中国房地产将出现三大变化，2019年房价会涨还是跌？

我国的房地产行业快速发展了20年，可以说是从无到有，逐步成为社会经济发展的主要支柱产业之一，然后又在暴涨的房价与全民炒作之下，成为吸附老百姓财富的罪魁祸首，可是又有大量人因为暴涨的房价赚得盆满钵满，可以说，对于广大老百姓来说，对房地产是既爱又恨。可是，在房地产趋势面前，很多老百姓，是既看不懂，也无能为力，于是，跟着一些“砖家”们后面，参与各种投资或投机活动。

时间进入2018年，这是一个中国发展历史上都具有非常意义的一年，房地产商业化20年，房价一路冲天，同时，今年还是改革开放40年，中国经济进入新的发展阶段，内外部环境也发生了巨大的变化。对于楼市来说，这一年，最严厉的调控政策，频繁出台，国家也提出了“坚决遏制房价上涨”的要求和目标，将高房价彻底定格了。

这一年，到12月初，全国已累计推出了楼市调控政策405次，前11个月，一二线城市住宅土地年内流标的总数达到282宗，创下近六年来的最高记录，同比上涨了143%。三四线城市的土地流拍更加严重，住宅土地流标的数量达到944宗，同比上涨了23%。一二线和三四线城市叠加起来，前11个月，住宅土地合计流标合计达1126块。

不仅如此，不少城市已经基本停止上涨，而因为开发商降价，出现了大量老业主维权的事件，原本被寄予厚望的金九银十彻底凉凉，全国各地都经历了史上最惨淡的一个金九银十，一线城市量价齐跌，二三四线楼市，也颓势初显，一时之间，看空思维蔓延，观望情绪主导了整个购房市场。

楼市未来到底会如何？如是金融研究院管清友撰文表示，未来，中国房地产将出现三大变化！

一是房地产行业会整体出现整行业杠杆率下降；二是中国的房地产行业大概率会出现港股化；三是“房地产企业”或“房地产开发商”这个词慢慢会消失。

我们先来看第一点，杠杆率下降，这个其实很好理解，大家都知道，从这一轮调控开始，房企融资就变得越来越难，可是，房地产企业又是过度依赖融资的，很多知名企业的资产负债率都超过80%，不仅拿地需要大量资金，而且开发周期长，建设成本高，使得房地产开发商，在项目开发和运作中，都需要沉淀大量资金。可是，随着楼市调控的深入推进，房地产企业的集聚化会更加明显，这一点，从前50位排名的房企销售规模不断提升，而中小房企纷纷倒闭或被并购，就能看出来，因为在经济下行、楼市不景气的环境下，不是所有企业都有能力过冬的。

而从行业发展角度来说，大陆房地产企业的平均杠杆率大约在75-80%，而香港上市企业、地产企业杠杆率不过是30%-40%，长久稳定健康的发展，也需要房地产企业降低杠杆率。

再来看第二点，就是港股化的问题，房地产企业要打通融资通道，按照传统的方式，很多都被堵死了，最好就是去上市，可是国内上市太难，因此，去香港上市是一个比较好的选择，实际上，今年已经有很多房企到香港上市去了。而这其实将是楼市分化的一个开始，很多中小型企业，将逐步会被淘汰。

第三点，似乎并不奇怪，今年以来，很多巨头房地产开发商纷纷改名字，将公司中房地产的字样去除，这其实意味着方向和战略的调整，这种转型，其实是与房地产发展的趋势相关的。前20年，开发商只管盖房子，卖出去就完事了。可是现在，如果从总数上来看，房子已经很多了，到了几本饱和的水平，后续要发展，怎么办？就是去运营存量的问题了。

那么，这三个变化，对楼市和房价的变化有哪些影响呢？

很显然，房企杠杆率的下降，其实是运营质量提升的一个表现，但是，这也就会出现另外一个问题，就是房企不能再那么冒进和激进的发展，比如拿地就不会那么亢奋了，而会更加谨慎，到港股上市，不是什么企业都能做的，即便上了，圈钱也不是那么容易的，而还有大量不能去的，那融资问题又怎么解决呢？融不到资，房企就会很困难，困难了就得加速周转，快速套现，这就意味着，很多中小房企，为了生存，还会有降价促销的现象出现。

而房地产开发商的转型和调整，其实，在未来，开发商会注重楼市的品质，而不是单纯的建房卖房，尤其是很多粗放的开发商，不仅只会盖房子，而且房子的质量还很差，这一类一定是要被市场淘汰的，而且靠这种方式将很难再挣到钱。

而那些能力比较强，资源禀赋好的大型房企，就会再运营上面下功夫，比如在智慧社区的运营，方面，提高房屋的性价比，这就会导致，优质房产资源价格会更高，而那些劣质房产价格会下跌，不仅房企分化，房价也会分化，而这一点，其实在有些地区已经开始出现了。

当然，从长远看，中国经济还有非常大的发展空间，无论是当前人均GDP的水平也好，或者是城镇化进程尚未完成也罢，经济要稳定发展，楼市也会还存发展空间，只是，无论是房地产开发企业，或者是购房者，都会面临新的环境和新的挑战。

尤其是对于购房者来说，未来的房子，用作能带来爆发式收益的投资品可能性已经不大，但是可以考虑如何用足够的性价比，去换取更加舒适的居住环境。

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