2018年，注定是楼市转折年。
自1998年实施住房市场化改革，到2018年正好是20年。在这20年间，楼市经历了三次较大的集中上涨，而一些主要城市的房价上涨达到几十倍。
在经历了2017年集中调控之后，2018年的楼市调控不仅没有放松，反而更加严厉了。据不完全统计，在今年1-7月份，全国楼市调控近260余次，而这一轮调控与以往的调控相比，不仅仅是数量增加了，而调控的质量和政策水平也有了大幅度的提高。
而与楼市调控政策不断推出的同时，是房贷利率的不断上升。在2017年以前，很多地方9折甚至8.5折的房贷利率，让很多购房者贷款成本大幅度降低。然而，在这一轮房价上涨中，房贷利率一直不断攀升，甚至有的地方上浮四到五成。通过提高购房成本的方式，在抑制投机炒房方面，起到了一定的作用，但同时，也使得广大刚需很受伤，本就买不起房了，如今更是雪上加霜，只能望房兴叹。
8月9日，21世纪经济报道获悉，中国工商银行和中国农业银行同日调整上海首套房贷利率折扣，从95折降至9折，为首次购房者释放利好，而二套房贷利率维持基准利率上浮10%不变。
据了解，工行上海分行4月26日之前执行的是首套房贷利率九折，即利率为4.41%；4月26日之后进行调整，此日之后出预售证的新楼盘和签约的二手房一律执行首套房95折，即利率为4.655%；
8月9日上午，工行再度变更首套房利率政策，重回9折。
在同日，同样作此变动的还有农行上海分行。
“缺单子，”一位工行上分的房贷经理如此描述近几个月来的感受，“手里头的几个小中介这两个月都给客户推荐了建行，客户一定要9折，而建行一直执行的是首套房9折。”
除了建行之外，中行的首套房贷利率近几个月也维持9折未曾上调。
二、流动性宽裕，与贷款利率不断上浮
7月，在融360监测的30家银行中，上海首套房方面，首套房贷款最低利率折扣仍为9折，目前共5家银行分（支）行可以申请9-9.5折优惠；10家银行执行基准利率；1家银行执行基准上浮5%；8家银行执行基准上浮10%；2家银行执行基准上浮15%；另有4家银行执行基准上浮20%。
二套房方面，平均利率为5.57%，19家银行执行基准上浮10%。
而从全国情况来看，总体上，无论首套房还是二套房，贷款利率均为上浮的居多。在绝大多数城市的房贷市场中，首套房利率上浮10%-20%，是比较常见的。
据融360公布的数据显示，2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%（相当于基准利率1.157倍），比6月份上升了0.53%，同比上升13.63%（去年首套房贷款平均利率4.99%），为2017年1月以来连续19个月上涨。
通常情况下，贷款利率的上升，一般是在流动性紧张的时候发生的。
然而，这一轮的楼市调控之中，银行流动性并不那么紧张。
央行7月加大对市场资金投放力度，当月累计净投放逾1.4万亿，当时同话财经就咨询了相关银行人士，银行人士都表示，流动性较为宽裕，但是与流动性宽裕相反的是，房贷利率却依然不降反增，这是较为异常的现象，这表明，央行“放水”短期内未对房贷利率起到降温作用。
然而，从数据上来看，虽然房贷利率一直在上涨，但涨幅却在不断缩小。
融360大数据研究院分析认为，近一年内房贷利率环比增速呈现震荡下滑趋势，表明房贷利率在保持上涨的过程中，上涨幅度在不断缩小。按照数据趋势推算，未来2-3个月内，环比数值会向0趋近，房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。
目前，用户房贷需求仍比较旺盛，在此情况下银行出现再度上调房贷利率的可能性小，同样大幅下调房贷利率也不符合调控的要求，综合诸多影响因素来看，房贷利率短期内保持稳定的可能性较大。
三、上海房贷利率调整意味着什么？
从目前全国市场的房贷利率来看，主体基调还是以上浮为主，但上海两大国有银行调整首套房的房贷利率，颇受市场关注，这也表明，当前市场对房贷利率非常敏感，尤其是这种全面上浮的房贷利率，让很多购房者购房成本提高，每个月月供大幅度增加，对生活质量产生了较大的影响。
上海房贷利率的调整，意味着什么？会不会有更多的银行跟进呢？
对于此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示：
应该说工行和农行调整上海首套房利率折扣，是颇受市场关注的。因为下半年很多市场参与者对于市场走势判断是不清晰的，所以需要一些外部的政策调整来研究新趋势。而工行和农行此类政策，总体上说明，房贷政策过于严厉的做法会适当做调整，这会释放一些流动性，有助于降低购房成本和活跃市场交易。
那么，此次利率的调整，对楼市会产生哪些影响？
首先，这一次的利率调整，是在当前整体大宽松的环境下，在今年几次降准后，货币政策相对宽松，而在前段时间，中央定调下半年适当宽松和积极的财政货币环境，这表明当前银行流动性宽裕。
其次，此次调整主要针对的是首套房，这符合国家对楼市调控，解决房地产市场问题的总基调，首套房，基本可以定义为刚需，降低刚需购房成本，有助于缓解刚需购房压力，有利于房地产市场的健康发展，而二套房的利率依然维持上浮，而不是因为宽松，就直接降低房贷利率。这也表明银行也在执行国家楼市调控政策，坚决抑制和打击投机炒房行为，实施差别化的信贷政策。
还有一个，此次调整的银行为大型国有银行，从当前房贷市场来看，应该会有其他商业银行跟进，从另一个角度也能看出来，对于银行来说，房贷依然是一个主要业务。
然而，按照过去的经验，房贷趋向宽松的城市，房价肯定会稳定到上涨，房贷趋向收紧的城市，房价肯定会下调。而在当前国家对楼市调控逐步趋严的大背景下，即便利率下调，房价上涨的空间依然有限。而另一个层面，下调的仅仅是首套房，而在当前环境下，首套房的购买者，能不能因为房贷利率的下调，而大量购房，这是不太可能的，所以，首套房贷利率的下调，对房价的影响是有限的。
但无论如何，在首套房利率经历了十几个月的连续上涨之后，上海国有大行下调利率，这具有标志性意义，也会提升一些刚需购房者入市的积极性。
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