央妈大动作，上半年月均放水1.56万亿，楼市又要热了吗？

这几年来，楼市火爆，房价蹭蹭蹭的往上涨。

而这种上涨的背后，都有这比较宽松的货币政策做背景。大家都知道，当涌入房地产的资金变多，楼市就变得红火，房价自然就会上涨。

从过去20年的经历看，每一次房价暴涨，都和货币放水，关系极为密切！

近期，央妈又有大动作，7月23日一天就放水5020亿！

若加上之前的放水，7月已经累计释放流动性资金1.46万亿。根据央妈最新统计数据显示，截止2018年6月M2已高达177.02万亿。而半年前，2017年12月底M2余额是167.68万亿。这意味着：2018年上半年平均每月1.56万亿，短短半年，就已经放水9.34万亿。

而另一边，却是房地产调控的不断趋紧。

计2018年上半年，楼市调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次调控，增幅高达65%。

今年的调控，与去年的相比，更加深入，更加精准，比如，限价更加明确，限制企业购房，限制销售年限，限制车库价格，而在6月份，更是启动了全国30个城市的治理房地产市场乱象专项行动，可以说，上半年的楼市调控力度空前，政策频出，而效果也非常明显，这一点，从上半年全国楼市价格上也能看出来，一二线城市的房价基本趋稳，但三四线还有部分城市楼市依然过热。

可以说，当前楼市出现了冰火两重天的景象。

这有两个层面，一个呢，就是楼市部分城市火爆，但也有部分城市出现的房价开始下行的迹象，但是，火热的城市，抢房的热度依然不减；而那些逐渐冷却下来的城市，冷的很快，潮水退去之后，就只剩下断壁残垣了。

另一个层面呢，就是比较有意思的迹象，一边央妈不断放水，另一边，政府严厉调控，一热一冷，交替互行，着实有些让人摸不着头绪。

要知道，内普遍认为，上一轮全国楼市价格普遍大幅走高，最主要的推手因素，就是资金大量进入楼市，主要有两个层面，一个就是央妈放水，二是棚改的货币化安置。

可如今，棚改的货币化安置政策已经做了调整。但央行还在放水，这会引起楼市继续火热么？

7月23日，国务院常务会议定调：要求保持宏观政策稳定，积极财政政策要更加积极。坚持不搞大水漫灌式强刺激，根据形势变化相机预调微调，定向调控；稳健货币政策松紧适度，保持适度融资规模，保持流动性合理充裕。

虽说“不搞大水漫灌”，但意思再明显不过，那就是货币财政要同时宽松。

但是，这一轮放水，真的能让楼市再次火爆起来吗？

首先，房价在经历了两轮暴涨之后，价格已经很高了，目前很多三四线城市，房产价格都已经过万了，在一二线城市，买一套房，动不动就是几百万上千万，真正买得起房的人越来越少，而炒房者又受到各方面的制约，也就是说，现在的情况是，有钱的人，想买房，却没资格被限制住了，而真正刚需想买房的，却买不起，从这一点看，只要调控政策不放松，房价想大幅度上涨，可能性不大。

其次，在前面几轮放水，虽然有各种调控政策，但是从上到下其实都知道，很多地方由于过度依赖土地财政，在调控政策的执行上是大打折扣的，而且，对于调控政策，上有政策，下有对策，各种奇葩的买房层出不穷。而这一轮调控，与之前有着本质的区别，在传统的限制政策的基础上，增加了新四限：

图片来源：房屋屋

另外一个方面，虽然央妈在放水，但是在楼市金融政策方面，并没有放开。首先，国家相关部门持续对资金违规进入楼市进行查处和打击；其次，对于首付贷款、现金贷、信用卡、消费贷等资金，变相进入楼市进行限制；第三，房产贷款利率持续上行，从360发布的上半年房贷检测数据看，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比5月上升0.71%，为2017年1月以来连续18个月上涨，同比去年6月首套房贷利率4.89%，上升15.34%。

目前政府开始严控棚改货币化安置的比例，楼市已集聚了大量的泡沫，即便有资金面宽松这一条件，价格上涨的空间和幅度也将有限。

实质上，这一次宽货币和宽财政，并未对房地产融资做出松绑，房企的现金流困境仍会进一步加剧。

根据房屋屋的分析，楼市会否重演暴涨行情，要看两方面的因素：

一是货币之水会否流向房地产市场？

二是居民部门还有没有加杠杆的空间？

第一个问题，这一轮放的水是否会流向房地产，这一点呢，不用质疑，一定会通过各种渠道流入，但是从政策出发点来看，无论是宽货币还是宽财政，都无意刺激房地产。

但从历史经验来看，这一次也不会例外，一定会想方设法流向楼市。但是就如前文分析，只要调控持续，流入到楼市，也只有符合条件的购房者能参与这下面一波楼市的“狂欢”，不可能大面积的涌入进来，出现以前全面炒房的景象。

第二个问题，房屋屋分析，从居民部门杠杆率（居民债务/GDP）来看，2018年，我国居民杠杆率已经达到55.1%，虽然与发达国家相比并不高。但要知道2008年时，居民杠杆率还只有17.9%。短短10年时间，翻了3倍多。从这一点看，居民杠杆率继续增加的空间也有限。

从央行放水的初衷看，是希望资金能进入实体经济，缓解广大中小企业融资难融资贵的问题。希望这一轮的放水，能真正为实体经济引来源头活水。

但是，历史经验表明，要真正环节中小微企业融资难融资贵的问题，光放水这一条路，还远远不够的。还有大量工作要做，尤其是金融体系自身的改变与调整，如何能让资金流入实体经济，这是相关主管部门和金融监管机构需要认真考虑的问题。

小编也希望，这一轮的放水，不要再成为楼市的强心针，更希望相关调控政策能持续推行，别半途而废，让房子真正回归居住的属性。

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