小心！比房价下跌更危险，这种投资可能让你血本无归！

在小编家周边方圆一公里范围内，有四家规模不大不小的商业中心，其中有一家是华润万家运营的，其他几家都是本地的商业运营公司运营的，经过一段时间的观察，发现门面的更换率非常高，对于在内街的商业，除了几家经营大排档餐饮的还在坚持，绝大部分门面都撑不过半年，然而，随着外卖的兴起，二楼三楼的门面，都开起了专门做外面的餐饮店。

在前不久，看到有门面转让，而且贴出的标签是，不要转让费转让，这个大家都知道，门面的转让一般都需要转让费，而且对于很多新开不久的商业，转让费是其盈利的一个主要部分。

而今，这些商业选择零转让费的转让方式，可见，商业铺面的出租，比想象中的要困难很多。

在几年前，合肥人们的投资理念，基本上是有钱人买商铺，普通人才会去投资住宅。

一铺养三代的理念，深入人心。而一套好的商铺，也的确能带来巨额收益，而这收益的来源，主要来自于比较高额的收益，而且很多开发商为了整体运营，基本都会进行回租，收益有保障，而且还省心。而闹市区的沿街门面，更是抢手得不行，租金更是高的吓人。而除了租金之外，还有快速上涨的价格，带来的巨大升值空间。

可是，随着商业越来越多，不断拔地而起的商业中心，使得很多商业并没有原本规划的那么有人气，甚至开业不到几个月就倒闭关门，原本承诺的高额房租，也成了泡影，甚至有的业主，连自己的房子都进不去，更别说出租房子获取收益了。而这一系列的乱象，最直接的结果就是人们对商业房产也开始有了新的认识。

这里，小编举几个身边的例子吧。

1、位于合肥核心地段（南二环、金寨路、合作化路三条主干道交汇处）的某购物中心，2015年5月底开业，开业初期的该购物中心，以全新概念对外营业，其引进的阿迪、耐克等工厂店，GUCCI、PRADA、ARMANI、Burberry等名品折扣店也着实吸引了一部分人气。开业后不久，商场就面临招商不力、人气不足等困扰，到如今开业快3年商户所剩无几！超过一半商铺空置，而这些购买商铺的业主，更是悲惨，不仅拿不到房租，连低价转让都转不出去。终于在2018年爆发了商户的集体维权，痛诉虚假招商，欺诈商户！

2、在合肥，有一个人气最热闹的街区，那就是步行街，在几年前，步行街的商铺价格就已经超过十万一平米，然而，就在这样一个闹市区，一个大型商业中心，寿命却仅仅维持了三个月，使得广大业主、商户损失惨重。这家商场的名字叫1983购物广场，2017年1月试营业！5月开业！8月停业至今！280多户商家连租金都要不回。

3、在几年前，合肥除了步行街，最火热的地方就要算火车站前的元一商圈了，如今呢，元一撤场，周边的大型商场、超市，纷纷撤离，不是哪一家商场人气下降，整个商圈几乎都不存在了。而受影响较大的温莎国际广场，不仅沃尔玛撤场，整体人气萧条，珂卡芙、鼓楼美洁、梦金园等商家都已经彻底，还坚守的商家都打出“亏本甩卖”的标语，几乎没有顾客，整个商场宛如一座空城。

实际上，在很多城市都是如此，像这样的整个商圈覆没，商业萧条的地方，还是很多的，而这又以三四线城市为甚。

就在前不久，还有朋友咨询买商业门面的事情，因为现在住宅限购，不给买了，不少人就开始看上了商业房子，于是，小编就给他算了一笔小帐：

1、商业房产虽然不限购，但是首付比例至少在5成，并且，很多银行是不对商业进行按揭的，可以说，基本是需要全款，较高的单价，以及不可期的运营，其实对商业的投资前景，蒙上了很多阴影，尤其是很多中小开发商，运营能力有限，之所以建商业，都是因为政府要求的配套使然；

2、当下的很多地方，商业的回报率都低于6%，甚至有的地方不到5%的水平，这比银行理财的收益高不了多少，投资的意义的确不大。有人说了，可以靠升值啊，这里小编不详细举例了，就拿合肥举例来说，万达的商业够好吧，几年前买的商铺门面，现在原价去卖，看看是否能卖得出去？连抵押给银行，折扣都在5折以下；

3、再来看成交的税费，大家都知道商业的税非常高，举个简单的例子，如果一套商铺涨幅超过100%，卖掉一套商铺要交40%-50%的税，涨幅超过200%，要交60%的税。所以说，看起来你赚了很多钱，但那并不属于你。

因此，商铺这种投资，租金低、回本时间长；转手难，交税多 ，再涨多少都是纸面财富。

尤其是在很多三四线城市，甚至很多县城，现在都开发了大量的商业中心，综合体，这类城市的商业，就是个鸡肋，没有人气，运营不行，租金虚高，升值空间有限，在投资时一定要擦亮眼睛，看看常驻人口数量和购买力，是不是能支撑得起相当密度的商业，否则，掉下去，就是坑。

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