房价腰斩的燕郊，是三四线楼市的缩影，下一个会是谁？

这一拨楼市的发展，每一个核心城市的房价飞涨，都形成了一个巨大的辐射光环，不仅带动了周边的房价飞速上涨，尤其是在核心城区调控限购之后，将各种购买需求挤出到周边，形成了短暂的火爆景象，带动了辐射性的上涨。

而这种以核心区带动，飞速猛涨的典型，又以环京燕郊为最。

一、从暴涨到暴跌，两年不到，房价回到原点

燕郊是离北京最近的河北小镇，隶属于河北廊坊，与北京通州仅有一河之隔。

10 年前，燕郊作为河北小镇，只有 10 余万人口， 2010 年升级为国家级高新技术产业开发区，随后，燕郊便开启了大建设时代，大量人口和资金涌入，燕郊房子的均价从每平米 4000 元增长到 3 万元以上，楼房也开始越建越密。如今，燕郊的人口已超过百万，位列全国人口特大镇第一名。

燕郊之所以成为一个快速崛起的新城，最核心的原因在于，离北京很近，随着这些年北京房价飞涨，房租也不断攀升，居住成本越来越高，而大量北漂族都选择了在远离城区的地方扎下脚跟，每天穿梭于首都与京郊之间。而燕郊因为早前房价较低，成为很多人们买房和投资的首选地，人们称这里是北漂们的“睡城”，每天有数十万北漂族，从这里到北京城区去上班。

大家都知道，人口增加，就会有住房需求的增加，而快速增加的人口，不仅使燕郊的房子价格上升，同时，由于这种价格不断攀升，更吸引了大量投资客的进驻。

尤其是在京津冀一体化、雄安新区和北京副中心等概念的推波助澜之下，燕郊房价一飞冲天。

而涨幅最快的时间段，与北京房价快速上涨几乎是同步的，从2016年中的1.5万元的房价，涨到3万多元，仅仅用了不到半年的时间，这种上涨的速度，要说全球第一，似乎也不为过。

然而，随着这一轮楼市调控的不断深入，去年，北京也出台史上最严楼市调控新政，一时之间，京城需求不断外溢，可是好景不长，随后，环京楼市调控也跟随加码，燕郊开启限购，3月22日，廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购，外地户籍限购一套且提高首付比例；4月5日，三河市限购实施细则出台，进一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限购升级，外地户籍需有3年社保或纳税证明，本地户籍限购2套，这几乎将所有购房者都拒之门外，燕郊楼市开始一蹶不振，在全国率先开启下跌之路。

到今年10月，燕郊房价已从当初最高的3万元，跌到如今的1.9万元，跌幅接近40%，部分楼盘直接腰斩，被打回原形。

时隔两年，北方第一镇，燕郊完成了房价从暴涨到暴跌，最终又回到原点。

而在这一轮燕郊楼市从暴涨到暴跌的转换之中，速度之快，令广大购房者来不及思考，很多人都说，燕郊房价完全是在上演“人间悲剧”，如今，广大业主痛苦煎熬，炒房客想死的心都有了！

而孙女士就是燕郊楼市由盛转衰的最直接受害者，2017年初，她与众多炒房者一样，看到燕郊房价大涨，便跑到燕郊来买房，以3.5万元/平方米买下了一套90多平方米的房子。但是，不曾想到，她这次是真正的搭上了房地产的末班车，只是，这一趟班车是倒着开的。

自从购买之后，房价每个月每一天都在下跌，如今，孙女士的房子每平米已跌破2万，相比买入时已经跌去4成之多。仅仅一年多一点的时间，孙女士的首付款就完全跌完了。

由此可见，大家在看见楼市疯涨带来的繁华之时，或许都不曾想到，当房价下跌，这种凶险程度，远超过想象。

而孙女士，远不是这一轮燕郊房价暴跌受害者中的个案，还有千千万万个孙女士，正在痛苦的煎熬着。

现在，在燕郊，曾经摩肩接踵的“售楼一条街”冷冷清清，大部分中介门店也就关门大吉。从中介带看量上看，2017年3月，燕郊月带看量高达41576人次，而到了2018年9月，月带看量仅有9000人次左右，少了3/4。

燕郊如此，三河、大厂、香河等“北三县”也是如此。

二、暴涨的逻辑与暴跌的必然

其实，在房价暴跌的时候，人们的内心是极其脆弱的，当一天天看着原本上涨的资产，日渐缩水，如同刀子割肉，可不是一般的疼！

这个时候，我们如果冷静的去反思，看看当初燕郊楼市暴涨的逻辑是什么，就会发现，其实从暴涨到暴跌，并非偶然，隐隐之中存在着很多必然的因素。

而同样的，很多三四线楼市的暴涨，或许也将会面临着同样的境遇……

我们首先看，燕郊房价是怎么涨起来的？

从人口的角度来看，燕郊这些年来人口一直在增长，但是，这些人口并非常驻人口，不过也不影响住房的需求，不管是买也好，还是租也好，都需要有房子，然而，长城不是一天堆成的，人口的增长，房地产的发展，都需要一个渐进的过程，而在2016年到2017年，这一段时间，全国房价都已经经历了一大拨上涨，而北京更是涨的飞快，而随着北京房价不断上涨，人口就出现外溢的情形，而购房需求便更加外溢，因为城区房子已经不是普通人能买得起的，但是全民又都想在这一波上涨中干点什么，于是，燕郊便成了首选。而只要价格上涨，各种炒作资金便会蜂拥而至，在基本需求的基础上，加上炒作资金的助力，房价不涨，好像也没有道理了。

只是，我们要清楚的看到，最根本的上涨，还是因为炒作。

那么，从另一个角度看，全国范围都在调控，严厉程度来说，燕郊河北都不是最狠的，北京可要严厉多了，为何别的地方没出现这种大幅度腰斩的情况，而燕郊却这么快就出现房价大幅下跌，楼市快速冷却呢？

这就要看环京楼市这一轮上涨，以及其自身所有的特点。根据国民经略的分析，环京楼市有着一下三个天然的弱点：

其一，本地需求严重不足，承接的主要是来自于北京的外溢性需求。数据显示，廊坊楼市外地购房客占比高达8成，其中绝大部分来自于北京。

其二，购房客中投资比例过高，同时投机情绪泛滥，这样的楼市安全边际较低。

其三，楼市走向易受政策影响，政策方向一旦发生转换，楼市毫无招架之力。

总结起来，比较通俗的说，就是：缺乏基本面，仅靠概念炒作。

当前，全中国楼市，都是政策市，更何况这样一个仅靠概念炒作起来的小城市，这种命运，也就不难理解了！

三、下一个会是谁？

早在7月份的时候，同话财经就曾撰文分析，下半年会是中国楼市的转折点，在该文发出后，7月份和8月份的统计数据都表明，各地房价还在上涨，然而，政策的滞后性，以及统计数据的水分，其实都掩盖不了楼市的颓势。

尤其是进入九月份以来，传统金九银十的旺季，已经被彻底玩坏，不仅玩坏了，原本财大气粗的开发商们，一个个的也开始急眼了，不是在收缩战线，就是在高呼要活下去，转型的转型，促销的促销……

在刚刚过去的9月份，贝壳研究院的监测数据显示，重点监测的13个城市的二手房市场成交量继续下行，市场延续低温态势。重点城市入市供需乏力，13城新增房源量全面下滑，且有11城新增客源量环比下滑，新增供需绝对量普遍处在2018年以来低位上。

深圳也迎来了四年来最惨的黄金周，日均成交房屋才30多套。全国的楼市黄金周，似乎都快变成了老业主集中维权周了，各地频繁爆发降价促销，引发老业主围堵售楼部。

一二线城市尚且如此，那三四线城市呢？

谁会成为下一个燕郊？

这里，同话财经不能针对广大三四线城市去做详细的分析，因为每个地区有其不同的特点，但是我们可以从燕郊由暴涨到暴跌，这中间的轨迹和规律，去发现那些具有同等基因的三四线城市，或许也会存在巨大的风险，一旦开启下跌趋势，或许也将势不可挡！

当然，不同区域、不同城市基本面不同，不能一概而论。具体来说：

第一，房价上涨过快，且没有人口、经济做支撑。不少三四线城市，都是因为核心城市的快速上涨，需求外溢后的带动上涨，而自身的经济发展水平和人口规模，都不足以支撑房价上涨，这一类城市，一定要警惕；

第二，纯属概念炒作的地区，来得快去得也快。这类城市，在过去十几年的楼市发展中，每一个阶段都会有那么几个城市是这样的，而一旦开启下跌，都要很久才能缓过劲来，而这一轮楼市上涨的确解救了一批这种城市，可是又新诞生一批炒作型城市，这类城市的暴跌，看看鄂尔多斯就明白了；

第三，纯粹依靠政策推动的，比如，在有些四线城市，平均工资也就一千多一点，老百姓日子穷苦得很，但是，由于棚改的货币化补贴政策，还有政府对农村动迁进程购房的补贴，使得城区房价飞速猛涨，可一旦政策变化，其实已经变了，这种来得快，也会去得快。

常言到，潮水褪去，才会知道到底谁在裸泳。

我们也不要只看到楼市暴涨时的欢笑，请也看一看，有人在楼市暴跌之后痛哭……

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