干货｜手把手教你玩转项目贷审查（附各项要点）

出品：信贷风险管理，作者：宇不惊

房地产开发项目融资作为金融机构重要的业务组成部分，往往具有融资金额大、项目种类多样、授信方案设计复杂等特点，此类业务在审查过程中往往需要从多方面关注防范风险，本文就房地产项目审查过程中需注意的重点进行梳理汇总，以供读者参考。

作为信贷人员，面对一个完整的房地产项目，笔者认为主要的审查重点应包括以下几个部分：项目公司所属集团/母公司/股东、融资主体、项目分析、担保分析。

一、房地产集团/母公司

一般而言，开发商在进行项目开发时，均会单独成立项目公司，负责项目的具体管理运作，同时也作为项目的贷款主体向金融机构进行融资。作为项目公司，一般成立时间较短，整体实力较弱，仅作为项目公司单独分析，无法判断项目整体风险情况。因此，对项目公司所属集团/母公司的分析必不可少。

对于项目公司所属的房地产集团/母公司，除了常规的授信调查内容之外，还应重点分析以下内容：

1、经营情况

1）总体经营情况：整个集团的经营业绩、业务板块、区域分布、业态结构、战略规划等情况。注：集团实力很大程度上代表了一个项目未来前景，实力越强越容易得到融资，比如房地产排名前30的集团常常是各家银行重点营销客户。

2）已建项目：截至授信上报时的已开发结转完毕的项目情况，包括项目名称、项目地点、占地面积、建筑面积、开工时间、开盘时间、竣工时间、项目总投、销售收入、销售单价、净利润等要素。注：从已建项目的销售情况往往可以看出一个集团的开发实力。

3）在建项目：目前在建的所有房地产项目情况，包括项目名称、项目地点、占地面积、建筑面积、开工时间、目前进度、项目总投、项目已投、后续需投、项目融资、是否预售、销售收入、销售单价、回笼资金等要素。注：如果在建项目过多，需要格外关注集团资金链断裂风险。

4）待建项目：后续的尚未开工待建项目情况，包括项目名称、项目地点、占地面积、建筑面积、预计开工时间、项目总投等要素。

5）土地储备：调查分析目前待建项目的占地以及尚未有开工计划的土地储备情况。

6）所有项目货值及资产受限情况：关注集团目前所有未售的房产、在建工程、未开发的土地等资产的现时货币价值及其受限情况（是否抵质押），并在此基础上判断其后续的再融资能力。

2、财务状况

除了常规的财务分析内容之外，还需关注房地产企业财务分析的特殊性：

（1）销售收入：由于房地产项目的销售收入结转周期较长，因此对其销售收入的确认可以按照销售收入+预收账款净增加额来认定。

（2）资产负债率：对房地产企业的负债率宜采用净负债率指标来判断其债务负担，以此判断该房地产企业的杠杆率，净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益。

（3）关注权益：主要是关注少数股东权益、永续债融资等因素对所有者权益的影响。

（4）负债结构：房地产开发项目期限较长，其融资结构应以长期为主，因此须关注其负债结构，尤其是有息负债的长短期负债比。

3、信用状况

主要是要调查分析整个房地产集团/母公司的所有融资情况，并按照具体项目一一对应。在以上基础上，具体分析其融资的抵质押担保结构、期限结构、融资成本结构等等。

二、融资主体

此处融资主体主要指房地产集团或母公司为了开发房地产项目而成立的项目公司，主要分析内容包括基本信息、股权结构、财务状况、信用状况等。但作为新开发项目的项目公司，一般成立时间较短，财务状况及股权结构相对简单。

三、项目情况

1、基本情况

重点关注项目物业类型，属于商业、住宅或者别墅等哪一类，结合项目周边的交通情况、医疗、教育、生活资源及商业配套的完善程度，以及所在市辖区及城市状况，对未来项目销售情况做出初步判断。

同时，注意项目建设条件是否齐全，包括立项环评、项目四证等要素是否齐全。

2、投资情况

（1）项目总投：按照项目可研报告的要求分析项目总投情况，如果项目立项文件对可研报告的总投情况有所调整，则应按照调整后的情况进行分析，同时须结合项目情况、区域因素、行业标准等因素对项目总投的合理性进行判断。

（2）资金筹措：针对项目总投情况，分析项目的资金筹措方案及渠道，一般而言，资金主要来源于股东投入（注册资本、资本公积、其他应付款）、外部融资、销售返投等，并关注以上资金来源是否落实。尤其要加强资本金比例的审核，只有计入所有者权益科目的注册资本、资本公积等才能确定为项目资本金。

（3）已投情况：在项目已开工建设的情况下，调查分析项目已经投入的资金情况，对照项目投资概算列示已投入资金的明细情况；并说明已投入情况的资金来源，其中的资本金投入是否全部到位；已投入情况是否与项目建设进度相匹配。

在审查实践中，应要求开发商提供全部已投入部分的相关凭证、土地使用权出让合同等。

（4）后续需投：该部分主要解决融资人是否存在资金缺口，对于这部分资金缺口如何解决。如果是通过银行融资来填补，那么对融资资金的使用要进行封闭管理，严格按照工程进度支付款项。

3、效益分析

（1）收入测算：按照项目的可售面积、销售单价等因素分幢测算项目在融资期限内的整体销售收入。

结合各地的透明售房网、搜房网、各地的房地产销售登记备案部门等查询各地的房产销售情况、销售单价情况。

（2）成本税费：主要包括项目开发成本、管理费用、财务费用、销售费用、经营税金及附加。

（3）利润分析：根据收入和成本测算结果，测算项目的净利润和利润率。

（4）现金流分析：分析整个项目在融资期限内各项现金流活动的流入流出情况，并测算融资到期时其现金流净额是否能够覆盖融资敞口。

4、不确定性分析

（1）敏感性测试

应分析建设期、经营期、总投资、租售价格、租售率、利率等因素的变动对项目效益及贷款偿还期的影响程度，并根据项目的具体情况对影响项目效益的主要因素进行单因素、多因素的敏感性分析。

（2）盈亏平衡分析

盈亏平衡点（BEP）是指项目在利润为零，保持不盈不亏时的临界点，房地产项目可用销售量、销售价格、销售额表示，实践中一般用销售量表示，其盈亏平衡点的计算公式为： BEP（销售量）=C/（P－T）式中：C：总成本费用 P：单位销售价格 T：单位经营税金及附加。

盈亏平衡点越低，表明项目的亏损区越小，盈利区越大，项目适应市场变化的能力越大，抗风险能力越强。.

5、市场分析

通过对项目的市场定位、市场的供求现状及趋势、项目的竞争能力的分析，预测项目的销售前景。具体来讲，可结合项目所在区域的档次、所面向的消费群体、项目所在地经济水平和房地产市场发育程度、同类项目需求及变化趋势、国际及地方经济政策和产业政策等方面，对项目销售前景进行预测分析。

6、还款分析

项目还款能力的强弱实际上依赖于项目第一还款来源能否有效落实，除前部分对项目可售部分销售收入的分析外，为防范道德风险，还需加强对还款来源的管控，采取开立项目收入账户和保证金账户等管控措施。

四、担保分析

1、抵押担保

在信贷实践中，除非为一线城市优质项目，一般都需开发商提供在建工程/土地抵押。通常而言，一般的房地产项目抵押率不超过50%，在评估抵押物价值方面，不要完全迷信外部评估价值，抵押物的价值认定应该按照该抵押物的原始投入价值来认定。如果是土地取得时间较长，则可参考当地近年来的土地出让价格变化情况，适当考虑土地价值的增长，其他的超出原始投入的部分一般不予认可。

2、质押担保

一般作为通过基金产品操作的业务选择的担保方式，此类情况下，如果又没有提供抵押担保，应要求提供项目公司股权质押。

3、保证担保

保证担保主体如果是融资主体所属的房地产集团/母公司，则按照前述的房地产集团/母公司的思路分析，如果是其他类企业，则另当别论。

4、非对称性/结构化安排

这部分主要针对授信方案的设计提出，旨在通过交易结构的设计来弱化风险，一般涉及明股实债等以信托作为通道的产业基金类信贷项目。注：由于资管新规的下发，目前该类业务的开展已受到严格制约。

（1）非对称性安排主要包括对项目公司的股权占比超过融资比例；同股不同权；对项目公司的重大经营决策、资金支付享有一票否决权等。

（2）结构化安排即通过优先劣后份额的交易结构设计来弱化金融机构承担的风险程度。

5、信用

如果是信用类授信，则须分析项目公司所属的房地产集团/母公司融资的担保结构，关注其他金融机构是否有对融资主体提供信用融资，信用类融资占比有多少，同时应该控制其资产负债率要求，在资产负债率超过一定比例的情况下，应设定提前还款条款。

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