长租公寓爆仓比P2P暴雷更厉害？背后的真相令人震惊！

最近一段时间，高房租的事情，不断发酵，原我爱我家副总裁胡景晖因为炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商，曝出这两家运营商因为争抢房源，恶意抬高房租高出市场价20%-40%，不仅将自己陷入漩涡中央，也使得长租公寓成为舆论的焦点，更引起了全民对高房租的大讨论。

然而，许多人都在声讨这些无良的运营商，为了抢房源，就这么无端的哄抬房价，最终都会让租房客买单，让当下这些租房的年轻人，该如何是好？很多人感叹，到底该如何安放当下年轻人的青春，如何让她们有个良好的奋斗起点。

只是，很少有人关注到胡景晖所提到的一个更加严重的问题，那就是长租公寓会爆仓，而且会比P2P爆雷更厉害。

一、胡景晖：长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害

对于租房行业，可能很多人似乎看不上，尤其是就在这几天，还有不少大佬、砖家都在说，租房这个行业，利润太低，很多企业连1%的利润都不到。

而另一边呢？各路资本不断杀入，市场竞争激烈，为了争夺房源，不惜抬高两到四成的房租，要搁在一般的行业，这无疑是自杀式的竞争啊，然而，即便是这样，他们还能活的很好，反而愈演愈烈，要不是这一次，被曝出来，也许这样的战争，还在继续吧……

胡景晖，作为租房行业的一位老兵，是绝对的业内人士，在今天这样的处境里，我们有理由相信，他所揭露的行业内幕，应该基本是接近真实的了。

为了准确理解和分析胡景晖表达的本意，我们来看看当时媒体报道的原文：

针对近期一线城市房租大幅度上涨，我爱我家研究院院长胡景晖在电话会议中对媒体表示，除了供给、需求、季节的因素外，资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。胡景晖认为，像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的行为是严重违背市场规律的。"违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚。"

8月18日，胡景晖微信朋友圈表示，"我，胡景晖即日起辞去在我爱我家集团的所有职务。我的余生，将义务服务于中国房地产经纪行业。"

8月19日，胡景晖召集媒体沟通会，他重申，“我说了长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害，这个一点也没错。”

同时，胡景晖在会上透露，他隔空喊话，是要政府管一管长租公寓。昨日住建部官员曾给他打电话，对他表示支持。

胡景晖在电话会议中预言称，如果市场上各大机构仍然像这样不理性地发展下去，今明两年将会成为大批长租公寓的死亡之年。

一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，击败上千万人将无家可归，后果比P2P暴雷更为严重。

上面这句话，看起来轻松平常，但是仔细琢磨一下，会发现不少问题。

因为在当前的市场中，无论是长租公寓，或者普通的租房中间，无论是自有房产，还是代租房产，长租公寓运营商在整个房屋租赁环节中，只不过是一个信息中介的作用，这就如同国家对P2P平台的定位一样，而长租公寓与P2P还不同，运营商其实只不过做为一个中介，撮合两边成交，并承担相关的服务，收取一定的佣金而已。

即便他们出现资金链断裂，又为何会出现业主驱赶承租人？又如何让上千万人物价可归？

后果真有那么严重么？

到底是夸大其词耸人听闻，还是背后有真相？

二、长租公寓业务模式背后到底有哪些鬼？

前文说到，有专家分析了，部分租房平台的盈利不到1%，真的如此么？

如果单纯的依靠中介费用作为租房平台的收益，按照他们抢房的那种架势，不亏损就该烧高香了。

任何资本都是逐利的。作为商业，如果不盈利，是一件可耻的行为。

那么，长租公寓，在依靠租金收益、服务收益，不能获得高额利润的时候，他们该如何去盈利，如何构建自己的经济模型和盈利模式，从而吸引到那么多资本的追捧呢？

昨天，同话财经写了一篇文章《你以为中介只是在抢房源，其实更大的套路在后面！》，详细的分析了这些租房平台争抢房源的真正逻辑出发点和归宿，并将这些平台的业务逻辑分为三步曲，即抢流量，金融化，割韭菜。

如果将这三步曲分解一下呢，当前这些长租公寓做的就是抢流量的活，金融化，就是今天我们要剖析的套路，而割韭菜便是胡景晖一再强调的那个巨大的风险结果。

关于因为租房被贷款的故事，在昨天的文章中，已经做了比较详细的描述，这里就不赘述了，今天就重点来讲一下，为何会有胡景晖说的那么严重，这个被他重复不断提醒可能会爆的“仓”，到底是如何形成的？

首先，中介要获得房源，并承诺包租，房东只要将钥匙交给租房平台，平台运营方与房东签好协议，按照约定的时间支付租金（一般是3个月）；

将房源控制在自己的手里的时候，运营就考验运营商的本事了。

好在当下，是租房旺季，而且在囤积了足够多的房源之后，市场上形成了供小于求的局面，租房客想租一套称心的房子可不那么容易，如果不来找这些租房中介平台，似乎真没那么容易。

当租客要来租房时，中介公司的业务员（房管家）们就会热情周到服务，并且可以押一付一，有的甚至免押金，条件优厚，解决了租房客的资金压力。然而，真正的套路，就是在这些看起来很美好的服务背后，那些有被贷款的经历的人，都是这样被套住的。在事后，你会发现，其实你签租赁合同的同时，你还与一家XX金融公司或者贷款公司签订了协议，并且产生了贷款，或者已经申请了某类消费贷款额度，以后你每个月支付房租，看起来是支付房子，实际上你是在向金融公司或贷款公司还款。

即便这样被贷款，也不至于能爆仓啊，按说贷款的是租客，只要每个月支付租金，按时还款，也不会有多大的风险呀。

然而，真相比你想象的要复杂得多。原来，经过中介诱导，你签下的不单单是租赁合同，还是一份贷款合同，你以个人信用做承诺，通过绑定身份证和银行卡获得了金融公司或贷款公司一年的租金贷款，金融公司或贷款公司一次性把你12个月的租金全部打给了中介，然后你一个月一个月慢慢的还给银行钱，同时还要支付5.8%的“服务费”。

实际上，并不是什么按月支付租金，你只是在不知情的情况下，从某个机构贷了全年的租金，一次性的支付给了中介，然后按月还给贷款机构。

而中介拿到这笔一年的租金怎么处理呢？他可不会一次性支付给房东，因为当初约定好的每三个月支付一次的，因此，中介最多只会给房东支付3个月的租金。

而这就意味着，中介在一套房子上，就能套取9个月的房租。

这笔钱，看起来似乎不太大，但我们可以算一笔账，按照北京均价5000每月的租金，9个月，4.5万元，这是一套房子。目前没有准确数据，但据中国房地产协会有个动态数据，5-7月，北京上市的租房数量约为36万套，而前几天在主管部门和协会的敦促下，几家中介平台联合拿出12万套房源来。按照这个计算，12万套，会沉淀租金54亿元，若加上过去成交的，这会是一个多么庞大的数字……

这个资金，在中介平台的手里，其实是租房客从金融公司或贷款公司申请下来的贷款，从某种意义上来说，这严重违背了当前国家严禁资金变相进入房地产的主导思想（虽然不是用来炒房，但是用来炒房租了，是不是更应该监管？）。

在胡景晖个人的媒体会，以及新浪会客厅的专访，他频繁提及一个词，叫“政治正确”，也许这也表明，当下的长租公寓的模式，已经与国家相关政策相左了。

而上面这种变相套取的资金，在中介平台手里，更是一种无监管的状态。这就相当于共享单车用户的押金一样，如今国家还要求到银行托管，不得挪作他用。

而对于当下的头部平台，或许这个资金，少则几十亿，多则几百亿，当房租处于不断上升通道之中，能有源源不断的高价房源进来，这个资金就能不断得到补给，并用于投放广告、提升运营、增开门店、争夺资源，而这些投入是长期和持续的，当有一天，房租开始下行，这就意味着通过这种方式沉淀的资金越来越少，或许就会出现爆仓的风险了。

这样的事件，并不是没有发生过。

在新浪会客厅的专访上，胡景晖说了一个十几年前发生在北京的坚石事件。

2003年时，有一个经纪公司叫坚石，想在托管市场做规模，于是在非典没有到来之前，以高于市场的租金囤了大批的房子，不行的是非典来了，半年空置，半年之后经济复苏了再把房子租出去，发现很难出租，于是低于当时的市场租金价格出房。高进低出，还有六个月的空置，导致资金链断裂，很多房东就不能按期收到租金，房东直接把租客驱赶街上，大概数以百计的租客在北京冬天寒冷的夜晚，被驱赶街上。

那个年代，没有资本的进入，也没有长租公寓这个词。然而，这种风险值得警醒和警惕。

今天，在资本大举进入的情况下，一旦爆仓，坚石事件以百倍、千倍、万倍的规模爆发出来，有多少人露宿街头，又会有多少人受到伤害？

三、我们该怎样才能不成为被割的韭菜？

如今的资本市场，互金圈，币圈，都在一茬一茬的割韭菜，一不小心，作为租房客，我们也成了韭菜。

如何才能避免成为韭菜呢？

对于房主来说，还是不能贪图省事，而完全将房子交给长租公寓运营方，一方面，北京市严禁“N+1”的，但是。业内人士都知道，还有很多租房机构，为了获取更多收益，将客厅改造为房间出租，这从胡景晖的谈话中也能看出来，但是对于房主来说，这是违规的行为，是需要承担责任的。另一方面，租房客其实是支付了一年的租金，有的或许还会更长，而房主只能拿到三个月的，这个房租的差，就成了运营方留存的资金池，一旦运营方出现问题，这意味着，房主是很难撵承租人搬出出租屋，因为他已经交了一年的租金，而房东又收不到租金，这便是损失。

所以说，房主，最好的方式，就是自己与租客直接签订合同。

对于租房客呢？昨天同话财经在文章中也提到了，在与平台签订合同的时候，一定要仔细看清楚，尤其是一些租房平台在注册的时候的相关协议，都应该仔细看，要知道，这里面，一不小心就全是坑。

为的，就是让自己不要掉入被贷款的套。

另外，对于监管方来说，应该积极的监管起来，对违规的业务严格处罚，对恶性竞争的市场行为要严厉打击，胡景晖对房租有三点建议：1、通过全国的住建系统，迅速建立全国房租指导价，指导价每个月以各种渠道向老百姓公示；2、如果有了指导价，出现了异常交易，老百姓可以向政府举报，如果是哄抬房价，严处；3、建议住建部和各地的住建委员、一行三会建立联合工作机制，严格监管进入到长租公寓的资本。

他还说，无论是规模多大，模式多新，租房企业要坚守三个底线，第一，承担社会责任；第二，不要伤及民生；第三，政治正确。

这三个底线，这些租房平台做到了么？

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