楼市松动传来，房价就要大涨了？其实背后的真相是……

最近一段时间以来，楼市调控放松的消息，不断传来，终于有地方第一个推出了楼市调控放松的相关政策，菏泽取消了推出不到一年的限购措施，广州也取消了个人限购商住的措施，各大媒体也大肆渲染，认为楼市调控真的要放松了，真实情况会是这样么？

一、本轮调控第一个取消限购？

这一轮调控，持续的时间其实相当长了，按照以往楼市调控的楼市小周期的时间，基本上也要到了，因为过去一半楼市调控持续的时间也就2年左右，房价开始下跌，调控就会逐步放松。

这其实与过去楼市调控的目标是相关的，大家都知道，在过去的楼市调控的概括里，基本上都是，防止房价过快上涨。这样的目标达到以后，调控自然就会放松，比如各种限制性措施会逐步慢慢的退出，金融政策也会放松，楼市就会回归平静一段时间。

而这一轮调控与以往明显不同的是，总体目标和要求有了本质的区别，7月31日，中央提出了“坚决遏制房价上涨”的要求和目标，这就意味着这一轮调控，与以往的每一次都不一样，结果也会不一样。

也因此，在这一提法提出来后，楼市应声变凉。从9月份开始，一二三四线城市，多地出现了房价下跌，开发商降价促销，成交量大幅度下滑，总体来看，调控效果很明显。

按照以往的经验，很多人都认为，这个时候，调控的效果要达到了，调控应该放松了。而在11月份以来，不少地方对首套房贷利率进行了下调，这也被解读为楼市放松的一个主要信号。

就在前几天，菏泽放出了一个惊天信号，就是取消去年推出的限售措施。关于菏泽为何要推出这样的举措，以及背后的动机和动因。

关注房地产的媒体和自媒体，都为之狂欢，纷纷指出，这一轮楼市放松的第一枪，就这样打响了，然而，真的是这样吗？

其实，在这一轮楼市调控之中，有一个地方，在此之前就推出了取消限售的政策，那就是山西太原。

2017年10月，太原市对二手房发布“限售令”，规定取得产权证两年内的住房不得交易转让，2018年7月开始不再要求，但当时重申了限购。

为何那个时候没有引起广泛的关注呢？

主要是因为这一轮楼市调控已经到了关键节点，有一部分人已经在热切的希望楼市调控放松，想再次获取楼市暴涨的收益，因此，在大肆的宣扬和煽风点火。

然而，实际情况是，楼市调控到了当前的节点，本来就不再是全国各地一盘棋的那种调控方式，更多的是因城施策，对一些下跌过猛的城市，已经达到调控效果，就逐步放松，而对于那些还在暴涨的城市，一定会加紧严厉调控。

二、调控放松了房价就会再涨吗？

人们为何都希望调控放松，主要的原因在于，都希望调控一放松，房价就反弹，炒房再兴起，投机再获益。

而最近人们之所以在狂欢，是因为，不光是菏泽取消限购这一件事情，还有以下几件事情：

12月19日，广州住建局发通知：决定放开公寓买卖限制，允许个人入市购房，此前不允许个人买卖商服物业。

12月19日，珠海媒体爆料，珠海的金湾、斗门两区放松限购调控，只要一年社保就可以购买一套商品住房，虽没正式文件下发，但政府已默认。

深圳宣布国有四大行放松购房者首套房房贷利率，调整后为上浮10%，之前是15%。

人们认为，不仅调控政策在放松，而且房贷利率也在下调，这两个直接标志这楼市松动的事件都出现了，这意味着楼市即将彻底放松。

在上面，我们已经分析过了，菏泽并不是这一轮第一个取消限售的地方，而深圳也不是第一个下调房贷利率的城市，此前，北京、合肥等诸多热点城市，房贷利率都已经下调，而且，从全国平均房贷利率来看，11月已经不再上涨。

为何这几个消息加在一起，就能让大家沸腾呢？还是有人希望房价大涨。可是，即便调控放松了，是不是房价就能大涨呢？

关于这一点，知名房地产自媒体子木聊房进行了深入的分析，他分析认为，当前的楼市与2011年底的情形极其相似，都是楼市严控最强力的阶段，房地产各项指标纷纷下行，房销售面积单月同比增速和百城土地成交价款增速，均首度由正转负。

在随后的2012年，出台了大量救市和鼓励政策，包括金融方面，下调存款准备金率、释放流动性；公积金条例修改，降息等，直到当年12月召开的中央经济工作会议称，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。

总体上，一边坚持楼市调控政策不动摇，一边开始边际改善，让刚需入场拖底楼市：一些城市限价政策取消，一些城市以“引进人才”的名义放松限购，部分按揭利率最紧的城市在第四季度悄然下降。

然而2012年即使放松了政策调控，房价涨了吗？并没有，此后的上涨，大家都知道，其实过了两三年之后，在新的去库存政策之下，才启动这一轮上涨周期。

而2019年，其实一样，只是，2019年与2012年相比，有几个不一样的地方，此时的房价比那个时候高了几倍，房屋拥有量和保有量都大幅度增加，而老百姓的购买能力大幅度下降，这种情况下，房价因何能大涨呢？

那么，2019年楼市调控会如何走呢？我们分析，最主要的，还是因城施策，一线城市放松的可能性不大，二线城市，应该还是会按照以前抢人的政策，来变相的破除调控，而三四线城市，就要根据所在地的实际情况，因城施策，该松的送，该紧的紧。但又一条，房价在短时间内是很难再大涨了。

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