同话楼市丨暴涨的房价，严厉的调控，消失的刚需

这些年来，楼市成了热门话题，因为楼市已经成为关系到全民资产的一个核心话题，房价涨跌，牵动着每一个老百姓的神经，无论名下已有多套房的，还是正在攒钱买房的，对楼市都有着各自的渴求和期盼，而有一点是共同的，那就是，大家都希望能通过房子来赚钱。

这有两个层面的，一是那些已经买了很多房的人，很自然的，希望房价继续上涨，他们才能获得更多房价升值带来的财产溢价收益，而很多人拿这当主业，因为这赚钱很快，来的也比较容易；二是那些已经拥有了自己居住的房子，或者想上车买房的人，买了房的人，希望房价再涨一点，房子就升值了，而另一方面又希望房子便宜点，可以再多买几套，这与那些还没买房但想买房的人一样，然而，他们也不希望房价大跌，因为一旦下跌，虽然买得起，但是，他们没法赚钱。

这些年来，依靠房子赚到钱、实现财务自由，积累第一桶金的人，太多太多了。而这种全民围着房子转的经济现象显然是不健康的，国家也意识到了这一点，因此，采取了较为严厉的调控政策，不断挤压炒房需求，已达到稳定房价，让经济发展回归到健康的 轨道上来。

一、暴涨的房价

相信，很多人和小编一样，当在键盘上敲上“暴涨”这两个字的时候，脑子里就浮现出人们排队抢房、为了一套房子死去活来的景象。

十年前，在很多县城，一套房子总价大约在10万元左右，绝大部分在十万以内，而如今，全国很多县城的房价都已经超过一万，这就意味着，一套100平米的房子，至少得100万元，按照这种计算，十年上涨了近10倍。

十年前，合肥的房价，基本以三四千为主流，均价应该在3000多的水平，对于热点区域，会达到4000或5000，基本在一环以内，至少在二环以内的区域。而在二环线以外的房子，几乎都需要相近办法去促销，价格也会很实惠的。今天再看看合肥的房价，二环以内基本没有房源了，政务区的房价均价已经接近3万，最贵的备案价格已经达到4万，而滨湖新区的房价一直处于上升同道中，均价也在2.5万以上。

合肥十年房价图

大家要注意，从上图数据上看，当前合肥房价均价数据看起来并不高，这是包含了非常偏远的地区的，最终形成的均价，主城区的均价，至少是上述均价的两倍。

合肥作为一个二线城市，这几年楼市的爆发，其实是广大二三线楼市的一个缩影，价格暴涨，全民疯抢，然后是严格调控，可是越调控越涨，于是，一路登顶，居高不下。

一线城市的房价，在前面这十年，更是一路高歌猛进，北京、上海、深证，这几个比较典型的一线城市，在过去十年里，房价少则上涨五倍，多则几十倍，2008年，北京平均房价为13163元/平方米，2018年上半年，北京房子均价为63529元/平方米，涨幅为382.63%。上海深圳涨的幅度更猛。

房价不断上涨，已超出了人们的接受能力，也绑架了经济，掏空了老百姓的腰包。

二、严厉的调控

与楼市暴涨相伴随的是，严格的楼市调控，在过去的十年里，用“十年九调”来形容一点也不过分。

我们简单的梳理以下，过去这十年间，从国家到地方，对楼市的各种政策，一直不断，但总体的基调是，一边楼市不断上涨，一边调控不断推出，两者相得益彰，然而，政策效应和影响力，却似乎走向了反面。

2008年 抓紧建立住房保障体系，防止房价过快上涨。

2009年 稳定房地产投资。

2010年 坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。

2011年 切实稳定房地产市场价格。

2012年 继续搞好房地产市场调控。

2013年 完善稳定房价工作责任制。

2014年 针对不同城市情况分类调控。

2015年 分类指导，因地施策。这一年，经济下滑，但楼市上行，房价持续攀升。而从全国来看，楼市基本上可以用“冰火两重天”来形容，有的城市涨幅超过50%，而有很多城市跌幅也不小，这为楼市政策的推出，提出了一个巨大的难题。而同时，还有一个怪现象就是，土地成交萎缩，但是地价却不断创出新高，这或许也显露出楼市分化的迹象。全行业的主基调仍是“去库存”，供应在低位徘徊；成交量在今年需求集中释放影响下有所回落；价格在一面是热点城市持续攀升，高库存城市以价换量的影响，分化趋势进一步加剧。

2016年 完善住房税收信贷政策，因城施策化解房地产库存。这一年的楼市，基本是一个分裂型的，在前面三季度以仍以去库存政策为主，26个城市前后出了34次政策；但是从第四季度开始更多的城市加入了调控行列，22个城市37次密集调控。2016年的调控政策主要落在了“四限”上：限购、限贷、限价、限钱，并且都称得上是“史上最严”。当然了，大家都知道，随着时间的推移，要说“史上最严”还为时尚早，在楼市调控上，没有最严，只有更严。然而，即便在这样严厉的调控政策之下，地王依然频频出现，地价也在2016年超越了“天花板”，全年有354块地王创历史新高。这一年的房价，无论是北京还是上海，或者其他的准一线城市，外围房价涨幅都超过了60%，深圳全国遥遥领先，接近5.8万元/㎡，上海和北京平均4万元/㎡。

2017年 坚持住房居住属性，遏制热点城市房价过快上涨；在这一年，号称“史上最严厉的调控”年，全国合计推出了250多次调控政策，包括限购、限贷、限售等各类手段多管齐下，在房地产长效机制中，诸如租售并举、共有产权等新政策推出。然而，在这一年，房地产销售面积与销售额却双双刷新了历史纪录。

2018年 坚持房住不炒，坚决遏制房价上涨。这一年，与之前的每年相比，有几个比较明显的变化，一方面是房价已经到达顶点，而高房价带来的社会问题和影响也逐渐明显，而消费下降、社会购买力不足，但凡只要与钱相关的问题，都会归咎在高房价之上，而高层似乎也已经意识到高房价对中国经济发展的巨大影响，因此，在7月31日，中央政治局会议，提出了“坚决遏制房价上涨”的目标，而这就等于宣告楼市上涨周期的结束。

当然，真正要房价停止上涨，这需要多方面的努力，政府也需要多措并举，构建房地产长效机制，一系列的政策也在不断推出，而在中央和地方共同努力下，楼市终于趋稳了。

然而，在房价不断上涨之时，调控虽然在不断深入，各地的限购，限贷，限售，限价，到限企业购房，限公积金贷款，调控政策一波接一波，但很多地区的房价似乎还是停止不住。

于是中央只好出手了，中央政治局会议强调，地方政府配合，央地结合的楼市组合拳终于打起来了。

三，消失的刚需

这十年来，楼市暴涨，调控不断，如此往复，却终究没能让房价跌下来。

而今年不同，中央明确提出来“坚决遏制房价上涨”，这表明，暴涨了十几年的房价，要停下来了。然而，这就如同奔腾的火车一样，不能说停就停的，要让他停，就得有举措。从中央角度来说，一方面，对楼市进行整顿，打击违法违规炒房，清理市场中恶意爆炒的因素，让房地产市场回归良性，逐步清除市场中的炒作因素，而这会使得投机分子逐步离场；另一方面，在高房价面前，还有一大部分人想买房，但是又买不起房，就会有所怨言，国家鼓励大力发展租赁市场，推行租售同权，让大家租房也能享受的同样的教育、医疗等权利。还有至关重要的一点，就是将楼市调控的相关权限和责任落实到地方政府，并明确提出，对于调控不力的地方，要坚决问责。这一招其实还是蛮狠的，这无异于在地方政府的背后，有一根鞭子在追赶，地方政府如果控不住房价，鞭子就会打下来。

你说地方政府能不积极响应吗？

然而，大家都知道，各种调控政策推出的目的，是调控楼市健康发展，抑制投机行为，然而，其实大家都知道，这其中有一个群体，被莫名的中伤了，他们就是刚需购房族。

在过去，原本，一家人努力赚钱，省吃俭用，奋斗几年，还是有希望能在城里买一套房子的，可如今，无论他们怎么努力，都买不起房子了，有的甚至一辈子连首付也凑不齐。

一方面，房价不断上涨，让这些人只能望房形兴叹。而更加严重的是，收入增长赶不上房价上涨，房价的上涨带动各种价格上涨，尤其是租金的上涨，这使得这些无房族的生活开支越来越大，攒钱的可能性越来越小。

前文已经举了分析了这十年的房价上涨，那么我们看看这十年，收入增长的趋势是什么样的呢？2008年，合肥全部职工年平均工资是29786元，在岗职工年平均 公司是30603元，而根据最新的数据显示，2018年夏季求职的平均薪酬是6963元，合算成年的话年收入为83556元，是十年前的2.73倍。而房价上涨的幅度，已经接近8倍。

按照某些网站整理的数据，合肥的房价工资比为2.2，所计算的依据是合肥房价14377元，小编不知道这个数字是哪一年的，但是至少在现在，离合肥主城区50公里的县城，这个价格也买不到房子，不过农村集镇上倒是有可能。然而，即便按这个数据，合肥市民要买房，也至少得攒18年的钱。

中国房价行情数据显示，从2008年8月到2018年8月，北京平均租金从37.79元/月/平方米涨到94.14元 /月 /平方米，上涨149.11%；同期平均房价从13163元/平方米上涨至63529元/平方米，涨幅为382.63%；售租比从29上升到56，扩大了近一倍。

大家都知道，在经济学上，需求，有两个要点，首先是有能力购买，其次是愿意购买，才能形成需求。现在，对于广大所谓的刚需来说，想买，是必然的，但是，在购买能力上，已经远远的被甩在了后面，甚至在高企的房价面前丧失了购买能力，因此，可以说，在房价暴涨的今天，刚需，其实越来越少。

而另外一个层面，我们看看，如今首套房贷款利率已经连涨20个月，对于一个普通的购房家庭，购买200万的房子，按揭贷款每个月的月供要比过去增加一两千元；另外在当下的楼市中，售楼部基本是全款有限选房，8成首付才有资格挑，你要说首付五成，对不起，这里不欢迎。动辄上百万的验资款，保证金，这已经不是那些没房的人能玩得起的游戏。

下周一起，北京的住房公积金政策也要进行调整了，而这也传递出一个比较明确的信号，就是从政策角度看，现在不鼓励大家买房，对于没房但需要房子住的人，要么，你去购买政策性住房，要么你去租房，如果你想买房，就得符合严格的要求，超高的首付，还有严格贷款要求。

因此，在高房价面前，所谓的刚需，已沦为想法，完全失去了购买能力。

从另一个角度来看，炒房客被清理完了，刚需也解决了，房价还能控制不下来么？

所以，对于还在寄希望于在楼市上大赚大捞的人，这时候真的该醒一醒了。而所谓的刚需，真的是非买房不可的人，虽然说什么时候买都不迟，但是还是应该趁早买，因为越往后，想买房可能越来越难。

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