一锤定音，中央再次定调楼市，2019年楼市方向会怎样走？

自从7月份以来，在严厉的楼市调控政策作用下，楼市波涛汹涌，然而，在新政和严厉的问责机制之下，楼市调控的效果越来越明显，很多地方楼市因此由热转凉，不仅价格下降，成交量也暴跌，甚至传出有些城市价格腰斩的消息，而开发商降价促销，已然成为普遍现象。

然而，每每在调控减小，楼市转凉之后，呼吁调控放松的声音就不绝于耳，而这一次也不例外，不仅各类谣言，各种专家的分析，天天都会出现在各大媒体，甚至有人传出半年内全国取消楼市调控的消息。

而在这样的整体楼市大环境背景下，在某些自媒体眼中“本轮楼市调控放松的第一枪”打响了，菏泽取消限售政策，随后，广州放开公寓买卖限制，珠海凉区放松限购，深圳四大国有银行下调首套房贷利率，从这些消息看，不仅房贷利率下调了，调控政策也放松了，似乎，楼市真的在松动，注意这里不是要松动，而是正在松动。

然而，真实情况呢？并不如某些媒体大肆宣扬的那样，首先，菏泽并不是这一轮调控第一个取消限售的地方，在7月份的时候山西太原就取消了限售；而深圳也不是第一个下调首套房贷利率的城市，要知道，11月份全国首套房贷利率都已经停涨了，而此前，北京、上海、合肥等地多家银行都下调了首套房贷利率。

但是，在媒体的渲染之下，这两个重大消息，似乎都是第一次出现，并预示着楼市调控放松正在路上。

不过，很快，这一切的定论，都在中央经济工作会议中得到了解答。

中央经济工作会议（2018 年 12 月 19 日至 21 日）公报指出：

要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

如果单纯的去看上面的表述，是不是没有什么太大的新意，似乎这样的提法很官方，并且每次都是这样，但是，到底这几句话里面有什么深意，楼市未来又将怎么走呢？

一、表述变化，预示楼市未来方向

从字面上看，这一次的表述与之前，有几个字不同，根据德科地产频道的分析，中央经济工作会议关于房地产的表述，主要改了三个字：把「落」改成了「夯」，把「调控」改成了「指导」。此前是「分类调控」，现在是「分类指导」；此前是「落实城市政府主体责任」，现在是「夯实城市政府主体责任」。

就这样三个字的变化，意味着什么？

第一，从落实到夯实，这是一个层次递进的关系，也就是落实见效了，才会有夯实，否则就害得继续落实。这一点，大家都能看到，在下半年，中央加大了对楼市违规行为的查处，对地方楼市调控不力的问责，这其实就是敦促地方落实楼市调控主体责任，而也就是这种力度作用下，很多地方调控见效很快，房价应声下跌，至少绝大部分城市已经趋稳。

大家再想一下，从7月31中央提出楼市调控的新要求和思路之后，连续两次中央政治局会议都没有提楼市，但是在10月份的中央政治局会议上，提到了政策落实，想必，这里很大程度上是指楼市调控政策的落实，而这在4季度楼市的整体表现中也能看出来。

从落实到夯实，其实是表明当前楼市调控的方向，是按照中央的统一部署来的，而且效果也已经很明显，下一步是要持续巩固调控成果，重点就是要夯实城市政府主体责任，也就是说，未来楼市调控的主要责任，在地方政府。

第二，从调控到直到，这其实是与上面所分析的主体责任是一致的，过去的楼市，主要强调分类调控，这就主要还是中央拿方向出政策，地方政府去执行，而指导的意思就更加宽泛一些，中央可是会从整体经济和发展的角度，给地方提出一些要求，但具体的政策、方案、执行，都要靠地方政府去做了，这也就意味着，以后楼市调控的主体在地方政府，中央主要是分类指导。

从上面的分析，我们看出来，在今后的楼市调控中，中央会主要是指导和方向，而地方才是调控的主体。这与这一轮调控之前的很长一段时间的调控思路和格局，是有着本质的区别的。

二、重提“因城施策”，调控将有的放矢

“因城施策”的含义，大家都应该明白，就是虽然全国总体一盘棋，下决心解决好房地产市场问题，坚守“房住不炒”，打击和遏制楼市投机行为。

但是，在具体调控政策实施和执行的时候，根据不同城市的发展环境、楼市现状、经济特点，制定相应的政策，以达到最佳效果。

在这一轮楼市发展过程中，去库存之初，中央就开始强调「因城施策」，可以鼓励买房，也可以抑制买房。但是，在去库存的刺激之下，楼市暴涨的速度惊人，很多名不见经传的地方，涨幅都达到全球第一的水平，因此，到了 2016 年 9 月底 10 月初，中央把更多的调控权限收了回去，各地只能在中央统一部署下密集出台调控措施。虽然此后也说「因城施策」，但其实，在很多重要的场合基本都不提这个词了。

而今年下半年，楼市调控见效，一二线逐步趋稳，但三四线楼市分化比较明显，从数据上看，绝大部分稳定并呈逐步下降趋势，但依然有地方还在暴涨之中，很显然，楼市暴涨的城市与楼市暴跌的城市，采取同样的调控政策，是不合适的。

尤其是在部分地区取消限售，放松调控政策之后，对这种尝试放松的政策，市场过度解读，以为楼市放松真的要来了。

这个时候，中央再次提起“因城施策”，这意味着，在今后的一段时间里，各地方根据楼市调控的成果，以及行业发展的实际情况，会针对性的推出各种政策，以达到最终的调控效果。

从上面的几个字的变化，虽然看起来很简单，但这表明，楼市调控已经初步见效，未来，中央在楼市调控方面，将更多的下放权限给地方，而中央承担的是指导角色，同时，此前说的对调控不力的问责，还在有效期范围内。

中央的重点在于，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，构建房地产市场健康发展长效机制，完善住房市场体系和住房保障体系，相应的措施其实都在推进，但这些前提是，楼市稳定。因此，在未来的一段时间里，调控政策会因城差异，但不会全面放松，目标是稳定。

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