从城市人口流动看2019年楼市格局，这些地区人口流出严重！

在2018年底，老龄化社会非常严重的日本，向全球发出了一个非常强烈的号召，那就是全球送房子，而这与当下中国人民，全世界抢房子的状态，完全相反。日本此举最根本的原因在于，老龄化严重，乡村空心化，大量房屋无人居住，社会劳动力缺失。而从城市范围来看，除了东京意外，日本所有的城市，人口都处于流出的状态。

其实，中国的很多城市也面临着与日本同样的问题，老龄化的问题，已经也逐渐受到重视，而人口流出，也在困扰着很多城市，当然了，中国的城市目前没有送房子的事情，相反，在去年的时候，各地都推出了抢人措施，给出的是买房资格，大家仔细去琢磨一下，这两个举动的差异，以及回想一下当年日本楼市的疯狂，不知道大家会想到什么？

一、城市化进程加快，巨型都市圈已经形成

改革开放40年来，中国经济的飞速发展，与城镇化建设是密不可分的，根据国家统计局的消息，截止2017年底，中国城镇化率为58.52%。

随着城镇化建设进程的加快，强一线城市的规模不断扩充，经济体量不断增加，虹吸效应更加明显，北京、上海、深圳等超级大城市已经基本形成。根据国家统计局的数据，北京市2017年人口2171万人，而2000年的时候，北京人口为1364万人；上海2017年人口数为2420万人，2000年的时候为1609万人。从这里可以看出，从2000年以来，仅北京和上海人口增加了1618万人。

其实，大家都知道，这十几年，中国人口自然增长的速度相对来说比较慢，北京、上海这样的大城市，人口的增长，其实主要是依靠外来人口的迁移。

而这种人口的迁移，带动的是经济的发展，尤其是房价的暴涨，大家都知道，2008年的时候，上海房子均价在8000左右，而到了2017年底，上海房子的均价是43861元/㎡，十年的时间，房价涨了五倍多，而这只是均价。

北京的房价更是夸张，在去年的时候，网上曾流行了一段时间关于十年前房价对比的文章，其中有几句是这么说的：

10年前，月薪1万，那时候四环边上均价一万；

10年后，月薪3万，现在的北京四环都快要10万/平米了！

而动辄十几万一个平方米的房子，让北京成了许多年轻人安不下的家，那里虽然有梦想，但当奋斗一辈子也买不上一套房子，那哪里又能安放得下他们的梦想呢？

于是，大家看到，北京人口在经历了十几年的快速增长之后，首次出现下滑了。当然了，这不仅是房价的因素，与北京首都功能规划和控制有着非常直接的关系。

二、633个中国城市，五分之二都在流失人口

随着经济社会的发展，人口流动变得越来越快，数量也越来越庞大。根据国家卫生健康委员会发布的《中国流动人口发展报告2018》，2017年中国流动人口规模已经达到2.4亿。

大家都知道，流动人口在不断增加，不过，根据上述报告指出，中国流动人口，已经从增加过度至调整期。这也意味着，我国流动人口的数量已经达到一个顶峰值。而在过去这些年里，大量流动人口最终都选择了在城市留下来，对于很对城市来说，流动人口变成了流入人口，而对于另一些城市来说，就变成了流出人口。

以“五普”和“六普”公布的人口数据来计算，1990至2000年离开户口登记地半年以上、跨省区迁移的人口数为4713万人，到了2000至2010年，跨省迁移的人数已达7929万人，跨省迁移的人数为所有迁移人口的三分之一。

从地域上看，东部地区是唯一净迁入的地区，2010年，中国全部迁移人口中有48%的迁出人口都来自中部地区，除内蒙古在“六普”时期成为中部地区唯一的人口净迁入地区之外，中部地区其他省份均为人口净迁出地区。另外，安徽省是中国人口迁出率最高的省份，而且也是净迁移率上升幅度最大的地区，2010年人口迁出率上升至20.80‰，成为“六普”时期中国第一人口输出大省。

实际上，人口迁移的方向，与城镇化水平的推进，其实是同步的，大家只要注意去看，只要是人口迁出的地方，城镇化进程相对都比较慢，而人口迁入的城市，城镇化进程显然都超过全国平均水平较多，而从各省市的情况来看，城镇化率在70%以上的省市只有京津沪三大直辖市，其中外地人口的贡献率就超过了20%。

与东部城市迅速发展相对应的是，随着人口的净流出，中西部的很多城市，开始出现空心化现象，根据《中国城市建设统计年鉴》公布的人口数据，从2010年到2016年，在剔除掉因行政区划变化而增加或减少的50个城市后，剩下的633个城市中有246个城市的人口密度出现下降（即2016年与2010年城市人口密度比小于1），占38.86%。

这其中，有95座城市人口显著降低，东北非常明显，另外如乌鲁木齐、中卫、兰州、鄂尔多斯、宝鸡和西安（因此才会有去年的抢人大战）、石家庄、南阳人口密度显著降低。在人口流失，经济落后，资源匮乏，使得这些城市除了依靠房地产，便再无其他依靠。

三、2019年楼市格局分化再现

然而在房地产经过了十几年的疯狂暴涨之后，国家也意识到，楼市再疯狂下去，会到了非常严重的地步了，于是，最为严厉的楼市调控政策，不断推出，同时，国家还推出了相应的问责机制，对违规炒房行为的打击和查处力度也不断加大，使得楼市应声下跌。

一线城市的下跌，有两个方面的因素，一是前期涨幅的确较快，二是具有政治敏感性，紧跟国家调控步伐。而那些本来人口就处于净流出状态，产业落后，没有经济支撑的城市，他们的下跌，那就是真正的挤泡沫，这种泡沫一旦挤出去，想再涨起来，就不知道要等到猴年马月了。

虽然，在当下来看，整体处于下跌的态势，但是，对于一线城市来说，虽然房价很高了，因为有大量流入人口的直接需求，他们迫切的需要在城市购房落户，在这种比较旺盛的需求的作用下，房价想大跌，也根本不可能，一旦调控稍微放松一些，又会逐步上涨起来。

因此，对于2019年的楼市来说，总体的基调，从政策角度看，以稳为主。在一定的时间内，不会大涨也不会大跌，但是，大家也应该看到，2019年的调控主要思路，还是因城施策，不再是一味的要控制房价，而是让每一个城市的房价符合城市发展的水平，让楼市真正健康。

在这样的政策作用背景下，楼市分化将更加明显，一方面，优质房企将会更加突出，而中小房企生存越来越难；另一方面一些具备发展潜力的城市，房价还会继续上扬，而那些只靠炒作而涨起来的房价，尤其是人口净流出的城市，房价泡沫必然会破灭。

而在这种情况下，广大购房者，也应该很清楚，这个时候，该如何进行资产配置了，哪些房子该出手，也一目了然了。

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