楼市调控出新招，“涨停板”来临，房价会进入横盘模式吗？

限购、限售、限贷、限价、摇号……

一系列楼市调控的政策可谓五花八门，这不，近期又有新招出来了，为新房价格设“涨停板”。

7月10日，宁德市出台《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》，对楼市进行精准调控，核心内容为限购、限售、限价和摇号。

意见明确，中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平（8882元/平方米）的基础上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅（毛坯）预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内。

这也被打击戏称为楼市“涨停板”。这意味着房价上涨的空间将进一步被限制，这种限制将更加具体，明确。

宁德市住房和城乡建设局表示，年涨幅控制在6%以内，2018年下半年涨幅控制在3%以内，参考了中心城区居民消费价格指数（CPI）、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素。这也就是说，这种涨幅，不是随便拍脑袋拍出来的，是通过了精确的计算与衡量，能被老百姓接受，并且是在合理范围的。

无独有偶，7月9日，云南大理发布楼市新政，明确严厉打击房地产领域违规销售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的违法违规行为。规定商品住房实际销售价格不得高于申报的预售价格，不得以“价外加价”等方式超出预售价格对外销售，不得收取任何未予标明的费用。自申报预售价格备案之日起6个月内,每月实际销售均价不得高于已备案预售价格。预售价格6个月后方可申请调整,且每次上浮不得超过6%。

7月1日，云南昆明出台楼市新政，明确规定，新建商品住房一年内只准涨6%。

其实，小编也看到，设置楼市涨幅限制，这并不是首创，在上一轮房价上涨幅度较大的城市，苏州也曾出台过相类似的政策。2016年3月18日，苏州发布《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》，其中有一条内容规定，“在对外销售时，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。”也就是说，开发商在一年之内楼盘的涨幅最多只能涨12%。

但从数据上看，此次调控的限制明显比之前要严格了。

在限制涨幅上限之外，还对开发商调价次数进行了限制，宁德规定，商品房销售价格确定后，原则上不得调整，确需调整的，须间隔12个月，且不得超过年度控价目标，昆明则规定备案价半年才能调整一次。

这看似不太起眼的条款，对开发商来说，可是具有致命性的打击。

要知道，在楼市火爆的时候，开发商都希望不断抬高价格，而获得更高的收益，然而，即便楼市再火爆，这一条路都被堵死了，控房价过快上涨的手段，可以说用到了极致。

然而，似乎主管部门也注意到，调控其实是一把双刃剑，单纯的依靠行政手段来调节，这种度很难把握，往往会出现，调控政策稍微一松价格就蹭蹭往上涨，如果过紧，又会出现价格大幅度下跌。

房价过快上涨，或急剧下跌，都不是政府想看到的。

也因此，在严格限制上涨幅度之外，虽然对下调价格没有做限制，但是对调价次数做了限制，开发商一年只能调价一次，或两次，调价是需要到房产主管部门做备案的，要知道，主管部门不可能一次给开发商太多的调价空间，这也就从另一个角度控制了房价大幅度下跌。

也有人说，开发商会不会变相调价，或者搭售，然而，近期出台的调控政策，除了加强了对相关违法行为的监督、打击、查处外，还针对特定的空子进行的补堵，比如，宁德规定，车位最高价不超过18万元，那种高价搭售车位的做法是行不通了；装修不得超过2500元/平，开发商以“超级豪华装修”变相加价的套路也无法实施了。

一系列具体的措施，将使得房价进入横盘模式。

其实对于当下的楼市来说，无论是过快上涨，还是过快下跌，最终受伤的，都只是老百姓。

只不过不同的是，房价过快上涨，受伤的是那些想买房却买不起房的，让买房梦可能会更加渺茫；若房价下跌，那些已经买房的人，尤其是高位买房的人，将承受房价下跌带来的巨大资产缩水风险，要知道当下，房产可是中国普通家庭最主要的资产之一。

然而，市场不会因为行政命令而转移，房价也不会因为政府限价而不涨，从这种类似“熔断”的控房价机制来看，终究还只是行政命令式，而这种控制手段都只是短期的，要长期稳定楼市，最终还是需要主要依靠市场手段，在合理的供需调节的基础上，辅助以适当的行政调控。

只是，当前楼市，内外风险叠加，可以说风雨欲来，虽然依然有人在热烈奔跑入市，但其中真正的投资者正在减少，无论是开发商、还是炒房客，亦或是刚需购房者，都已经明白当前楼市所累加的各种风险，这种风险最直观的反映，就是房地产股连续两周，市值蒸发2300亿，这是市场给出最直观、最直接的反馈。

而最终，房价下跌的步伐，也不会因为“熔断”而转移。

房子是用来住的、不是用来炒的。

这个定位不能动摇，楼市调控也要回归初心。楼市真正需要的是抑制投机与保障刚需，价格的高与低，是否合理，最终检验还是要交给市场。

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