一线趋冷，成交下降，三四线城市房价还能坚挺多久？

2018年的金九银十刚刚过去，没有昔日的狂欢，也没有开发商的庆功，相反，是日渐扑来的凉意，让广大开发商，以及与楼市相关的人们感觉到的丝丝寒冷。然而，很有意思的是，无论是数据上，还是实际的感受，抑或是广大买房卖方者的亲身感受，都是楼市趋冷，而另一边，却是部分三四线楼市依然坚挺，为何会形成如此巨大的差异呢？

无论是从国家统计局的数据，还是各大第三方数据机构显示的数据，北京、上海、深圳等一线城市的房价都已经趋于稳定，不仅成交量下降，价格也在下滑，比如，10月北京一手房成交面积环比下降29%，截至30日，二手房成交套数环比下降105.24%。

上海的楼市，自9月份就开始出现下滑，官方网签数据显示，9月网签量为2590套，而8月这一数据是14448套；二国庆期间，上海楼市也依然低迷，并出现了很多开发商促销的情形。

深圳新房、二手房量价全面“失守”。不仅出现了新房降价打折，以及二手房业主降价“抛售”。

从58安居客房产研究院重点监测的全国67城房价来看，10月36城新房房价均值为16453元/平方米，环比增幅0.56%，新房价格保持稳定。

然而，三四线城市的房产交易市场较为活跃，在安居客10月城市新房价格环比涨幅TOP5排行榜上，保定、岳阳、徐州、乌鲁木齐、大连榜上有名，其中，保定以5.3%的环比增幅位居第一。

为何在当前市场行情下，三四线楼市却还能如此火爆呢？

首先，楼市传导效应，需要时间。我们看每一轮楼市从暴涨到趋冷，再到最后归于平静，首先爆发的一定是一线城市，当然这有各种各样的因素，二最重要的一点在于，一线城市具有各种资源集中，有各种爆发的先机，而从本身意义角度来看，很多三四线城市并没有太多暴涨的基础，大多是因为一二线城市房价已经炒的很高，再没有太大的炒作空间了，于是转战三四线城市，继续炒作，而当楼市下行，一二线离政策中心最近，也当然最先受政策影响。

其次，政策执行力度与政策的滞后性。这其实是两个问题，第一个是政策执行力度的问题，大家都知道，今年楼市调控推出了几百次的调控，除了市场炒作力量的钻营之外，调控效果不明显的最重要一点就在于政策执行力度不到位，而因此，住建部才会在大量调控手段之下，还需要约谈地方政府，还需要不断强调要多调控不力的地方进行问责；第二个，就是政策的滞后性，这一点，从7月31日中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的政策以来，8月份，9月份楼市数据都在保持上涨，很多人都认为这是在打脸，其实不然，任何政策，从出台，到执行，再到落实，再到产生时效，这是需要一个较长的过程的，更何况是楼市调控政策，涉及到动很多方面利益的政策呢？！

第三，是非常重要的一点，就是当下城镇化的进程，还在持续，当然，这种农民进县城，县城居民进城市，人们不断从小城市向大城市涌入的进程，并没有停下来。这时候有人会说，更多的人涌入一线城市，为何一线城市房价控制住了呢？一线城市房价控制住，与人口完全没有关系的，这一点希望大家明白。

我们先看一点，在很多县一级的城市，城镇化改造正在加快推进，曾经的新农村建设，很多都变成了直接进城买房的补贴，其实，这一点效果可不必棚改差，小编曾经到过一些小城市，不仅将农村危房改造资金，新农村建设补贴等打包在一起，直接给农民发放房票，对于原来居在农村的人，进城买一套房，能补贴近十万，这才是促进很多农民进城的一个主要原因。

另外一点，农民都进到县城了，就会导致原本资源就不丰富的县一级城市资源不足，于是人们继续向上一级城市涌入，形成了城镇化的一个阶梯效应。

然而，要知道，我国当前城镇化水平还很低，未来还有很长的路要求，或许这才是三四线楼市未来被看好的一个主要原因。但是，我们也要清楚的看到，有一些城市，纯粹靠炒作而火爆起来，没有任何产业做基础，新盖的房子，每人一套都还有多余，这样的地方你指望未来房子还继续涨，是不太可能的。

小编曾走访过一个县城，在几年前，房价2000多，还没人要，很多开发商被坑的很惨，跑路的也不少。然而，就在上半年，再次去的时候，已经涨到八千多，豪宅都能突破一万了，要知道这个县总的人口才10来万，而县城加上周边核心城镇的房子，已经超过10万人的居住规模了，你说，这样的房子，还有多大的投资空间呢？

对于三四线楼市，我们要清楚的认知，尤其是在当下阶段，一定要明白，中国的楼市，首先是政策市，其次才是供求关系的问题。如果不看清楚政策，盲目的去谈供求，是容易走偏的。

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