为民间借贷提供担保的买卖合同是否有效？

出品：信贷风险管理，作者：李明君

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：

“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”

“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

那么，如何理解这一条规定呢？

01

当事人之间的借款已经到期，经双方协商，将借款本息转变为已付购房款，订立《商品房买卖合同》，该《合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是实现双方权利义务平衡的一种交易安排。

这种交易安排又不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，购房合同为有效合同。

最高人民法院在上诉人新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司与被上诉人汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚商品房买卖合同纠纷一案民事判决书[（2015）民一终字第180号]中认为：“本案中，双方当事人对《商品房买卖合同》的真实性均无异议，《预售商品房补充协议》的真实性亦依法可以确认，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定，《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》均已依法成立。该两份合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了《补充协议》，并依据该《补充协议》的约定，签订了相应的《商品房预售合同》，办理了预购商品房预告登记。

但根据《预售商品房补充协议》的约定内容及双方于2014年6月18日、7月10日对账情况，双方于2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》，系在彦海公司长期拖欠借款利息，已确定无能力偿还借款本金及利息的情况下，双方经协商同意，借款期限提前到期，并将对账确认的借款本息转为购房款，将双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务内容亦作出了约定。

本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。由于《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》签订时，双方之间的部分借款已经到期，其余部分借款双方当事人一致同意提前到期，在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，双方协商通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。

《商品房买卖合同》及与其相关的《预售商品房补充协议》、《承诺书》的内容均表明，汤龙等四人具有实际向彦海公司购买案涉房屋的真实意愿，彦海公司亦具有向汤龙等四人出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。藉此，对彦海公司所持根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定，本案《商品房买卖合同》、《预售商品房补充协议》应认定为无效的主张，本院依法亦不予采信。彦海公司虽主张双方之间部分借款关系涉嫌犯罪，现正在公安机关处理过程中，但就该主张，彦海公司未提供证据证明，对其该项事实主张，本院难以采信。彦海公司据此申请本案延期审理，亦不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条之规定，对其申请，本院依法不予准许。彦海公司主张案涉房产的实际价值为8亿元，远高于《商品房买卖合同》约定的买卖价格，因而显失公平，侵犯了彦海公司其他债权人权益。

就案涉《商品房买卖合同》签订时存在显失公平的事实，彦海公司于二审中提交的16份证据，不足以证明其所持主张，就该事实彦海公司亦未提供其他证据予以证明。且若彦海公司认为该交易价格显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，应依法行使撤销权，现彦海公司仅以价格显失公平为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。

关于彦海公司主张，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形，应当按照民间借贷法律关系审理的问题。本院认为，本案作为二审案件，原则上不适用上述司法解释的规定。而且依前所述，案涉《商品房买卖合同》是在借款到期后，双方当事人经协商对账后签订的，目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款，由原出借人向借款人购买标的房屋，而并非为借款合同提供担保，故本案情形亦不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形。彦海公司所持本案应按照民间借贷法律关系予以审理的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。”

02

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回其起诉。

最高人民法院在张俊英、太原大地房产开发有限公司民间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[（2017）最高法民申3248号]中认为：“综合双方所签合同以及本案事实，应当认定双方2007年7月10日所签《商品房买卖合同》系借款担保而非以房抵债的性质。

理由如下：首先，2007年7月10日的《商品房买卖合同》系在2007年7月8日《协议》基础上签订，并非独立的商品房买卖合同。2007年7月8日大地公司与张俊英签订的《协议》约定：‘因大地公司不能及时还款，将其金纪元大厦的2-3层，按抵押的形式以张俊英名义在太原市房地局备案，以保证出借资金不受损失；无论何时，如大地公司将借款归还，张俊英将无条件地配合大地公司将在太原市房地局备案的户名更改成大地公司；如果连续两个月大地公司不能如期、如数付给张俊英利息，张俊英将有权自行处理备案在自己名下的房产；如一年内大地公司不能偿还借款，可协商延期借款时间’。虽然张俊英称该《协议》因未办理公证而未生效，但对该协议的签订及内容的真实性双方均认可。

在该协议签订后两天，大地公司与张俊英即签订《商品房买卖合同》，并办理了备案，《商品房买卖合同》所涉房产与前述7月8日《协议》中约定抵押的房产一致，因此7月10日《商品房买卖合同》应系在7月8日《协议》基础上签订，是双方对借款担保进行的约定。

其次，双方之前曾有以签订《商品房买卖合同》方式担保借款的交易习惯。2006年12月8日双方签订的《借款协议》中也约定双方以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供抵押担保，而且也曾于2006年12月8日签订过《商品房买卖合同》，说明双方有此交易惯例。

第三，2007年7月10日的《商品房买卖合同》与2006年12月8日的《商品房买卖合同》涉及的房产同一，但二者约定的合同单价却相差一倍，而张俊英未提交证据证明合同约定的价格属于商品房买卖市场的合理价格。

第四，张俊英主张2007年7月10日《商品房买卖合同》属于以房抵债，那么按照常理，双方应首先对债权债务进行结算以确定债权数额，而张俊英在解释债权数额13542320元的组成时，却称仅是本金，不包括利息，该解释不符合民间借贷的基本特征，不能证明双方在签订合同之时对之前的债权债务有过结算，而且双方也没有签订显示有以房抵债内容的其他协议。综上，张俊英申请再审称2007年7月10日的《商品房买卖合同》系以房抵债性质，与本案事实不符，原判认定该合同系借款担保性质并无不当。”

03

第三人以房屋买卖形式为借款人提供担保时也适用《民间借贷司法解释》二十四条的处理原则。第三人出具商品房买卖合同作为借款的担保，在借款人不履行还款义务时，出借人有权请求拍卖商品房买卖合同所涉的标的物，以偿还欠款本息。

最高人民法院在献县润辉房地产开发有限公司、苑胜国民间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[（2017）最高法民申1522号]中认为：“综合本案情况，二审判决认定润辉公司以96套商品房为左瑞英、苑胜国的债权提供担保正确。

首先，在齐伟诉润辉公司商品房销售合同纠纷一案中，根据当事人庭审中的有关陈述，润辉公司称其与齐伟并不存在真实的房屋买卖合同关系，齐伟也没有支付购房款，签订商品房买卖合同系为借款合同提供担保。且润辉公司在诉讼中向法院申请证人出庭作证。根据证人庭审的证言，亦可佐证签订商品房买卖合同为借款提供担保的事实。

其次，结合本院查明的事实，案外人李某作为证人于本案一审时的庭审证言亦证实瑞辉公司以案涉96套房产为王培松、吴俊梅向左瑞英、苑胜国的借款提供担保。

第三，从案涉96套房屋买卖合同的履行情况看，作为案涉借款出借人的左瑞英、苑胜国虽持有96份房屋买卖合同的原件，润辉公司也出具了96份房屋买卖合同的收据，并由献县城建局办理了网签手续，但润辉公司并未实际收取任何购房款。结合润辉公司的另案陈述，证人李某的证言等可以证明当事人签订买卖合同的真实意思并非购买案涉96套商品房，而是以签订商品房买卖合同为借款提供担保。基于左瑞英、苑胜国持有案涉96份房屋买卖合同原件和王培松、吴俊梅与左瑞英、苑胜国之间存在1350万元借款的事实，可认定润辉公司以96套商品房买卖合同为左瑞英、苑胜国提供担保的事实。第四，从当事人的主张看，吴俊梅一审答辩时认可1350万元借款是因李文辉欠其本金1821万元及利息，由润辉公司和李文辉为该笔借款提供了担保，且润辉公司和李文辉以96套房产作担保。”

综上，当债权人与债务人签订房屋买卖的合同与借贷之间存在关系时，（1）如果房屋买卖合同签订于借贷关系偿还借款日期之前，说明房屋买卖是一种担保关系，当债务逾期不还时，债权人无权请求依据房屋买卖合同来处分债务的房屋，只能是起诉借款案件，在执行中处分债务人的房屋；（2）如果债权人与债务人签订房屋买卖合同是在借贷关系偿还日期之后，这种以房抵债的协议只要不违反法律规定，则是有效的。如果是第三人以自己所购房屋为债务人提供担保，与债务人所借款项偿还日期是否到来没有关系，债权人可以申请法院对涉案房屋进行处理。

04

房屋买卖关系还是民间借贷关系，当事人对二者发生争议的时候，法院需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。

最高人民法院在陈俊峰与张立平民间借贷二审民事裁定书[（2018）最高法民终234号]中认为：“尽管丽湖公司并未提供证明其与陈俊峰、张立平之间以案涉226套《商品房买卖合同》为借贷提供担保的直接证据，但陈俊峰、张立平与丽湖公司签订的商品房买卖合同从所购房屋数量、实际购房单价与市场交易价的差异、支付的购房款数额以及所谓的居间费用的支付方式、丽湖公司在一定期限内保有回购权等事实，均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合。一审基于在案证据对双方签订合同的真实意思经合理性分析判断认定陈俊峰、张立平与丽湖公司之间不属于真实的商品房买卖合同关系，系以案涉226套房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系，并经向陈俊峰、张立平释明后，陈俊峰、张立平明确拒绝变更诉讼请求的情形下，裁定驳回陈俊峰、张立平的起诉，认定事实及适用法律并无不当。”

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