上海楼市大乌龙！背后有哪些玄机？楼市将会怎么走？

这几天，上海楼市闹了一个大乌龙。

在如此热闹的楼市，闹个乌龙啥的，其实也不算稀奇，在去年的时候，宁夏就曾闹过关于房产税的乌龙，一时也是被大肆解读。

然而，这些的这个乌龙，从消息的出来，到银行自己出面来解释，颇有些耐人寻味。

一、上海楼市大乌龙

8月9日，21世纪经济报道获悉，工行和农行同日调整上海首套房贷利率折扣，从95折降至9折，为首次购房者释放利好，而二套房贷利率维持基准利率上浮10%不变。

据了解，工行上海分行4月26日之前执行的是首套房贷利率九折，即利率为4.41%；4月26日之后进行调整，此日之后出预售证的新楼盘和签约的二手房一律执行首套房95折，即利率为4.655%；

8月9日上午，工行再度变更首套房利率政策，重回9折。

在同日，同样作此变动的还有农行上海分行。

据了解，除了建行之外，中行的首套房贷利率近几个月也维持9折未曾上调。

很多人看到这个消息，很是兴奋，并很快刷屏。

然而，很多人还没来得及发朋友圈，事情就发生了逆转。

据澎湃新闻报道，农行上海市分行称，严格执行差别化住房信贷政策，未对个人住房贷款利率政策进行下调。根据中央关于“坚决遏制房价上涨”的要求，农行上海市分行将进一步加强个人住房贷款差别化信贷政策执行力度，继续支持购房刚性需求，按借款人风险情况审慎定价，加强贷款审核，严控信贷资金违规流入房地产市场，坚决遏制房价上涨，确保房地产宏观调控政策落实到位。

8月10日下午，腾讯新闻《一线》从接近工商银行上海分行信贷人士处了解到，工行上海分行正在召开紧急会议，商量是否还采用首套房9折利率。该人士表示，前一日该消息在市场传播后，社会舆论巨大。因此上海分行领导正召开紧急会议商量利率优惠是否延续，“大家都在等通知”。

而最后的结果是，工行上海分行作出回应，个人住房贷款利率政策没有作出调整。

至此，上海调整首套房利率折扣就这样夭折了。

二、为何会形成乌龙？

我们首先来看一下，为何上海调低首套房利率的事情，会引起广泛的关注呢？

首先，上海作为中国经济最发达的城市之一，其每一项政策都有着特殊的代表意义，尤其在这一轮楼市上涨和调控中，上海也是全国最具代表性的几个城市之一。其次，当下全国房贷利率持续上调，而上海却破天荒的冒出了下调首套房贷款利率的新闻，且是低于基准利率，这背后可解读的因素太多。还有另外一个方面，在近一段时间，在银行流动性宽松的大背景下，很多人都在预言，这将会使得房价进一步上涨，资金还会流入楼市，而调低利率无疑是一个重大信号，象征性的意义，更加值得寻味。

再来看一下，这次调低首套房贷款利率的背景。

第一个大背景，7月31日，中央政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。用了非常强烈的用词，并且首次提出“坚决遏制房价上涨”的要求。

第二个大背景，自2017年1月以来，全国首套房贷款利率连续19个月上涨，根据融360的数据显示，2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%（相当于基准利率1.157倍），比6月份上升了0.53%，同比上升13.63%（去年首套房贷款平均利率4.99%）。

第三个大背景，近一段时间以来，上海市二手房成交量不断下降，7月，上海市二手房合计成交16128套，环比减少10.46%，成交量出现明显回落。同时，上海首套房贷款利率一直处于很低的水平，某平台监测的35个样本城市中，7月首套房贷款平均利率最低值为上海5.16％，与最高值武汉的6.35％差距非常大。有银行首套房利率本来就保持在9折的水平，而房贷作为银行最青睐的贷款品种，竞争很是激烈，这一点，从21世纪经济报道的新闻中就能看出来了。

从上面三个背景能看出来，当前，中央的调子是“坚决遏制房价上涨”，全国的情况是，房贷利率普遍上涨，而工行和农行在上海，因为首套房利率比其他银行高，而使得获客业务压力较大。

微博大V曹山石在网上发布消息称，工行、农行调整上海首套房贷利率折扣后，总行和上海对分行行为的看法不一，认为与中央方向相左，态度严厉，要求上海分行对高端客户打9折，对普通客户恢复至95折。

因为7月31日的中央政治局会议才说了“要坚决遏制房价上涨”的要求，银行贷款利率下调被认为是逆势而为。

所以上海两大行此举就面临着很大的舆论压力。因此，9.5折变9折才出来一天时间，就夭折了。戏剧性的出现了反转。

而据樱桃大房子报道消息显示，不只是工行农行，连原来执行9折的建行，今天都开始上调到9.5折了。

三、上海楼市乌龙传递出哪些信息？

这次想乌龙，有点意思。从两家银行昨天发布的消息，没有辟谣，没有否定之前的新闻，这意味着什么？意味着在前一天媒体发出的下调利率的新闻，基本是真实的。这意味着，原本，这两家银行是真的希望下调首套房贷款利率的。

而两家银行在后面发布的消息中，都用了较大的篇幅来表态，要严格执行差别化住房信贷政策，这表明，中央对楼市的定调，以及住建部提出对地方政府楼市调控不力将严厉追责，或许在解决房地产市场问题上，中央的要求针对的不仅仅是地方政府，包括金融部门也在内。如果银行等金融机构不严格落实中央对楼市调控的总基调，迎接而来的，或许同样也会是更加严厉的追责。

而这也是为什么总行和分行的意见会不一致。很多时候，分行迫于业绩压力和市场竞争，采取市场化的调整利率手段，这本无可厚非，但是，作为总行，高度就不一样了，首先要考虑的是与中央政策保持一致，因此，这也就出现了分行要调低，而总行不允许的情况。

都知道楼市变化短期看供给，中期看货币政策，长期看人口，最终要看的还是政策。说白了，一切的指标在政策面前都显得苍白无力。

目前的政策如何呢？7月31日，中央提出了“坚决遏制房价上涨”的目标，住建部在20天内，连续召开三次会议，尤其是在沈阳召开的部分城市座谈会上，住建部提出，要加快制定住房发展规划，并对楼市调控不力的城市坚决问责。要求把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。也就是必须坚决贯彻中央“遏制房价上涨”的精神。

稳房价已经落实到问责的层面，这个时候，作为国有银行，去调低利率，显然与政策走向不符。

无论是地方政府，还是金融机构，在这一轮楼市调控面前，如若执行不力，都将面临着问责，中央说要问责，这份量，可不是谁都能承受得起的。而在强力政策调控之下，楼市想宽松，在一段时间以内都不太可能。

这时候，如果你还想着，去买几套房，靠投资房产来赚钱，是需要掂量一下，是否赌得起了。

而刚需族，只要有能力，想买房，任何时间上车都可以，因为你买的是自己居住的房子。

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