人口负增长，空置房超5000万套，未来楼市将如何？

关于楼市，大家都知道，一个非常普遍的理论，那就是短期看金融，中期看土地，长期看人口，这是任泽平在一次内部演讲上提出来的，备受大家推崇。

简单的解释一下，就是判断一个地方未来房价是涨还是跌，首先要判断未来这里人口是流入还是流出，人口流入的地方，未来房价长期看涨，人口流出的肯定涨不动。而这也是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。中期看土地，如果一个城市人口是流入的，但政府不供地，房价会怎么走？大涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。

任泽平说，坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。

按照这个逻辑，大家都知道，一线城市房价未来会大涨，因为城镇化进程还会推进，人口还是会从落后地方，不断向发达城市流入。而那些三四线城市，不仅没有人口流入，相反，大量人口流出，产业也没有支撑，房价就很难继续维持。

当下的楼市，已经进入这一轮上涨的转折期，楼市调控进入关键阶段。而楼市面临的环境也发生了巨大的变化，首先，当前国际国内经济形势都发生了变化，中国依靠投资拉动的经济发展模式已经走不通了；其次，房子保有量已经达到了前所未有的高度；另外，中国人口达到关键转折点，不仅老龄化加剧，另外，新生人口下降。

一、人口进入负增长，长期楼市如何走？

近些年来，关于人口的政策发生了很多的变化，从计划生育政策放松，到放开单独二孩，再到全面放开，再到鼓励生育，而这背后最根本的原因是人口老龄化的加剧，新生人口数量下降。

据中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文教授介绍，随着2018年的出生人口数据逐渐明朗，比2017年大概减少两百多万，新生儿大概率低于1500万，2020年或者2021中国人口开始减少也是大概率了。

而据中国社会科学院最新发布的《人口与劳动绿皮书》中，专家们预测，中国人口将在2029年达到峰值14.42亿，从2030年开始进入持续的负增长。如果总和生育率一直保持在1.6的水平，那么人口负增长将提前到2027年出现。

虽然在人口进入负增长的时间上面，不同的报告都有不同的预测，但是对这一天的到来，都没有任何悬念，这也意味着，在未来几年来，中国的人口将达到峰值，随后进入总人口下降、老年人口比例上升的真正的老龄化社会。

这对中国楼市来说，意味着什么？现在的房子，户均是1.1套，当人口下降，这意味着房产真正的需求会减少，那房价还会如何？

这就如同现在很多分析所说的，现在的家庭，绝大部分只有一个孩子，下一代如果组建一个家庭，他们的家庭至少可以继承两套房，有的还有祖父母那一辈的房产，房子会像白菜一样富余。到那个时候，价格会怎么走，自然很明了。

不过，在人口下降的大环境下，还有另外一个方面，那就是人口超过千万的城市越来越多了，这表明人口集聚的趋势还在加剧，虽然北京在控制人口，但是新一线、强二线城市，还在大肆吸引人才，人口在增加，这也意味着，未来的楼市分化将更加明显。

二、空置房屋5000万套，房子卖给谁？

根据统计局的数据，我国户均拥有房产1.1套，如果按照每户一套房子来看的话，我国房屋的冗余量已经达到了10%，但是，大家要知道，其实还有20%左右的家庭是没有房子的，空置的房屋数量比直接按比例计算的要高。

日前，据在中国大陆唯一获准在中国大城市发行的海外华文报纸-新加波联合早报报道，西南财经大学甘栗教授课题小组，作为家庭金融课题一部分，委派上千名调查员对中国363个城镇进行摸底调查发现，目前中国住房空置率与2013年基本持平，2013年中国住房空置率为22.4%，住房空置套数为4900万套，而这次调查出的住房空置率肯定超过5000万套，这还不包括开发商未出售的商品房。

一方面是大量房屋空置，另一方面，是政府还在推出大量土地，开发商还在大肆建设，房屋会越来越多。

另外一边是，有房子的人，在严厉的调控和对炒房行为的打击之下，要么没有资格买房，要么不想买房，而那些没房子的人，因为收入不高，及时不吃不喝，一辈子也买不起房，他们或许真的只能在某些专家的建议下，永远租房住。

那么，未来房子卖给谁？

综合来看，人口数量下降，楼市总体需求下降，另一方面，大量空置房屋尚未使用，在房住不炒的理念和严厉调控之下，未来楼市再出现前面几轮这样的暴涨概率越来越低了！

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