这三个大变化，预示着楼市已入深秋！

国庆假期刚结束，关于楼市的消息，再一次不断传来，先是在国庆期间，各地掀起了业主维权的小高潮，让人们忘记了曾经的金九银十，随后，央行突然宣布降准，释放7500亿资金，又给某些人燃起了新的希望，可是，节后第一天，股市的反应，又一次打脸，万科几近跌停……

昨天晚间，国务院常务会议指出：要严格把好棚改范围和标准，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。又给阴冷的楼市，浇上一盆冷水。

虽然，依然有人寄希望于楼市上涨，也还有人坚信，“越调控越上涨”的房地产逻辑依然有效，那些开发商降价促销、老业主维权都只是个别现象，但是，无论是购房者，还是旁观者，我们都应该清楚的认识到，并且应该接受，当下楼市正在悄然发生的变化。

一、购房者：从抢房到“退房+维权”

购房者的情绪，很多时候决定着市场的变化。

当房价上涨的时候，人们疯狂的争抢，因为买到就是赚到，都希望能抢到一套房，对于这些购房者来说，抢到一套房，就如同抢到了一个赚钱机器，躺在家里就能蹭蹭蹭的涨价，这种好事到哪里去找，于是乎，他们半夜裹着衣被排队取号，找各种关系去买房，不对，应该说是去抢房。

可当房价下跌的时候，他们害怕房价还会跌，在买涨不买跌的心理作用下，他们纷纷望而却步，于是，你看我，我看你，就是没人去买房。

如今的楼市，似乎都不是上面这两种状态，显然，房价疯涨的时代，已经真的过去了，虽然偶尔还能看到某地楼市开盘，较为火热的情形，但这种火热只能说是个别现象，再者，还没法去真正的考量这种火热是真火还是人为制造的火。但是，也没有到大幅度下跌的时代，绝大部分地方的房价，还在坚守，还在固执的坚挺着……

然而，在潮水退却之后，总会有东西要先裸露出来。

于是，有开发商先支持不住了，但是，对于开发商来说，打死也不愿意随便降价的，这些深谙购房者心理的开发商或营销专家们，是不会傻到这样搬石头砸自己的脚的。于是，各种换着花样的促销手段，就出现了，比如，精装变毛坯，价格自然就减下来了，赠送面积，全款优惠……

然而，在奸商们的多年调教之下，老百姓现在可一点都不傻，这些穿着各种外衣的营销促销套路，对于购房的老业主来说，回家巴拉巴拉手指一算，突然发现，不对啊，这人家后买的房子，价格比我们先前买的还要便宜很多啊，这对于我们先期业主来说，不就是亏本了嘛。

真的是很高明的算账方式，没有赚到就是亏本了。

回想起，买房为了啥，不就是为了升值赚钱嘛。有网友会说，买房子是用来住的啊，没错，房住不炒，但是，有几个老百姓能接受得了才买的房子就降价了呢？即便是用来自己住的房子。要知道，即便是用来住的，那也是家庭主要财产，一旦降价就意味着家庭财产在缩水。

本来满心欢喜的坐等升值，却恰恰相反，这个时候还能坐得住嘛。

于是，这一段时间，售楼部又热闹起来了。

当然了，这次的热闹与之前不一样，之前是因为大家排队抢房子，而这一次，是老业主集中维权，或许还是同一帮人，但是行为和目的，都发生的根本的改变。

国庆期间，江西上饶碧桂园因把1万/平米精装修，降到7000元/平方米毛坯，引起大量业主维权，打砸售楼处。

另外，上海远郊碧桂园浦东南郡、泰禾合肥院子、文一豪门金地等楼盘也因为降价引起了不少老业主的不满，前往售楼处维权，要求补差价、送车位或全款退房。

与广大老业主维权相得益彰的是，降价促销的楼盘越来越多了，最近很明显的一点是，每天都能接到几个推销住宅的电话，而在一个月前，推销住宅的电话可是比较少的，即便是推销房产的电话，推销的房子也基本是商业或门面。

或许，在未来的日子里，那些曾经为了抢房而忙碌奔波的人们，似乎还很难闲下来，因为降价的楼盘越来越多，房子还没到手，就已经实质降价，这样的情况，或许会更多。

而对于购房者来说，主要工作，也从抢房，开始向“退房+维权”转变。

二、开发商：从打破头抢地到“再也不拿地，只想活下去”

与购房者的忙碌不一样，开发商最近也很忙，但与过去的忙碌重点也有所转变。

过去，每一家房企，都会有一大批人专门去研究城市的发展，规划，怎么拿地，以什么样的价格拿合理，而在前面几年，随着楼市的不断火爆，似乎开发商拿地的时候，基本都不去计较价格了，以“拿到”为主要目标。

而这也早就了忙碌的开发商，也诞生了一个又一个地王。

然而，今年的情况，有所转变了，土地拍卖现场变得冷清了，甚至出现大量流拍的现象，据相关统计显示，今年前8个月，全国土地流拍的数量超过880宗，创历年之最。

另一方面，开发商都在为未来如何活下去开始发愁，纷纷提高流动性的要求，加快资金回笼，然而，似乎都不太理想，万科这样的龙头企业，三季度都过完了，6300亿的回款任务连一半也没完成，高喊着未来只要活下去；碧桂园这样的龙头都在收缩战线，谋求生存。

万科内部会议上流出的一张照片，红底白字标语“活下去”，给人们增添了些许恐慌的心理。

郁亮很焦虑：风向真的变了！万科真的要变革了！

焦虑的背后，是对楼市未来风向的准确把握。从数据上看，9月上半月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%，几乎零增长。碧桂园8月销售面积负增长32.9%，销售额为年内单月新低；万科8月销售面积负增长6.02%。

万科这样的龙头企业，将“生存”设为底线，把回款当作超越销售额、利润等指标的最核心指标。这说明了什么？

春江水暖鸭先知。

龙头企业的这种市场反映，不仅仅是因为他们嗅到了楼市未来的危机，更看到了在当前调控政策之下，未来房地产行业将发生的巨大变革。而每一场变革，都意味着需要有牺牲，最终都会是“剩者为王”，只有活下去，才有继续称王的机会。

作为普通的购房者，或许，我们应该从这些房企的变化中，看出点什么。

三、调控政策：从点状调控到长效机制建立

在过去几年，每一轮楼市调控，新闻媒体都会冠以“史上最严厉”这样的词语，然而，小编每次都会说，在当下的楼市调控之中，“没有最严，只有更严”。

尤其是2018年的楼市调控，在中央定调楼市新政之后，提出了“坚决遏制房价上涨”的目标，要加快建立房地产长效机制，各项相关的政策也在不断推出，发展住房租赁市场，推行租购同权，取消商品房预售制度，房产税的立法进程加快，反炒房的专项整治行动，对地方政府调控不力的坚决问责……

每一项楼市的调控政策，都紧紧围绕这中央对楼市调控的总基调。

综合起来看，这一轮楼市的调控与以往有两个明显的区别，第一个区别，就是从调控措施上来看，由过去单点调控的模式，向集中模式，由点到面，更加全面，很多地方的调控几乎是全覆盖，不仅调控区域覆盖全城，政策力度和年限也在拉长。过去的调控，一城一策，因城施策，但对于地方政府来说，很多时候，就是按起葫芦冒起瓢，几乎没效果，因此才会有越调越涨。而如今不一样了，哪里有漏洞，就哪里打补丁，实在不行，就全面调控，这种力度，就是让炒房者没空子可钻。

第二个区别，就是对楼市调控的问责力度，过去在楼市大幅度上涨的时候，住建部也会约谈，然而，约谈的效果呢，其实并不理想，很多地方都是在约谈之后象征性的推出一些不痛不痒的政策，然后房价还在一路飞涨，于是就出现有的城市被二次约谈。可现在不一样了，住建部直接发话，发改委也表态，对于调控不力的地方，要坚决问责，这就意味着，如果调控不好房价，那就换人来调控，这种力度，对地方政府控制房价的压力还是蛮大的，也反映出中央对楼市调控的决心。

更为重要的是，这一轮的调控，并不是为了调控而调控，在调控之余，各种关于房地产的长效机制建立的举措也在加快推进，这表明，当前的调控，不是为了短期控房价，而是要真正解决好房地产市场问题，目标就是让房子回归居住属性，抑制炒房行为。

从这上面三个变化，我们也能深切的感受到，中央下决心调控，地方政府迫于压力，不仅要表决心，更要真刀实枪的控住房价，想涨，那是没门；对于开发商来说，他们已经明显的感受到了寒冬的冷意，开始准备过冬了；而第一波购房者，已经在维权的路上了，那后面的人呢？

常说，冬天来了，春天还会远吗？

只是，我们还是应该先考虑如何迎接这一个寒冬！

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