一亿人口进城，新一轮落户政策出台，楼市新机会来了？

20年来，中国楼市的蓬勃发展，其实与中国城镇化的进程是相同步的，在这20年里，我国城镇化率从1998年的30%，上升到2017年的常住人口城镇化率58.52%，户籍人口城镇化率为42.35%。

城镇化率的不断提高，从另一个层面推动了房价的不断上升。

一、大量人口进城，房价随之而涨

城镇化率的提高，背后是大量农村人口进城，农村人口进城，首先要解决的就是居住的问题，无论是租房也还，还是买房，进城一个人，就增加了一个人的住房需求。

根据国家统计局的数据显示，2017年，我国城镇常住人口数量为8.13亿，而2005年的时候仅为5.6亿，这就意味着，在这12年的时间里，城镇人口的数量增加了2.5亿，这直接带动了城市住房需求的大幅度增加。

著名经济学家任泽平在分析楼市的时候提出，楼市的发展趋势，长期看人口，中期看土地，短期看金融。

任泽平说，他研究是十年的房价，才总结出上面的结论，他还指出，我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。

只是，当前的楼市，在疯狂的炒作之下，很多时候，人们认为几乎已经违背了这样的规律。举个比较简单的例子，在前面这两年的市场行情里，大量三四线楼市房价动辄翻几倍的涨，就连县级城市的房价，已经200多个超过一万，这是什么样的概念，如果算房价收入比，可能比很多一线城市还要高出很多。

而仔细去分析这些五六七八线城市，从人口角度去看，一定是减少的，可以说，不仅是常住人口减少，连户籍人口也在减少，那么是什么支撑他们的房价不断上涨呢？

原因是多方面的，首先是政策的引导，比如去库存的政策，政府对农民进程买房的补贴，还有棚改的货币化补贴，再有另外一个非常重要的因素，那就是在改革开放的这几十年里，广大农民进程务工打工，都积攒了一些钱，可是，随着信息的普及，大家都知道钱存在银行里会亏本，可是他们攒下来的钱怎么去投资呢？似乎比较来比较去，最终就只剩下买房这一条了，于是，在前面这一轮楼市暴涨之中，大量农民进城买房，便不觉得奇怪了。

再一个非常重要的因素，就是各种游资的炒作，他们将买房当做一种投资，而是纯粹的投资，通过各种杠杆进行炒作，使得楼市一片繁荣，房子都不够大家抢了，而这更加激起了人们抢房的热情。

然而，任何一个周期，都会有结束的时候，这一轮楼市也不例外，在房价滞涨的时候，各地就开启了抢人大战。看起来是为了城市的发展而去吸引人才，其实，很多人都明白，吸引人才的背后逻辑是什么，就拿西安来说，在人才新政的作用下，一周吸纳的人才就使得全部存量房产不够他们消化了。不得不说，这真的是一个一箭双雕的好政策。

然而，在这一轮调控之下，通过各种限制措施，使得楼市逐渐冷却，而最先冷却的，便是那些没有人口做支撑的地区，比如燕郊，比如很多五六线城市，已经开启了降价热潮。

二、楼市降温，重启抢人大战？

无论数据上怎么看，房价还在涨，这个问题，同话财经昨天已经发文分析了，统计数据具有滞后性、局限性，尤其是新房价格数据。而实际上，很多地方的房价已经明显松动，并且进入下行通道，只是，在很多限制措施面前，不得不咬牙坚持。

这时候，小编就发现，不少房价开始下行的地区，在悄悄的改变人才政策。

先来看看，曾经涨幅居全国前列的厦门，在上半年曾被传出房价腰斩的消息，虽然不至于这么夸张，但是从数据来看，住宅供给和需求均双双下滑，库存却进一步扩大，去化周期延长，这是不争的事实。

9月27日，厦门发布《厦门市人民政府关于完善我市户籍迁移政策的通知》，这是自2010年以来，首次放松岛内落户政策。

而在此之前，厦门的限购政策，对外地人来说，极其严格。自从2017年下半年以来，在厦门，有资格购房的人越来越少，也就是说，调控其实造成的最直接市场影响，是市场购买力严重受到限制了，而这导致楼市萧条也就不难理解了。

在这一次的通知中，放宽了重点群体和外来务工人员的落户限制。这不仅让外地人获得了落户厦门的机会，更重要的是，会使得房地产业受益。

然而，放款人才政策的，可不仅仅是厦门。

9月18日广州出台了一项人才政策，降低了社保门槛。主要的一条为：人才落户连续缴纳社保的期限从12个月缩短到6个月，落户时间随之缩短。

10月8日，杭州下发《杭州市人民政府关于调整完善市区户口迁移政策的通知》，其中包括放宽高技能人才引进户口迁移条件（年龄放宽至45岁）、在杭就业期间获得评比名称的也可申请落户等。

虽然，名义上，都是为了刺激经济的增长，但只要稍微注意一下都知道，上面这三个城市，都是关于楼市遇冷房子降价消息最多的城市，降低落户门槛，可以借助发展前景、城市环境、医疗条件和教育资源等因素让更多人落户，只要满足年龄要求，那么就有可能对楼市构成利好。有专家分析，杭州此次降低落户门槛与广州、厦门一样，都是以增加人口的方式来刺激经济增长，顺便稳定楼市。

三、国家推进一亿人落户，会给楼市带来什么？

在楼市调控毫不放松的当下，一条消息为楼市注入了新的活力。

10月10日，国家发改委发布关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知，城镇化进程再度加速。

此次督查的主要内容是：放开城市落户限制，建立进城落户农民“三权”维护和自愿有偿退出机制的落实，保障进城落户农民基本公共服务同城同待遇。

我们可以简单的来分析一下，一亿人进城落户，这必然会增加购房需求，从长期看，一定会有利于人口流入型城市的房地产行业稳定与发展，然而，为何这个时间点要推出这样的政策呢？

一个大背景，是当前经济下行趋势明显，国内消费依旧疲软，城镇化是推动经济发展的一个主要动力，而我国城镇化率与发达国家80%的水平差距还很大，城镇化这一潜力还是可以挖掘的；第二点，我们看到，这次督查的内容，是一亿人，这个很有意思，是比较明确的数字，其实我们都知道，根据相关规划文件，2020年，我国人口是14.2亿，按照城镇化率到60%的规模，从2017年的数据来看，离目标并不远，可是根据很多专家的分析，中国的人口高点，或许很难达到14.2亿，城市人口老龄化加剧，或许在今后3至7年内，中国将面临人口收缩或城市收缩的压力，而这或许是这一文件的一个主要出发点。

对于楼市来说，人口的增加必然会带来楼市的发展，然而，在当前调控之下，要想再次热火朝天的火爆起来，几乎不太可能。

只是，这也从另一个层面看出来，国家调控房地产，是为了抑制房地产的过热情况，并不是想让房价跌下来，可是当行情逆转之后，想控制又很难，于是，有人口的支撑，房价想大跌也不太可能，这个意图，应该是很明显的。

而对于购房者来说，人口对楼市的影响，要重点关注人口的流向，到底哪些地方才是人口真正流入的城市，要说这一轮督查，能让人口流入那些五六七八线城市，那就只能说是痴人说梦了，该跌的还是会跌的……

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