地价下跌，成交低迷，库存攀升，楼市将进入零增长区间？

时间的车轮，即将进入2019年，对于楼市来说，2018年，绝对是个多事之秋，首先是，调控延续去年的紧急态势，然而，上半年，还是在越调控越上涨的车道上，然而，下半年，急速刹车，情势逆转，一时之间，楼市情绪失控，土地拍卖遇冷，开发商主动降价，老业主自发维权，购房者持币观望，而这个时候，调控还在继续，楼市违规行为的查处力度还在加大，一直到2018年的最后一个月，各种业主维权的声音，还在不断传来……

一、地价连续8个月同比下跌

今年以来，土地市场就没有往年的火爆了，或许大家都还记得，在前年和去年，很多地方土地拍卖现场，堪比明星演唱会，人山人海，拍卖现场的火爆程度，真的是频频刷新纪录，当然了，最终都是反映到地价上来，因此地王频频出现，对于那个时间段的地价，没有最高，只有更高。

可是，今年的情况似乎突然之间就转向了，首先，土地市场没有了往日的疯狂，很多地方挂出来的土地，甚至无人问津，而全国各地流拍的土地数量，也接近上千宗，也就很少有什么溢价率的问题了，更别说地王。

据上海易居房地产研究院发布的最新报告显示，今年前11个月，40个典型城市累计土地成交面积同比增速小幅回落，累计土地出让金收入同比降幅小幅扩大，成交均价连续8个月同比下跌，土地成交溢价率再创新低，整个市场呈现降温态势。

前11个月40个典型城市土地出让金累计收入20001亿元，同比下降1.8%，连续两个月同比下降。从40城年初累计土地出让金收入同比增速走势来看，6月份以来下跌趋势较为明显，10月份同比转负，是2016年初以来首次出现。从溢价率来看，11月份40城土地成交溢价率已下滑至历史低点附近。

二、量价齐跌，楼市成交低迷

近日，安居客发布2018年11月国民安居指数，该指数显示，新房、二手房价格环比均下行，67城新房均价为16393元/㎡，环比下跌0.37%，二手房挂牌价均价为15163元/㎡，环比下跌0.04%。

从上面的数据来看，不仅新房价格下降，二手房也在下跌，这个信号是非常强烈的，在过去的一段时间里， 因为调控的因素，新房和二手房价格倒挂，因此，从数据上看，新房价格下行，而二手房价格却在不断上升，甚至很多地方二手房价格远高于新房。然而，二手房价格的下跌，表明楼市的趋冷，不是个别现象，而是普遍现象。

从数据来看，11月一线城市中北京、上海、广州新房成交均下行。而另一个一线城市深圳，11月新房住宅成交虽比10月有所增加，大家都知道，有某个楼盘大幅度降价促销，销售很火爆，即便如此，深圳一个月的销售也不超过2000套。

从这些数据上来看，一线城市的楼市，已经基本凉凉了，而二三四线城市，其实也好不到哪里去。

三、楼市库存时隔45个月再次攀升

在楼市开始下行的这一段时间里，很有意思的现象是，各大开发商都加快了新盘的推出速度，或许，大家都感受到了寒冬的气息，都想赶在寒冬真正来临之前，将新盘推出去，一方面能尽量卖好一点的价格，另一方面，就是为了能快速回笼资金，以备过冬。

然而， 即便是降价促销，广大购房者似乎也没那么给面子，相反，倒是老业主很给面子，一下子就聚集到售楼部，开始维权了。

而这直接导致了一个结果，那就是房屋库存的上升。

近日，易居研究院发布最新百城新建住宅库存报告，其数据显示，自2015年1月份以来，全国100城新建商品住宅库存规模呈现持续性下跌态势，而在今年9月份库存规模明显增长，是45个月下跌状态后的首次显著攀升。

据悉，截至2018年9月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为4.35亿平方米，环比增长2.9%。

业内人士认为，9月百城新建住宅库存数据显著攀升，意味着供给规模较大，而市场去化效果一般，库存走势迎来拐点，四季度将重返上行通道。

从上述这些数据来看，当下楼市已经进入了一个较为明显的降温时代，展望2019年，北京师范大学教授钟伟的看法是，机可失，时再来。“稳中趋缓、稳中有变的一年，需要大家用一种从容的心态去看待它。”“稳”几乎是行业共识，而在“稳定”基础上，2019年楼市也将进入“量平价稳”的零增长区间。

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