取消限售！楼市调控放松第一枪，到底传递了怎样的信号？

昨天，在楼市圈子里，一则消息炸锅了，很多人为之兴奋，也有人为之担忧。

那就是山东菏泽，终于在谣言四起之后，打出了楼市调控放松的第一枪。12月18日，菏泽市住房和城乡建设局网站发布了一篇《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(后简称为《通知》)，在新购住房转让限制与降低市区商品房预售资金监管方面较此前房地产调控政策大幅松绑。（详情请点》突发！取消新购房屋限售政策，楼市调控松绑第一枪打响！）

大家都知道，在过去的这几个月里，楼市可谓风云变幻，从一线城市下跌，再到部分热门二三线城市房价暴跌，再到全国楼市大范围的停涨，甚至出现量价齐跌的景象。而这对于很多寄希望于楼市暴涨的人来说，似乎并不是什么好消息，而且无论是开发商，部分地方，还有广大炒房客，都希望在房价下跌的情形下，严厉的调控政策能有所放松，这样房价才好抬头。

于是，各种谣言漫天飞舞，从广州取消限价，再到厦门取消限购，甚至有传言说半年内全国范围内取消楼市调控。然而，这一切传言都被无情的辟谣了，而楼市调控政策，还在持续向前推进。

临近年底，各地各种会议越来越多，人们对楼市的分析也越来越多，而不少经济学家居然在这个时候强调楼市对经济发展的重要意义，认为当下经济下行，没有楼市救不了中国经济。可见不仅仅是某些地方急不可耐，某些专家以及专家代表的背后的团体也急不可耐了。

于是，终于有地方打响了第一枪。这是此轮楼市调控以来，第一个公开取消重磅政策的城市。

其实，从政策内容来看，主要针对的是限售政策和预售资金监管。限售政策的意义在哪里？限售，是这一轮楼市调控的标配。从2017年3月厦门第一个出台之后，全国共有60多个城市相继推出了限售政策，其中不乏三四线城市。

菏泽是在2017年年底推出限售，才一年的时间，所有房子都还未触及两年解禁条件。在楼市调控已经到了攻坚阶段的时候，匆忙取消限售，这背后发生了什么？

限售政策的目的在于，防止恶意炒房，大家都知道买房卖房，这是炒房的最主要手段，让购买的房子不能快速卖出去，这是抑制房子快速套现，稳定楼市的一个好手段。

可是，才刚一年时间，就将这一政策否定了，其根本的原因在于，楼市调控的严厉执行到位，已经让有些地方感觉到疼痛了，甚至伤筋动骨了。

菏泽是棚改大市，其棚改规模冠绝全国，在当地，有人戏称菏泽为“中国拆迁第一大市”。仅2017年，就改造了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100万人。

在棚改政策的刺激之下，菏泽房价一路飞涨，而菏泽卖地收入也水涨船高，仅2018年上半年，菏泽土地出让收入就达到了190.7亿元，同比直接翻倍。一个地级市，挤进全国卖地收入30强，土地收入一度超过合肥、南昌、南宁等省会城市。

然而，从2018年开始，棚改风向突转。先是国开行收回棚改审批权限，接着住建部要求“库存地、房价上涨快”的城市逐步取消棚改货币化，再来是“棚改将取消政府购买模式”。

作为棚改大市的菏泽，在这种突然收紧的政策之下，从政府到开发商，这种压力可想而知。

我们从政策来看，取消限售，是想让房产交易活起来，预售资金监管，就更直接了，是利好开发商资金使用的。其与棚改政策的转向都有着莫大的关系。

然而，取消限售，对于市场来说，到底是好还是坏呢？目前还不好做绝对的判断。限售的作用，在限制投机炒房的同时，当房价下行的时候，也能起到一个稳定器的作用，那就是防止抛售，这是有助于稳定的。而这个时候取消，到底是回增加投机，还是会引发抛售，很难说。

那么，菏泽的取消限售，传递了怎样的信号？

一、楼市调控真的见效了，而且让一些地方开始感觉到痛了，当一个地方要放松调控的时候，那就一定是楼市真的开始下行了，这一点，其实是变相的回击了那些鼓吹楼市还继续火热、下行只是个别现象的言论。

二、楼市调控的央地博弈开始了，从去年的200多次调控，到今年的400多次，是政策的问题吗？调控不见效，显然不是政策本身的问题，而是执行的问题，执行不力是因为谁？还是因为地方对房地产的依赖过大，不舍得真正的真刀真枪的调控。可是，中央从顶层设计层面，比如棚改政策，进行调整，效果就很直接了，尤其是加强对调控不力的问责，地方不得不开始认真调控了，效果就明显了。可是地方政府还是希望经济发展，楼市不景气，暂时又没有其他产业可代替，怎么办？于是就弄出点动静，来试探中央的态度了。

三、这一轮楼市调控政策底显现。从11月份开始，大家就看出来，各地新推出的调控政策基本很少了，这有两个方面的原因，一是调控逐步见效；二是房价到顶，再不需要新的政策推出了，而这种政策底，就意味着反转吗？很难说的。

四、2019年楼市会宽松吗？其他地区会跟进学习吗？在当前阶段，其他地区跟进的可能性有，但不大。其实，菏泽的其他限制措施还在执行的，从取消限售的政策，一要看中央的态度，二要看市场的反应，然后才会考虑跟进的政策。总体上看，未来楼市调控因城施策的可能性更大，一些急速下跌的地区，不排除调控松动的可能，但还在上涨的地区，调控一定会收紧的。

总体上看，虽然有调控放松的迹象，但是，根据这一轮楼市调控，以及当前楼市所处的内外部形势，未来没有大宽松，房价很难再有暴涨。

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