动产租赁合同进行登记会有什么样的结果呢？

《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（三）》第三十条规定：“未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以’买卖不破租赁为由’向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或应当知道租赁事实的除外。”

这一指示性意见一定程度上照顾了我国房屋租赁的现实，也为司法实践的适用留了一定的余地。

2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。

租赁物的所有权已经让与给了第三人也是“买卖不破租赁”制度适用的必要条件，如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，该制度就无法适用。

3、租赁物已经交付于承租人。

这里所说的交付，除指出租人已经交付租赁物外，还需承租人继续占有租赁物。一方面，承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益，无此收益则失去了强化租赁权的基础；另一方面，承租人占有不能起到公示作用，为维持交易安全，不应赋予租赁权对抗力。

四是所有权发生变动是在租赁期间内。“买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。因此所有权发生变动是在租赁期间，为适用”买卖不破租赁“原则的条件之一。

二、“买卖不破租赁”的特例：

“买卖不破租赁”并不是绝对的，以下情形就不适用“买卖不破租赁”原则：

1、租赁物在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释（2009）11号）第二十条规定：”租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（法释（2000）44号）第六十六条规定：”抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”

2、租赁物在出租前已被人民法院查封的。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者有其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。

3、名为“租赁合同”，实为涉案房产的收益分配方案，不适用“买卖不破租赁”原则。

《合同法》第二百一十二条规定：” 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”承租人的目的是为了取得房屋的使用权，出租人是为了收取租金，双方的权利、义务对等。不符合租赁合同特征则实质上不是租赁合同，更谈不上”买卖不破租赁“。

4、《房屋使用权抵债合同》不同于房屋租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则。

最高人民法院“英联视动漫文化发展(北京)有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷申请再审”《民事裁定书》【(2014)民申字第215号】明确：债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。

5、法院强制拍卖涉案房产不适用”买卖不破租赁“原则。

《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》（法释〔2014〕13号）第十二条规定：” 被执行财产需要变价的，人民法院执行机构应当依法采取拍卖、变卖等变价措施。涉案财物最后一次拍卖未能成交，需要上缴国库的，人民法院应当通知有关财政机关以该次拍卖保留价予以接收；有关财政机关要求继续变价的，可以进行无保留价拍卖。需要退赔被害人的，以该次拍卖保留价以物退赔；被害人不同意以物退赔的，可以进行无保留价拍卖。“法院的拍卖行为是不属私法的范畴，因此，”买卖不破租赁“原则上不适用于法院的强制拍卖行为。

6、破产财产处理过程中不适用”买卖不破租赁“原则。

破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。

7、动产租赁对于”买卖不破租赁“原则限制适用。

从”买卖不破租赁“原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。这主要是考虑到动产种类繁多，价值较低，且适用“买卖不破租赁”原则的适用不利于财产的流通，不符合物尽其用的财产利用原则。

三、承租人能否以租赁权对抗法院的执行？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第三十一条规定：”承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。“从此规定可以看出，在执行法院实际移交占有被执行人的不动产或虽未实际移交但法院采取的执行措施有此种现实风险时，符合条件的承租人可以提出异议，阻止执行法院在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产，以保护其正常使用、收益租赁物的权利。但若查封措施不会产生移交租赁物的现实风险，无论是否存有在先的租赁权，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。

1、债权人要提高自身权益的自我保护意识。

首先要明确自身与债务人之间存在的是何种权利义务关系，对债务人享有是抵押权还是债权。其次，要充分了解执行标的物上是否有其他人存在的合法有效的租赁权，且承租人是否已占有和使用。三是要调查承租人与被执行人之间是否存在恶意串通、以不合理低价承租债务人不不动产甚至伪造支付租金证据等情形。若是抵押关系，抵押权人需注意避免承租人以”买卖不破租赁“为由阻止抵押物在执行程序中的变现；若是债权债务关系，债权人可以争取依法涤除租赁权以确保能够评估拍卖并取得执行案款。

2、承租人不能排除法院的强制执行的几种情形。

这里主要是包括两种情形：一是承租人与债务人恶意串通，以明显不合理的低价承租债务人（被执行人）的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持；二是抵押之后出租，即先抵后租的，若债权人（申请执行人）是抵押权人，则该种情形下承租人不能以其享有的租赁权排除法院的强制执行。