未经配偶同意，擅自抵押共有房屋是否有效？(34个案例,建议收藏)

三、相关判例及司法实践中的争议焦点

以上是关于共同共有财产设定抵押问题的相关法律规定，但该问题在司法适用中存在一定不确定性，接下来，笔者结合相关判例对相关问题逐一进行分析，供参考。

1、未经共同共有人同意设定抵押，抵押无效

通过案例检索，有大量的案例直接援引《担保法司法解释》第五十四条的规定，认定共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。文末所附案例中认定抵押无效的案例都是援引的担保法司法解释五十四条的规定。

本文所附案例1是由擅自抵押夫妻共有财产引发纠纷，案例2是因为未经共同法定继承人同意抵押遗产引发的纠纷，法院最终都认定为抵押无效。

案例1：

谷尔丹确认合同无效纠纷，北京市高级人民法院（2014）高民（商）申字第3467号。

北京高院认为：《借款抵押合同》中张洪海提供抵押的房产系其与郝伟靖夫妻关系存续期间取得，应属于张洪海与郝伟靖的共同财产，因张洪海签订《借款抵押合同》未经过郝伟靖同意，故一、二审判决判定《借款抵押合同》无效并无不当。

案例2：

平果国民村镇银行有限责任公司与黄汉武、唐美新金融借款合同纠纷，西壮族自治区高级人民法院（2016）桂民申1297号。

法院认为：“根据本案的事实，2013年4月23日韦绥佳在办理本案抵押登记时提供的房产权证明确记载共有人为黄颖尧，而黄颖尧已于2011年7月去世，因黄颖尧的法定继承人均明确表示不放弃对黄颖尧遗产的继承权，因此，至2013年4月23日时房屋的产权共有人应为韦绥佳、黄汉武、唐美新、韦灏明等人。韦绥佳在办理抵押登记时提供了黄颖尧已去世的材料，平果国民银行应当知道房屋的实际共有人已变更的事实，但平果国民银行未要求韦绥佳提供实际共有人同意抵押的材料，也未要求实际共有人在抵押担保上签字，而韦绥佳在诉讼中称其作为共同共有人以共有财产设定抵押未经其他共有人同意，平果国民银行也没有证据证实其他共有人知道或者应当知道抵押而未提出异议的事实，故韦绥佳的抵押行为属于擅自以共有财产设定抵押未经其他共有人同意之情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款“共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效”的规定，二审判决认定抵押合同无效正确。”

其余类似案例包括：

案例3：师宗县农村信用合作联社瓦鲁分社与张晋博、彭菊花金融借款合同纠纷，云南省高级人民法院（2015）云高民二终字第229号。

案例：史淑梅与贾建东等确认合同效力纠纷，北京市第二中级人民法院（2016）京02民终7028号。

案例：中国农业银行股份有限公司石林彝族自治县支行与石林鑫淼种植园等金融借款合同纠纷，昆明市中级人民法院（2014）昆民四终字第99号。

案例：郑芝庭与郑雪飞、郑辉民间借贷纠纷，舟山市中级人民法院（2014）浙舟商终字第209号

案例：中信银行股份有限公司总行营业部与张翠琴抵押权纠纷，北京市第二中级人民法院（2018）京02民终3559号。

案例：赵世宽与李勤等合同纠纷案，北京市第三中级人民法院（2018）京03民终2631号

2、共有人签字真伪对抵押效力的影响？

通过案例检索，笔者发现，如果信贷机构在办理房屋抵押业务时，要求房屋所有共有人都签字，假如相应的签字是虚假的，则法院倾向于认定相应抵押担保是无效的。

例如在案例4中国建设银行股份有限公司深圳市分行与邹红松、龚星星、罗晓春、孟军借款合同纠纷案中【广东省高级人民法院（2014）粤高法民二申字第117号】中。

广东高院再审认为：经司法鉴定，涉案《个人住房最高额抵押贷款合同》及《深圳市房地产抵押登记申请表》上“罗晓春”的签名并非罗晓春的笔迹，罗晓春本人称其从不知晓贷款及抵押事项，从罗晓春手持龚星星交付给其的虚假的未经抵押的房地产证这一事实判断罗晓春的确对抵押事项从不知情，而建设银行深圳分行也未能提供证据证明罗晓春知道或应当知道涉案房地产已经抵押而未提出异议。最终法院认定抵押无效。

其余类似案例还包括：

案例5：雷海燕与湖南蓝山农村商业银行股份有限公司、谭志国金融借款合同纠纷，永州市中级人民法院（2016）湘11民终1285号。

案例6：谢尤怡与宁波奉化农村商业银行股份有限公司江口支行、吴培杰合同纠纷，宁波市中级人民法院（2014）浙甬商终字第113号。

案例7：中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行与王丽秀抵押合同纠纷，抚顺市中级人民法院（2017）辽04民终1766号

案例8：中国工商银行股份有限公司池州浦西支行与占峥、占明、杜为群借款合同纠纷，池州市中级人民法院（2015）池民二终字第00124号。

案例：李志、中国农业银行股份有限公司高州市支行金融借款合同纠纷，茂名市中级人民法院（2016）粤09民终1427号。

案例：陈迎春、安兴顺确认合同无效纠纷，沧州市中级人民法院（2017）冀09民终6738号（签名为代签）

3、如何判定其他共有人知道或者应当知道而未提出异议？能否基于夫妻关系认定配偶知道或应当知道？

实践中，不同法院对此的认定存在一定的分歧，本文列举几个典型案例供参考。

（1）基于夫妻关系、父子关系认定知道或应当知道

在案例9罗建平、中国农业银行股份有限公司兰坪白族普米族自治县支行金融借款合同纠纷案【云南省高级人民法院（2016）云民申920号】中。云南高院认为抵押房产的所有权人为罗建平、冷菊以及罗皓共有，而冷菊为罗建平之妻，罗皓为罗建平之子，罗建平将三人共有的房产为罗建中的借款作抵押，其妻、子作为家庭成员不可能对此不知晓，最终认定抵押有效。

在案例10敖水香与新余市中小企业信用担保中心等追偿权、抵押合同、保证合同纠纷案【江西省高级人民法院（2014）赣民二终字第25号】中。江西高院认为：敖水香基于夫妻关系属系争房产的共有权人。与一般共有关系主体不同，夫妻是具有密切联系的身份主体，其对财产的共有关系具有一定的特殊性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。

邹细根用系争房产抵押给担保中心，是对夫妻共有财产的重要处理决定，当时星光公司为其二期3万吨纱锭项目建设申请贷款，已确定邹细根夫妻个人承担连带保证责任，且邹细根与敖水香的夫妻关系并无异常，担保中心有理由相信作为妻子的敖水香知道或者应当知道这一重要决定，并确信邹细根对系争房产的处分行为是夫妻双方共同的意思表示。最终法院认定抵押有效。

提示：需要注意的是，本文中所附大量无效案例基本都是因夫妻共同财产抵押引发的纠纷，由此可知，单纯依据夫妻关系就认定配偶知道或应当知道抵押的事实，并未被司法实践普遍认可。

（2）抵押权人提供了房屋照片，照片中显示共有人在场

在案例11郭喜桂与韩霄抵押合同纠纷一案【石家庄市中级人民法院（2015）石民四终字第01584号】中，石家庄中院认为：王慧然称其在进行房屋抵押登记之前曾至抵押房屋进行核实，并且提供了当时在抵押房产处所拍摄的照片9张，郭喜桂对于王慧然提交的照片系在抵押房产中拍摄真实性无异议，且对照片中其本人在家的情况认可，据此，对于郭喜桂称对案涉房屋抵押不知情的主张，本院不予采信。

（3）《离婚协议书》中显示共有人对抵押知情

在案例12星展银行（中国）有限公司深圳分行、郝建国与廖嘉、杨莉借款合同纠纷一案【深圳市中级人民法院（2016）粤03民终12971号】中。深圳中院认为：本案中，从《离婚协议书》约定的内容来看，杨莉于2014年8月28日与廖嘉协商离婚时已知悉廖嘉将其夫妻共有房产，即深圳市罗湖区银湖路鸣翠谷X栋6XX房屋为卡蒙特公司向星展银行借款作抵押一事，双方虽然在《离婚协议书》中约定由此产生的债务由廖嘉负责偿还，但直至2015年2月11日星展银行提起本案诉讼，杨莉一直未对该房产设立抵押提出异议，该行为应视为同意廖嘉以其夫妻共有房产为涉案债务提供抵押，该抵押有效。

（4）抵押人办理业务时留存了共有人的相关证件

例如在案例13韩晓银与中国农业银行股份有限公司北京通州支行等抵押合同纠纷案【北京市第三中级人民法院（2015）三中民（商）终字第07272号】中，北京三中院认为：

本案的争议焦点在于韩锦红的房屋贷款抵押行为是否为无权处分。

首先，农行通州支行持有韩晓银本人身份证件的复印件，其中结婚证持有人为×；

其次，《房地产抵押估价报告》附有房屋内部照片，评估期间房屋实际居住人为×，据此农行通州支行有理由相信韩晓银“知道或者应当知道”房屋抵押贷款事宜。故根据相关法律规定，在婚姻存续期间，韩晓银作为房屋所有权的共有人，在其“知道或者应当知道”房屋抵押贷款事宜的情况下，本院认定韩锦红对该房屋抵押贷款的处置行为合法有效。

但是在案例14中国建设银行股份有限公司虞支行与陆某某一案【绍兴市中级人民法院（2010）浙绍商终字第362号】中，绍兴中院对此有不同认识。

绍兴市中院认为：虽然上诉人认为从顾某某持有陆某某的身份证、印某、房产证、土地证等事实可以确认被上诉人陆某某是明知或应当知道的，本院认为，因房产证、土地证载明的所有权人为“顾某某”，上述证件由被上诉人顾某某本人持有亦属正常，而印某系凭借身份证即可刻制，故本案中构成被上诉人陆某某“同意”的表象即为被上诉人顾某某持有被上诉人陆某某的身份证，而被上诉人顾某某与陆某某系夫妻，被上诉人顾某某可通过多种途径获取被上诉人陆某某身份证明，且上诉人系商业银行，不同于非专业化的普通债权人，在缔结担保合同时应当负有更高程度的注意义务，故光凭被上诉人顾某某持有被上诉人陆某某身份证来判断陆某某已达到知道或应当知道的程度，显然依据不足。

综上，通过上面分析可知，对于如何判定其他共有人知道或者应当知道而未提出异议，实践中不同法院的认定尺度是不一样的，存在比较大的分歧。