2018房企拿地总货值楼面地价双双下降，传递了什么信号？

在我国房价暴涨的这十几年时间里，每一次房价暴涨之前，总是有土地价格的攀升，在这一轮楼市行情里，前面几年，全国各地，地王频出，土地拍卖市场，异常火爆，溢价率更是不断创下新高，比如，在2017年的时候，很多三四线城市的地价，上涨居然接近五倍，这与之后房价的大幅度上涨，基本吻合。

这也不难理解，因为土地是房地产行业最基本的生产资料，土地更是房企的生存之根本，大家都知道，评判一个房地产上市企业，大家经常都会用到一个数字，那就是囤地的数量，当一个企业土地资源拥有量多的，都会认为未来发展前景比较好。

从土地市场来看，经历了前面几年的火爆之后，2018年，在最严厉的楼市调控，以及最严厉的“问责”机制作用下，不少开发商似乎感觉到了寒冷，而这种寒意，就很自然的反映到了土地市场。

据克而瑞地产最新统计，2018年全年， 销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元，较2017年降幅达到13%，其中，26家房企全年拿地货值超过1000亿元，22家房企拿地建筑面积超过1000万平方米。

综合来看，2018年，对于开发商来说，是比较痛苦的一年，一方面，调控趋严，另一方面，融资变难。这其实对房企来说，都是 非常致命的，也因此，在经历了上半年延续2017年的疯狂之后，下半年，绝大部分开发商在土地市场都选择了沉寂。

常言道，春江水暖鸭先知。土地市场，更是楼市的晴雨表。

那些先知先觉的龙头企业，首先嗅到了楼市变凉的风声，于是，在高喊着要活下去之后，万科也放缓了拿地的步伐，据相关数据显示，11月份万科仅仅拿了两块地，拿地金额为24.49亿元，环比暴降75%，同比暴降超85%。而就在这个月，碧桂园也只拿了一块地，耗资仅仅441万元，大家要知道，2018年碧桂园单月拿地最多金额超过410亿元，最低也有11亿多。

与房企拍地不积极，百强房企拿地货值下降相对应的是，楼面地价的下降，或许这个数字对未来房价的影响将更加直接。

中原地产研究中心统计数据显示，2018年50大城市平均楼面价为2277元/平方米，相比2017年的2627元/平方米，下调了13.3%，这也是多年以来土地价格明显下调的一年。

大家都知道，土地市场的变化，是会对楼市产生最直接的影响，只是，土地市场的反映是会延迟的，就如同过去一样，前面一年地王频出，到下一年的时候，房价才会达到顶峰，这是因为房子开发是需要一定的周期的，而这个周期就正好是房价传导的时间。

2018年土地市场的变化，尤其是本文前面所说的两个变化，说明了什么问题呢？

一是这表明楼市调控已经真正见效，这种见效，并不是反映在房价的直接下降上面，对于楼市的调控与 管理，最难的就是预期管理，而开发商拍地不积极，全年大量土地流拍，这其实正反映了开发商对楼市未来的预期正在发生变化，因此，在拍地的时候会极其谨慎，有的甚至干脆就不再拿地了。

二是这一轮楼市小周期基本接近尾声了，在此前房价一直在不断创下新高，而这也催生了楼市行情不断攀高，但其实大家都知道，这一轮上涨已经持续了近3年的时间，而且，无论是地价还是房价，都创下了历史最高点，从2018年下半年部分地区的房价转折已经能看出来，而楼面地价的下跌，更表明，在未来房价持续上涨的动力显然不足了。

三是我们要清楚的认识到，楼面地价的下跌，并不直接导致房价的下跌，尤其是，在当下限价环境下，很多地方的开发商一直处于被压抑的状态，比如，2017年的很多地王楼盘，在限价政策作用下，很多要么捂盘不开售，要么就只能低于盈利价格销售，还有更惨的，他们直接低于楼面地价销售。如果今年部分地区政策稍微放松一点，这些楼盘一定会调高价格。

在2018年底，住建部明确2019年楼市调控的目标是稳地价、稳房价、稳预期，在地价下行、楼面地价下跌的大背景下，这种稳的目标，应该是顺理成章的了。

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