一个重磅信号传来，楼市巨轮正在驶入下半场！

2018年的楼市，注定会是波澜壮阔的。

虽然近一段时间以来，因为“房租暴涨”的问题，似乎抢过了“高房价”的风头，加上滴滴顺风车奸杀案、还有某地区的龙哥反杀案件，吸引了广大媒体和公众的目光，但楼市的调控依然在前行，并且各种消息表明，有一些变化，正悄然发生着。

今年以来，从密集调控，到中央定调，从“老四限”到“新四限”，各种手段多管齐下，从“坚决遏制房价上涨”到“调控不力坚决问责”，国家对楼市调控的决心不断加强，市场也给出了相应的反应，一线城市和部分二线城市逐步趋于平稳，虽然尚有部分热点城市，依然火爆，但各种迹象表明，如今的火爆，都只是“最后的疯狂”……

一、即将结束的楼市去库存

这一轮楼市的暴涨，虽然有着各方面的原因，但是，只要梳理一下就会发现，这一轮房价的暴涨，其实是与国家对楼市去库存的推进基本一致。

2015年12月的中国经济工作会议将中国楼市的主基调定调为“去库存”，此后的2016年两会上的政府工作报告再次强调了“去库存”战略的推动，这意味着面临高库存压力的三四五线楼市正式得到了中央的政策红利支持。

而在去库存大背景下，棚改货币化安置横空出世，2015年货币化安置比例上升至29.9%，2016年为48.5%，到2017年时全国这一比例已经突破60%，2018年上半年，全国比重冲高到了80%左右。

在这种大拆，大建，大补贴的刺激之下，三四线楼市完全被激活，并不断推上新高潮。

正是依靠棚改，大力布局三四线的碧桂园，从排名前十的房企中一跃而上，连续超越万科、恒大，跻身中国房地产一哥。

一二线的库存去了，三四线的库存也去了，然而，房价却出现全线上涨，居民手中的储备被掏空，消费增速也不断走低，高房价制造的高泡沫成为不确定的风险。

在今年密集调控之后，楼市依然暴涨，新华网专题发布文章，提示三四线楼市风险，而且指出楼市风险正在向三四线部分热点城市集中。中央层面也在楼市暴涨之后，提出“坚决遏制房价上涨”的调控目标，一系列刺激楼市的政策，终于停止！

日前，内蒙古呼和浩特发布公告称，全面停止房地产去库存调控措施，由此成为全国第一个告别去库存的城市。

去库存结束，意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓，同时以扩大供地为代表的“补库存”开始，以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

二、去库存结束的象征意义

要认识楼市去库存结束对当前楼市的意义，就得看清楚楼市去库存的含义，以及去库存这几年楼市的发展脉络。

其实，总体上去库存的这几年，其实可以用几个词来形容，政策刺激，央行放水，全名参与，继而是房价暴涨。

中国的楼市，是具有特殊意义上的商品，因此房地产市场，也具有其特殊性，在之前的文章中，同话财经曾专门撰文分析，中国的楼市，并不能完全用供求关系来解释，因此，部分人士分析的说通过政策让空置房全部进入市场交易，就能平抑房价，其实是根本行不通的。

我们来看看，为何要去库存，是因为市场上楼市库存过大，而形成的原因就是在之前几年的大肆建设，尤其是在前面一轮经济危机中，政府的大力度刺激政策，大量资金都进入房地产，导致房地产投资严重过剩。到2014年，楼市从过热状态逐渐冷却，在经济下行压力陡然加剧之下，土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演，连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。

也是在2014年，也是呼和浩特，面对楼市下行、库存高企，率先“取消限购”，打响第一枪。

随后各地纷纷效仿，几乎全部取消限购。

然而，仅仅取消限购，是很难实现去库存的。

一方面，虽然从政策层面取消限购，要刺激老百姓将潜在需求变化成真正的购房需求，就得要在购买能力上下功夫，而在经济下行压力下，老百姓的购买力并不能直接上升，于是，央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开，房贷按揭利率降到近十年最低位。货币之水，让人们对房产投资的热情完全激活。

另一方面，政府各类刺激政策不断出台，甚至在有些地方，地方书记、市长带头买房，发红头文件要求政府官员、国企员工积极买房，同时，各种发放购房补贴，降低交易税费，估计农民进城买房，甚至鼓励学生买房……在一系列刺激政策下，全民买房的局面已经初步形成。

再还有一个非常重要的一点，老百姓买房，不能单纯的依靠政府鼓励，或者货币政策奖励，货币政策再好，资金总会需要成本，而要真正的去库存，就需要激发老百姓内心主动要买房的冲动，如何激发？

最好的办法就是让房价上涨，因为我们房子除了居住的属性以外，还有投资的属性，如果大家都能看到房子价格在上涨，买房能快速赚到钱，于是以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出，引领了这一轮楼市的上涨，不少城市涨幅超过几倍……

综合以上几条来看，前几年楼市去库存，其实就是国家给予资金方面鼓励，地方政府给予政策鼓励，市场给予涨价奖励，去库存，就是一个多方合力，房价上涨的过程。

去库存结束的象征意义，就不言而喻了！

三、楼市进入下半场

从今年8月份以来，各项政策的变化，以及个地方政府、金融机构，在对待楼市政策的态度上面，都已经有了很大的改变，尤其是在中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的定调，住建部提出“对楼市调控不力的地方坚决问责”，随后发改委也重申了“坚决遏制房价上涨”的目标，和“对调控不力问责”的决心，随后，很多地方出台了较为严厉的调控政策……

根据樱桃大房子的分析：从政策上看，坚持房住不炒的方针不动摇，短期内不会变。

从市场来看，2016年10月份热点城市普遍调控以来，一线城市，北上深已经在横盘调整，广州慢半拍，目前阴阳合同依然盛行；二线城市中，厦门房价已经处于下跌中，福州、南京、济南、青岛、成都、杭州、郑州这几个热点城市的二手房价，高点已经过了，想要成交，必须要降价。

目前只有长沙、重庆、西安、武汉、杭州，由于限价严格，存在新房与二手房价格倒挂，因此新房市场仍然较为火爆，甚至是一房难求。

还有一些弱二线城市，比如南宁、昆明、贵州的新房市场，由于上涨较晚，目前属于补涨行情。

三四线城市，基本上市翻倍的就差不多涨完了，没有的达到翻倍的大概率继续涨，因为三四线城市走向很大程度取决于棚改货币化政策，库存多的继续去库存，货币继续宽松，想不涨都难。

综合来看，未来的涨跌如何，先看一二线城市的动向，现在基本状态已经出来了，三四线稍微要缓慢一些，各个城市的轮动节奏不一样。

对于刚需族来说，如果在现在的房价面前，还有能力，或者还想买房，选择部分人口流入，经济稳定，有核心支柱产业做支撑的城市，选择合适的位置，是可以考虑购入的。

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