还在关注房子涨跌？比起房价你更应该关注的是这个！

要问当下，最热点的话题是什么？答案可能会千篇一律，那就是房子。

随着房价的上涨，社会进入全民炒房时代，在热点频出的城市，与之相伴随的，是调控政策不断推出，政策之外，各种歪门侧路也挖空心思，突然之间，似乎老百姓都有钱了，在动辄几百万的房子面前，连眉头都不皱一下，要动用各种关系，不惜半夜起来排队参与抢房……

然而，在一片繁荣背后，有很多东西正在悄然发生变化。

一、严调控之下，房产投资逻辑发生变化

中国房改20年来，房地产成为最赚钱的投资。

而这些年来，房子也成为比较少见的只涨不跌的最佳投资品，虽然在每一轮房价暴涨之后，都会有着较为严厉的调控政策，只是，似乎老百姓们都习惯了“越调越长”的规律，在每一次推出比较严厉的政策之后，总会有人欢呼，房价又要涨了！

在过去的20年里，几次比较集中的大规模的楼市调控，的确如此，每一轮调控过后，都形成了房价的报复性反弹，并不断创出新高。

而时间进入到2018年，这一轮楼市调控已经持续了一年多的时间。

在过去的2017年，全国近110个城市，进行了约250次左右的密集调控，人们都说2017年是楼市调控历史上最密集、最严厉的一年，可是，这一年的调控成果如何呢？在2017年末，全国平均房价过万的城市由19个增长到41个。

随着房价持续上涨，热点城市抢房热情不断高涨，由高房价带来的各种问题，也备受关注。

2018年，延续了去年的高强度调控态势，1-7月份，全国楼市调控260次，超过了去年全年的调控次数，而今年的调控与去年，以及以往的每一次调控都不一样。

今年的调控政策，更多是在过去的调控基础上，进行不断升级，堵漏补缺，尤其是针对过去调控政策遗留的漏洞，打补丁，比如，针对媒体报道出的在房地产开盘摇号中出现了企业名单，这也就是说有不少人因为个人受到限制、而注册公司参与炒房，很快，很多地方都出台了相关限制企业购房的政策，截止目前，已经有杭州、西安、长沙、上海、深圳、南京等多个城市推出了限制向企业销售住宅的政策。

再比如，针对过去的限购政策，其中有一条，就是对二套房的限制，因此，在很多地方推出政策后，民政局的同事们就开始忙了，大量的人排队在民政局门口等待离婚，离婚的目的就是为了买房，而今年，也有很多地方推出了针对离婚买房的限制政策，更有很多地方银行对离婚人事购房贷款政策予以限制。

有的城市，更是针对这种政策出现的漏洞，快速推出新政策，及时补漏。

有人将今年楼市调控的变化，用新四限来总结，即“限离婚、限新落户、限公司、限未成年”，而过去的旧四限，主要是指“限购、限价、限贷、限售”，可以说，新四限，是对旧四限的强化和补丁。

最根本的目的，还在于解决房地产市场过热的问题。

在一轮又一轮调控之下，炒房者被遏制了，很多本来希望进入楼市的热钱，已经进不来了。

7月31日，中央政治局会议对楼市提出了新的定调，“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”，相比较过去，在“房价上涨”之前，少了“过快”两个字，这被解读为，中央对楼市政策的重大转向。

而随后，住建部在召开座谈会时提出，要加快制定住房发展规划，并对楼市调控不力的城市坚决问责。

另外一个信号就是，8月9日，21世纪经济报道消息显示，中国工商银行和中国农业银行同日调整上海首套房贷利率折扣，从95折降至9折。可是，就在不到24小时后，两家银行均对此调整做出了改变，并对原本折扣的利率做出了上调。据相关自媒体报道，主要原因是总行认为该下调利率的做法与中央对楼市调控政策的总基调不符。

由此可以看出，无论是地方政府，还是金融机构，都充分理解了中央对调控楼市的决心，解决房地产市场问题的力度，与以往的每次调控都不一样。

在此背景下，广大楼市投资者都开始抱有观望的态度，入市的热情正在逐渐消退，而这一点从近一段时间的成交量也能看出来，市场上也不断传出抛售的消息。

过去楼市投资的逻辑，很简单，就是杠杆买入，等待升值，快速套现。当然，即便不快速套现，房子也是最佳“长期”投资品，人们都说，还没看见过炒房亏本的，就是这样的道理。

然而，在今后买房的逻辑会发生巨大的变化，在当前房地产调控政策下，升值空间一定会被压缩，按照中央的定调，在一定时间内，房价横盘的可能性比较大，也可能会稳步慢速上涨，但那种动辄两位数比例的上涨，已然不太可能。因此，对于房产投资者来说，除了上涨空间外，要更多的关注房屋本身的创收价值，尤其要关注租售比，一个房子的租金价值，将是房屋投资价值的最主要体现和考量。

关注租金收益，还有另一个方面，随着调控的深入，很多炒房者将会出现想卖卖不掉的情形（限售），而未来很大可能房产税会来临，如果这个时候，不去追求租金收益，房子放在手里，可能是个烫手的山芋，每天看着它亏本。只有当租金收益稳定，能弥补房产持有成本之时，房产才具有投资价值。

哪些房子会有租金收益，这就需要去关注地方经济活跃度、人口、产业等各方面的因素了。

二、房价，其实与你没多大关系

高房价将当今社会分成了两种人，一种是有房的，另一种就是没房的。

很多时候，阶层的差别，只看有没有房就可以了。当然，这有些绝对，但是，仔细想一想，一个有房子的人，资产动不动就是几百万上千万，而没房的，连成为房奴的机会都没有。

而另一个更令人绝望的消息是，在房价一天天上涨的今天，对于那些没有房子的人，想要买一套房，真是史无前例的难。

近日，易居研究院发布了一份《80城房价收入比偏离度研究》报告，报告显示，有54个城市偏离度为正，29个城市偏离度为负，其中偏离度最高的城市厦门为41.6%。

腾讯房产调查数据显示，61.7%的无房族认为按目前房价水平，10年内无法在深圳买房。

而对于那些还没有房子的年轻人，在一线城市，一辈子也攒不起首付的钱。

怪不得，有人说：房价的上涨，跟大多数人没多大关系。

因为，你可能一辈子都买不起房。

很扎心，但很现实。

三、你关注的租金正在上涨

而更加残酷的现实是，虽然房价上涨和你没关系，但和你有关系的是，你要交的房租，正在快速上涨。

以北京为例，来自贝壳研究院的Real Data数据显示，今年7月北京租赁成交环比增加19.2%，单平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。专家预计，由于8月也是传统上的租赁旺季，预计成交将与7月持平或有进一步上升。来自我爱我家研究院的数据显示，6月北京住房月租金均价为4764元/套，环比5月上涨了4.2%，同比2017年6月上涨了8%。

与2017年12月相比，西安、北京、青岛住房租金分别上涨7.48%、6.07%、和4.22%。

随着租房市场的兴起，从中央到地方，出台了很多政策，鼓励和支持房展租房市场，很多房地产巨头都加入到租房市场中来，万科、碧桂园、龙湖等纷纷布局，而市场竞争也异常激烈。

就在前几天，关于北京房租的新闻出来后，在朋友圈流传这样的一个故事：

房东要把一个偏远的房子租出去，原本的心理预期是7500元一个月。结果蛋壳和自如这两家财大气粗的长租品牌一番争夺后，蛋壳以1.08万元/月、一次性付11个月的价钱拿下了。

这套房子，最终会租到谁的手上，不知道。但可以肯定的是，那位租客要比原来要多支付3000多元每月的房租，对应的中介费用也要增加不少。

这一幕，是不是有些面熟？

当年二手房中介大战的时候，那些中介将房子捂在手里，漫天要价，最终买单的是购房者，他们享受了“涨价”的服务。

而如今呢，租房客，同样要忍受“涨价”服务。

今天，深圳发布最新调控细则，7月31日（不含7月31日）后，各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。

来自中国指数研究院的数据显示，据统计，2018上半年销售额前20的房企中已有16家企业开展了长租业务，其中以万科泊寓、龙湖冠寓以及旭辉领域为行业领军者，截至目前三家企业共运营近7万间长租公寓，已成为长租公寓领域举足轻重的主力军。

可以说，在未来，买不起房的人越来越多，租房生活也将成为一种主流。

无论是投资客，还是无房族，都应该重新审视一下，当前调控下楼市投资逻辑的变化了。

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