北京楼市又出狠招，买房门槛越来越高，刚需欲哭无泪！

最近的楼市，似乎比前段时间安静了许多，在一系列强力调控政策之下，一线楼市逐步趋稳了，很多热点楼市都出现了环比降价的情形。根据云房数据对全国百城房价的监测数据显示，8月份，房价环比下跌的城市有29个，比7月份多了16个。北京、上海、深圳等一线城市都在下跌之列，而之前涨幅较快的厦门、南京下降幅度超过6%。

从数据上看，楼市调控阶段性成果比较明显，过热的局面已经基本控制住了，尤其是上半年异常火热的三四线楼市也有很多出现下跌。

然而，就在这样的环境下，作为全国房价最高、最具代表性的城市，北京又推出了调控大招，而这次针对的是公积金政策。这将对楼市产生什么样的影响？

一、北京公积金新政，缴足11年才能贷120万元

昨天（9月13日）晚间，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》、《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》，这两个通知将、彻底改变市管公积金的提取和贷款。

这些政策将从9月17日、也就是下周一正式施行。

新政一经发出，引起了朋友圈内的强烈震动，我们先来看看，新政有哪些变化：

1、从9月17日起网签的购房在使用公积金贷款的时候，将执行“认房又认贷”的政策，“认贷”指全国范围内；

2、公积金贷款首付比例提高，和商贷的首付比例基本一致；

3、二套房最高贷款额度下调，由80万调为60万元。

4、公积金贷款将与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，缴存12年可以贷到最高的120万元；

5、东、西城户籍买郊区房贷款额度可上浮20万；

6、公积金贷款期限最长不超65岁；同时公积金贷款调整了月还款额，在减去基本生活费用的前提下，按等额本息还款计算的月均还款额不超过借款申请人月收入60%的标准，确定贷款金额和贷款期限；

7、公积金贷款进一步简化贷款申请材料，不用交身份证、户口本复印件。

在上述相关变化中，与广大购房者切身相关的，主要为对于贷款额度的变化，以及对二套房的认定标准，以及对应的贷款政策。

过去，在北京的限购和限贷政策中，只要符合贷款的条件，对缴存的年限，并没有特别的限制，也就是说，如果你只缴存了一年的公积金，同样也可以贷款120万元，但是，9月17日以后，就不一样了，缴存一年，只能贷10万，而且，对于夫妻双方都缴纳公积金的，缴存年限不累计计算，只能按照缴存年限长的一方来计算，举个例子，夫妻双方都缴存公积金，男方缴存7年，女方缴存5年，在一起买房，贷款只能贷70万元。

还有一点，就是对二套房的认定和贷款额度的变化，根据新政，只要有房或有贷款记录的，再申请购房，贷款都按照二套房政策执行，而这里的贷款记录，是全国范围的，不仅仅是北京市，参考的依据是全国人行征信系统数据。这也就意味着，如果在北京工作的人员，如果在老家买过房子，或者曾经买过房有贷款记录，在北京买房都算是二套房。

而公积金二套房的首付比例，也有很大的调整，购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%；购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。

同时，新政下调了二套房贷款最高贷款额度，由80万元下调为60万元。

二、北京此时推出楼市新政，意欲何为？

很多人想不明白，为何北京在楼市逐步趋稳的情况下，突然收紧了公积金贷款政策，尤其是在当前环境下，公积金贷款是刚需购房贷款的主要渠道，这是误打刚需啊。

然而，我们看看在政策通知前面，有这样的表述，为了坚持“房住不炒”的定位，落实北京城市总体规划有关要求，积极引导市民的合理住房消费，支持市民基本住房需求，抑制市民投资投机购房需求。

这几句话，值得分开来解读。

第一，坚持“房住不炒”的定位，这个毋庸置疑，尤其是作为首都的北京，坚决贯彻和落实中央的政策精神和部署，是理所当然的。由此可以看出，该公积金政策的出台初衷，还是为了抑制炒房，推进楼市长效机制，确保房子是用来住的，因此，也不难理解，为何会对二套房的贷款要求提高了那么多了。因为，从某种意义上来说，改善型需求（已经有一套房），并不能算真正意义上的刚需。

第二，落实北京城市总体规划有关要求，这一点大家都知道，北京近年来，一直在疏解非首都功能，说白了，就是要提升北京作为首都的功能，而不要让大家都集中在这一个核心区。因此，在买房、落户等方面会加强限制。

第三，积极引导市民的合理住房消费，支持市民基本住房需求。这其实有两个方面，一个，就是引导市民合理住房消费，支持基本需求，这是什么概念，通俗点理解，对于买不起房的人，就去租房，买得起房的人，也不要乱买房，而对二套房的政策的限制和提高，其实就是在传递一个信号，就是有房的人，也不要总想着换房。

第四，抑制市民投资投机购房需求，这个很好理解啦，就是避免大家通过各种杠杆来投机买房。因为前面这些年来，房子暴涨的背后，就是全民投机买房，几乎所有的人都将房子当成了投资工具，而不是住宅，因此，房价才会在各路资本和资金的支持下，不断飙升，这已经严重的影响了经济和社会的稳定，到了绑架经济的地步，在这样的背景下，的确需要严厉打击投机炒房的行为了，而从7月31日以后，各种政策、举措，都很明显的体现了这一点。

从以上这几点看，北京新政的意图很明显，就是要进一步让房价稳下来，虽然当前总体来看，房价已经趋稳，环比略有下降，但是二手房的成交量又有所抬头，在这个时候出台严厉的政策，其实就体现了如今政府对炒房的态度，只要露头，就会出拳！

三、北京楼市新政，到底传递了哪些信号？

从北京新政影响的人群来看，最直接受到影响的，是刚需人群，还有换房需求的人群。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京公积金占交易比例不高、平均在20%左右，这个政策影响下预计起码一半需求将只能选择商业贷款或者全款，这个政策对刚需影响非常大，特别是年轻人，本来公积金贷款额度就很少，按照这个政策，公积金将基本离开刚需。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。在二手房交易中使用公积金贷款加商业贷款组合贷的方式占多。公积金贷款尽管额度有限，但其利率较低，能够帮助购房者减轻贷款压力，这是公积金制度设计的本意。

在目前商业信贷保持紧缩的状态下，消费者本身的购买力就受到制约。公积金政策调整不仅影响低总价刚需市场，还会对换房链条“釜底抽薪”影响中高端改善市场。

由此估计，四季度北京房地产市场的情况不容乐观。

易居研究院智库中心总监严跃进表示，北京此次出台公积金贷款政策，充分说明房地产政策管控依然是比较严厉的，尤其是结合公积金贷款的实际情况，采取了相对收紧的政策内容。这既符合公积金贷款的政策大思路，也符合房地产市场的管控内容。

北京作为首都，各项政策都极具代表性。不排除在其他地方也会跟进推出类似的政策，而这将会更进一步抑制购房需求。

7月31日，中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，在当前的房地产市场中，人们购房的热情依然高涨，要真正的遏制房价上涨，从当前的各类调控政策效果来看，还是比较明显的，但要真正的遏制住房价的上涨，其中比较重要的一条，就是将购房的热情降下来，说的通俗一些，就是要从需求侧去做调控。

因此，一方面，国家在鼓励租房市场方面，给予大力扶持，出台各类政策，这就是通过发展租赁市场，鼓励大家租房，并推出“租购同权”，让租房者也能享受一样的待遇；另一方面，对于政策性购房，如安居房、共有产权房方面，加大投资，并且在此次公积金政策上面，对这一类购房的首付比例并没有提高，这也是为了保障基本的需求，而不是一刀切。

在满足老百姓正常居住需求的基础上，对于投机性炒房的行为严厉打击，从政策角度，提高炒房的成本，减少对这类炒房的资金支持，不仅如此，还降低大家换房的需求，最终形成理性购房需求的局面。

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