深水炸弹，深圳又推出一项试点，对楼市将产生深远影响！

当前的楼市，真的是波诡云谲。

就在传出广东省在研究取消商品房预售制度过去不到20天，深圳现房销售试点项目横空出世——深圳龙华金茂府。

虽然，如今，取消商品房预售的制度，还在研究之中，但是，对于这种现房销售试点的推行，或许是在为实质实行现房销售的一种摸索，或许，在未来的土地供应或规划之中，将有更多的项目采取现房销售。

深圳作为中国改革的最前沿，30年前，深圳第一次房改，确立住房就是资产，开启土地财政时代，奠定深圳过去三十年的辉煌。

在30年后的2018年，6月份，深圳开启第二次房改，解决四大住房核心问题，决定深圳未来三十年的经济生命线。根据深圳市政府发布的文件显示，到 2035 年新增建设住房 170 万套。按照住房供应比例测算，未来 17 年时间有 70 万套商品房供应，而保障性住房有 100 万套，占新增住房总量的近六成。

我们也知道，我国商品房预售制度的起源，其实是来源于香港，而国内首先引进的城市，也是深圳，这一特殊的政策，在特定的时期，为中国房地产行业的发展，起到了很大的促进作用。

然而，随着社会经济的发展，房地产行业更是蓬勃发展，并逐步成为经济发展的主力，而土地财政也成了很多地方政府赖以生存的根基，而随着全球经济不稳定，经济环境不断恶化，这种过度依赖土地财政的经济发展模式，显然是难以持续，并且是极其不健康的。

尤其是近几年来，这一轮房价的暴涨，带来了诸多的社会问题，比如，掏空了年轻人的资产，使得全社会购买力下降，引发中年危机甚至全社会焦虑，国家也深刻的意识到，高房价对社会带来的影响，尤其是快速上涨的高房价，这种上涨幅度远超过工资上涨、经济发展的速度，让房地产成为经济发展中的一个畸形怪物，很多地方官员都出来表态，高房价不仅让老百姓没有安全感，更让城市失去了竞争力。

在这种情况下，国家提出了“房住不炒”的理念，试图让房地产回归居住属性。

中央政治局会议更是破天荒的提出了“坚决遏制房价上涨”的总体要求和目标，让老百姓住有所居，是中国梦的集中体现。因此，这一轮房地产调控，力度空前，而且持续至今，并没有放松的迹象。

虽然，很多地方已经出现了房价开始下行的趋向，了解市场的人都知道，其实这种降价促销也好，还是被动降价也好，其实都是在过去一段时间内非理性快速上涨的回调，其实都是在合理范围的。打个不是太恰当的比方，大家都知道双11，看起来很优惠，其实根据某机构的调查与分析，其实，真正折扣的商品不足40%，而更多的都是先提价，然后再打折，而如今的房子降价，其实都如同在价格提高200%之后给你打8折。

我们再来看看深圳，这些年来，房价的涨幅与经济发展，到底是怎样的一个趋势。

根据深圳市统计局的数据，从第一批允许预售的商品房开始，1994 年深圳房子均价 6738 元 / 平米，到了 2017 年房子均价 54445 元 / 平米，房价年均涨幅是 9.5%，23 年翻了 8 倍。

而从经济发展的角度来看，1994 年深圳的 GDP 是 634.7 亿人民币，2017 年深圳的 GDP 是 22438.4 亿人民币，GDP 年均涨幅是 16.7%。

两个涨幅数字一对比，深圳近 23 年房价年均涨幅约为 GDP 年均涨幅的 58%。

由这上面的数据可以看出，深圳的经济发展，其实对房地产的依赖程度较低，而不像某些地区，房价的涨幅，是GDP增幅的很多倍，因为深圳是科技驱动型城市，是创新型城市。

说的通俗一点，房地产在深圳经济发展中的作用，没那么重要，也因此，深圳敢于推出这种试点，来为中国房地产问题的解决，长效机制的建立，来探索寻路。

大家都知道，商品房预售，一直是开发企业最主要的零成本资金来源，而这也是广大开发商能赚取高额利润的一个关键。一旦取消，这势必会给开发企业的现金流带来巨大的压力，而在当前环境下，房企融资的许多通道都被封死了，如果预售这条路再走不通，那些没有一些家底、资金实力不够雄厚的房企，或许想活下去，可真不是一件容易的事情。

因此，一旦取消预售制，就是在楼市来了一次釜底抽薪。

而对于老百姓和购房者来说，这无疑是一个大好消息，或许，随着现房销售的制度来临，那种劣质房产、与合同不一致的房子，也许就很难卖出去了，因为购房者能看到真真实实的房子，在签合同前，可以先去验房，如果不合格，那可就不买了。

当然了，现房销售，一定会比期房的成本要高，但这对于购房者来说，也是合算的。

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