突发！预售取消被证实？房企杠杆危机正在来临！

关于商品房预售制度的取消，一度引起了广泛的关注，在热度过去之后，又传来了一个大消息。

广东作为提出取消预售制度的一个省份，近期在楼市调控方面并没有放松，而作为该省内的中山市，在近期推出的地块中，全部要求现房销售。而这也被业界解读为，是在实质上推行现房销售，取消预售制度。

我们先来看一下，中山市近期从10月10日到11月14日，推出的地块中，全部不允许预售：

从上表可以看出，10月10日推出的一块现房销售的地块已经流拍。据了解，当天推出的两个地块，另一个以4140元/㎡的楼面价低价拍出，楼面价比一年前碧桂园拿下的地块还要低。

而另一块地则流拍，据了解，这是时隔10个月以来中山住宅用地再现流拍！

一、取消预售的文件没来，但却已经实质先行

关于预售制度，在我国楼市中，一直被人们誉为一个奇葩。

而这也同样是一个一直备受诟病的制度，因为从某种角度来说，商品房的预售有失公平，因为老百姓买房，买到的却是一个半成品，甚至有的时候连半成品都不是，要等待上一两年甚至更长时间，才能拿到房子，而且还要全额付款。而这种预售制度，在为房地产市场蓬勃发展带来的资金渠道的同时，也使得房地产市场各种乱象频出，比如，很多不法开发商通过违规预售套取资金，甚至非法集资，交房时与购买合同约定差距较大，全国各地都出现大量因房屋质量的各类维权和集中事件。

然而，预售制度，在我国有着一定的历史，而且是在特定的历史阶段采取的特殊政策。

而随着我国市场经济的发展，以及楼市的逐步成熟，人们对取消预售制度的呼声越来越高。

早在今年5月3日，深圳市规划和国土委员会就在其官微发布公告称：在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。虽然是试点，但这也意味着深圳充当了现售制度试点的“排头兵”。

7月18日，广东省江门市住建局发布《江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法(公开征求意见稿)》，随后回应称从未取消商品房预售制，此办法只是一次修订，现售管理已经实行多年。

9月21日，广东省房协流出一则征询取消商品房预售意见征询的文件，就保留或废除商品房预售政策征询意见。

这一系列消息，都表明，取消预售制度，已经在路上。

而与其他制度不同的是，随着这一轮楼市调控的深入，很多地方将现房销售当做一个调控政策或手段，已经在使用了。

而这一次，中山推出的地块，全部要求现房销售，这是一种全面推行现房销售的征兆，或许或引来更多城市的效仿。

二、房企杠杆危机将快速来临

最近一段时间以来，各大房企都有些人心惶惶，从万科的活下去，再到恒大、碧桂园等各地的降价销售，似乎，大家都在为一件事情忙碌着，那就是钱。

房地产行业，是一个高度依赖资金的行业，也因此，只要去关注一下，当下活得好的房地产企业，基本上都是背负了高额负债的。而融资能力（也就是能借到更多钱的能力），其实决定了开发商能以什么样的速度发展，甚至在危机之中，是否能生存下去。

无论是碧桂园的高周转，还是万科的快速回笼资金，还有万达的甩卖资产，其实都是为了一个目的，就是保障充足的现金流。

而在过去，房企的现金流保障，主要来自于两个方面，一是融资，也就是从不同的金融机构去借款去贷款，或者发债，然而，随着调控深入，房企的融资渠道越来越窄，虽然银行有钱，但是，房企你就是借不到；第二个主要资金来源，就要说到预售制度了，就是在房子还没建好的时候，进行预售，快速回笼资金，这对于开发商来说，最大的好处就是，这类资金是没有成本的，要知道，这可是零成本的资金，对开发商来说，是至关重要的。

然而，一旦取消预售制，就是在楼市来了一次釜底抽薪。

现售对房企资金的要求是成倍地增长！开发商空手套白狼的好日子快结束了！

这一点，从今日较为热闹的开发企业的各种动作上，我们似乎能看出一些端倪，大家都知道，要活下去不容易，连万科都将活下去当做一个战略目标了，当然了，万科作为龙头企业，口袋里的粮食还是充足的，然而，一旦取消预售，在建的房子要建成后才能销售收款，万科在建的楼盘那么多，口袋里那一千多亿的资金，似乎也就不那么充足了。

更不用说，那些中小型开发企业了。

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