暴涨动力枯竭！这些方面是否表明三四线楼市真要凉凉了？

随着楼市调控的深入，一二线楼市已经基本稳定，总体上处于涨不上去也跌不下来的状态，而且这种状态还会维持一段时间，而三四线楼市却是冰火两重天，有些城市依旧火热，买房还是靠抢，二手房依然一天一个价，而有些地方，在前期暴涨之后，逐步归于冷静，火热的楼市终于沉寂了下来，随之而来的就是各种降价，打折销售，虽然并没有形成趋势，但绝大部分卖家都处于硬撑状态，还能撑多久，就不好说了。

一、逃离一线，却回不去三四线

在前几年，一二线楼市暴涨，生活成本急剧增加，一时之间，逃离北上广的言论，充斥着网络，有人卖掉了北上的房子，回到三四线城市买几套，过上了当房东的生活，惬意，舒适，轻松，令人羡慕。

那个时候的三四线城市，房价不高，环境优美，没有雾霾，没有堵车，基本上都处于宜居的状态。

而今呢？在一二线城市暴涨之后，三四线楼市跟着暴涨，而且涨价幅度远超过一二线楼市，有些地区更是几倍几倍的涨，甚至不少城市一把手都出来说，如果再不抑制房价，城市竞争力将大幅度下降。可即便政府意识到，高房价挤出了大量人才，使得城市逐步空心化，但在面对高房价的时候，依然“无能为力”。

8月30日，易居研究院发布今年7月百城房价报告，监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12809元/平方米，环比增长1.2%，同比增长8.6%，而在这一段时间，上涨的主力几乎均为三四线城市。

而现在在经历了一番上涨之后，三四线城市的房价绝大部分都实现了翻番以上的上涨。

根据CRIC调研了100座三四线城市得出的数据显示，2017年的购房客户中，背负首套房贷的客户占比最高，有49%的客户使用首套贷款，其次为使用二套贷款的客户占比为31%，而全款购房的客户则较少，仅占总客户的2成左右。二套贷款使用占比较高的区域为华东、西南和华南，均达到了35%及以上。使用二套贷款的客户越多，说明该区域客户在购房市场上更加活跃，投资性购房行为也更多。

从这些数据上可以看出来，首先，三四线楼市过去购房贷款的比例相对是较低的，如今，付全款的客户仅占两成；其次，用贷款购买二套房的比例达到35%；其实还有另外一个数据，就是在某些城市里，拥有4套房以上的人占比超过了20%。这一系列数据都表明了两个问题：一是房价飞速上涨，购房者想一次付款购房的能力越来越小，二是炒房现象极其严重。

再来看一组数据，企鹅智库发布的三四线网民消费报告显示，虽然在三四线城市中，无房贷房租压力的人群比例比一二线比例要高很多，但是，从房租房贷收入占比上看，三四线年轻人比一线城市背负的房贷压力明显提升，房租房贷所占收入30%以上的比例比一线城市高6%，而房贷占收入一半以上的竟达到15.1%。

这意味着，没100位购房者中，就有15个人，房贷需要消耗他们一半以上的收入。

而另外一个方面，只要关注近几年的工资数据，就能看出来，近几年来，虽然说大家的工资收入在不断的增长，但是三四线工资收入增长的幅度非常有限，工资增长远跟不上房价的上涨，这使得三四线城市的购房者生活压力越来越大。

二、三四线楼市暴涨的动力接近枯竭

三四线楼市的暴涨，除了楼市上涨的轮动效应外，还有一个非常主要的方面，就是棚改的支持，在几年前启动的“去库存”，主要针对的也是三四线楼市。

2015年12月的中国经济工作会议将中国楼市的主基调定调为“去库存”，此后的2016年两会上的政府工作报告再次强调了“去库存”战略的推动，这意味着面临高库存压力的三四五线楼市正式得到了中央的政策红利支持。

而在去库存大背景下，棚改货币化安置横空出世，2015年货币化安置比例上升至29.9%，2016年为48.5%，到2017年时全国这一比例已经突破60%，2018年上半年，全国比重冲高到了80%左右。

在这种大拆，大建，大补贴的刺激之下，三四线楼市完全被激活，并不断推上新高潮。

然而，各种迹象表明，如今去库存的任务已经基本完成，不用看数据大家也知道，三四线楼市的暴涨，哪还能有什么库存，现在就是抢不到。

日前，内蒙古呼和浩特发布公告称，全面停止房地产去库存调控措施，由此成为全国第一个告别去库存的城市。

与去库存相关最重要的一个举措，就是棚改的结束。这意味着三四线楼市最大的资金来源，已经没有了。至于棚改对三四线楼市的影响为何如此之大，同话财经在之前的文章中也曾分析过，这里就不再赘述了。

从棚改政策的变化，再到去库存的彻底结束，意味着三四线楼市真的已经穷途末路了！

没有去库存的全方位政策支持，没有棚改的大量资金注入，再加上三四线城市这一波楼市暴涨形成的消费吸附，使得三四线城市的人们，绝大部分已经没有余钱，消费都受到严重的影响了。而另一个非常重要的方面，就是高房价对人才的挤出效应，使得本就没有核心产业做支撑的三四线城市，人才更加短缺，产业发展前景堪忧，城市竞争力逐步下降……

三、三四线楼市的未来到底在哪里？

在同话财经写了一些关于楼市的文章之后，有网友留言说，我们队楼市未来的预期可能有问题，因为即便在再严厉的政策之下，不少三四线城市，火热的程度不减反增。

房子依然靠抢，人们抢房的热情，从来没有减弱……

在这里，小编要告诉大家的是，不知道大家是否还记得，在4年前，楼市惨淡的时候，有那么一大批人，专门去帮售楼部排队赚钱，一天能赚一两百块钱，而在普通老百姓看到的是什么景象，那是售楼部人山人海的火热景象，是人们激烈的抢房场景，于是，就跟着一起去抢了。据业内爆料，目前三四线楼市成交惨淡，市场预期破碎。很多房企为了不栽倒在最后一段路上，纷纷花钱雇演员，佯装热闹场面招揽购房者，一定要警惕。

而另外一方面，不知道大家有没有注意到，近一段时间，国家对不少自媒体都封禁了，对于楼市来说，这些专业的楼市自媒体，有不少是很真实的，给大家反映真实的情况。但也有一些自媒体，为了赚钱，只要开发商给钱，什么样的场景都可以虚构出来，所以，很多时候你看到的，未必就是真实的。

而更有甚者，很多自媒体，打造自己的粉丝圈，进行各种炒房活动，甚至粉丝遍布全国各地，这边结束了去那边炒，大有东边不亮西边亮，炒完一线炒二线，一二线没得炒了，于是转战三四线。而老百姓呢，一方面，在经受着这些信息的蛊惑，另一方面，悄悄的成了这些炒家的接盘侠。

末日狂欢，不可能持续太久。

那么，三四线楼市的未来到底在哪里？

我们在清楚了三四线楼市的真实状态后，还要明白一个道理，那就是中央和国家对楼市的态度，已经悄然在改变，而且随着当下经济下行压力显著增大，国家不仅加大了减税的举措，更明确提出“坚决遏制房价上涨”，目的是为了刺激消费，因为投资和房地产在经济中的刺激作用已经越来越小了。

另外一个层面，个税改革快速落地，接着就是房产税了。需要注意一点，就是上半年土地流拍近800宗，意味着什么？地方政府少收到了这800宗土地应有的土地出让收入，那这些收入从哪里去找回来？总不能增加企业或个人的税收了吧，最好的办法就是加快征收房产税，这个动力，以及可行性，不容忽视。

因此，对于在手上握有多套三四线城市房子的人，尽快在合适价位出手，如果价格有下行迹象，那就更应该快速卖掉，设置好合适的盈利点，快速切割；当然，这里所指的是用于投资的房产，居住的房产，不在这个考虑范围。而对于没有房产，又希望买房的人，选择好合适的机会，就可以去买，因为综合来看，房子不让涨，但在一段时间以内，想大幅度跌下去，可能性也不大。

因为经济要稳定，房价必然不能大跌。但这也不尽然，对于部分完全靠炒而涨起来的城市，起房价没有合理的支撑，这样的房价，一旦炒作热情消退，价格必然会大跌，当然，这是炒作者应该面临的风险。

综合看，三四线楼市，也将在政策的指引下，回归理性。

买，或，卖，不是单纯的看涨或跌，要综合的分析。让房子回归居住的属性，这总是不会错的。

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