楼市全面下行，开发商筹钱过冬，融资成本高达15%……

楼市入冬，已成共识。

春江水暖鸭先知，楼市入冬，最先感觉到冷的，当然是开发商。

从万科高喊活下去，再到各大房企内部下文件，要求加快资金回笼，提高项目开工效率，还有的企业来得更直接，降价促销，也有企业发现降价促销效果不行，就将黑手伸向自家员工，纷纷开展内部员工抢购活动，内部优惠活动，还有全员营销活动，而这些花样百出的营销也好，活动也罢，最主要的目的都只有一个，那就是冬天来了。

过冬，是需要有足够的粮食储备的。

大家都知道，房地产是一个非常依赖现金流的产业，也因此，房地产行业有很多非常有意思的现象，那就是过去开发企业，土地款还没交完，就急着开工建设，因为，拖一天工期，就是一天的成本；在房子刚到正负零的时候，就急忙进行预售，为的就是加快回笼资金，前几天还有新闻，报道某位业主买了房子十来年了，还处于在建的状态，用荒唐来形容，似乎一点也不过分，而这一切的背后，其实都是开发商对现金流的巨大渴望。

而随着这些年来，楼市的火爆，开发项目不断增加，其实每一个项目都是靠大量资金堆积起来的，也因此，每一家房地产开发企业，都需要大量贷款，而房地产高额的利润，和爆发式增长的态势，使得金融机构也非常乐意开展房地产相关的贷款业务，比如土地配资、项目贷款、开发贷款、建筑贷款，当然，还有最常见的按揭贷款，而这些无论什么贷款名字，最终的资金流向，都会汇集到开发商的手里。

这一点，大家从相关的报告，以及央行公布的数据，都能看出来，无论是经济上行，还是下行，即便国家严控楼市融资，尤其是房企融资，但也改变不了，房地产是当前最大的融资群体的现实。

只不过，今年以来，房企的融资，就比往年要难的多了。

首先，是国家对房地产调控的进一步推进，对于各种限制的措施越来越多，而调控中有一条就是金融措施，对房地产开发企业的融资通道，进行了多重限制，这就使得不少房企开始考出来变卖楼盘甚至项目打包，以谋求活路。

其次，国家加强了对资金违规进入楼市的监管和查处，金融机构资金进入楼市的很多通道都被彻底堵死，一时之间，很多房企急的团团转，纷纷开启各种曾经看不上的融资渠道。

尤其到了年底，房企“钱荒”的现象，更加突出，而房企找钱的动作和速度也在加快。据同策研究院监测，2018年11月份，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计505.92亿元，环比上涨近三成。除公司债、银行贷款融资金额有所上调外，信托贷款融资金额达到73.6亿元，环比上涨62.30%，增幅明显。

与融资难相对应的是，房企的融资成本在不断上升。

信托公司成为房企“输血”的重要渠道。随着房地产监管保持高压态势，房企的融资渠道收缩，资金链紧张，融资成本上升，加上年末市场流动性紧张，房企对于资金需求上升。

更为主要的是，在当前楼市下行的环境下，信托公司进一步加强了风控、抬升房企融资的门槛。

“房企融资太难了，在当下的资金困局中，找信托公司是好的渠道之一。融资成本已经超过13%，一般在15%以内，个别项目已经超过15%。”某业内人士称。

即便是15%的成本，也只有大型房企才能融到，而中小型房企，再高的成本也很难找到钱。

很多人都知道，现金流对于房企来说，意味着什么？那些中小房企，一旦房子卖不出去，难以快速回笼资金，而本身融资成本就比较高，又难以再融入新的资金，被市场洗牌的步伐就会加快。

这一点，大家也能看到，从销售规模上也能看出来，现在是排在前30位的房企销售规模越来越大，而中小房企，在下行环境面前，抗风险能力弱，可筹措资金有限，能熬过寒冬的几率就小很多。

而对于广大购房者来说，这个时候就要去看清楚，有一些中小房企实力不那么强，能不能扛得住，就很难说了。

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