严厉调控，利率上升，楼市多重利空，房价还能撑多久？

最近一段时间以来，有两大热点，一个是P2P爆雷，另一个是调控之下的楼市。与P2P爆雷相比，楼市调控可能更牵动着更多人的心，毕竟投资P2P的在当今的投资者中，应该属于一个特定的群体，但楼市可就不一样，几乎每一位老百姓都息息相关，并且热烈关注。可以说，近期的楼市调控的一系列动作，各种分析和解读都很多，到底楼市情况如何，莫衷一是，有人希望它涨，而更多老百姓希望它跌，然而，对于政策调控来说，更是希望楼市稳定、健康的发展。

据中原地产研究中心数据显示，截至6月，全国超过25个城市发布调控政策，累计发布房地产调控政策内容多达32次，2018年上半年累计发布楼市调控政策高达192次，同比涨幅度达65%。

一、上半年调控补漏堵缺，提现国家调控房价的决心

而从调控的内容与方向上看，今年上半年的这一轮调控，与过往还是有着较为明显的区别。过去，各地方出台的楼市调控政策，基本都以“限”为主，比如最先出台的限购，然后限贷，再然后限价，甚至摇号……

然而，在各种政策之下，上有政策，下有对策，比如，在限购政策下，很多地方就出现了排队离婚买房，据相关数据显示，在房价飙升的城市，离婚率都比往年明显有较大幅度的提升；比如限贷政策之下，很多买房者借别人身份证买房，以满足贷款资质，还有滋生了很多非银行机构的贷款业务，甚至出现了注册公司炒房的行为；当政府对相关楼盘进行限价，就出现了伪装的精装房，在房价之外收高额的手续费，甚至与天价停车位搭配销售，各种花样层出不穷；摇号的故事就更多了。

另外一方面，各地政策执行程度还不一样，这就出现了一面调控，一面钻空子的现象，使得调控之下，乱象丛生，调控的手段和效果也大打折扣。

而今年上半年的调控政策非常注重市场监管的强化，全国超过40市县(区)以及湖北、海南、湖南、新疆和辽宁5省出台房地产市场监管政策，加强对房地产市场监督检查，查处违法违规行为。总体来看，调控的针对性和补漏堵缺的作用更加明显，比如，对企事业单位炒房行为进行限制，另外，针对三四线城市楼市火爆的情况，棚改项目政策变化，减少货币化安置，严查各类资金违规进入楼市，堵住消费者通过杠杆炒房的路子。

从这种渐进式的调控思路来看，很多地方都是一次一次的出台政策，都是因为之前的政策有漏洞，于是快速出台新政策予以弥补，同时，加大相关政策执行力度的检查和监督，从国家层面，更是由7部委联合在全国30城开展为期半年的房地产乱象专项治理行动。

调控力度可谓空前大，更彰显了国家对楼市调控的决心。那种“越调越涨”的情况将一去不复返了。

二、严打资金违规进楼市，房贷利率上涨，炒房将无杠杆可寻

7月3日，银保监会在官网披露，中国银监会浙江监管局开出了6张罚单，其中的4张指向个人贷款资金被挪用去购房、资金违规流入房地产，涉及3家银行一家信托，合计被罚215万元。在之前，审计署在2017年工作报告中，点名提到部分银行资金违规进入楼市，国家审计署审计长胡泽君指出，9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

就在7部委联合下发房地产乱象专项治理行动通知不到一周时间，浙江就开始行动了。同时，全国很多地方都在开展相关的清查活动。据了解，很多银行在对贷款资质审查方面都更加严格，比如对离婚的审核，部分银行对离婚时间不到半年的购房者直接拒贷了，不少银行停止了没有特定用途的消费贷款，多家银行下调了信用卡用于购房相关用途的刷卡额度。

在一系列资金口子方面进行控制的措施之下，房贷利率也在不断攀升，这不仅加大了炒房者的炒房成本，但从另一个角度，其实也增大了刚需购房者的成本。

据融360统计数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比上升0.71%，为2017年1月以来连续18个月上涨，同比去年6月首套房贷利率4.89%，上升15.34%。哈尔滨、郑州、武汉、东莞房贷利率已突破6%。

举个例子，现在如果以最新全国首套房贷平均利率5.64%贷款100万元、30年等额本息还款计算，总支付利息约为107.50万元，要比去年同期累计多还16.7万的利息。

对于买房人来说，首套房贷利率一年上涨幅度超15%，还款的压力就非常大。然而现在的种种迹象表明，整体房贷利率仍保持上升趋势。

在利率飙涨的背后，也是楼市自我选择的结果，去杠杆进程持续深入，不光是购房者，甚至连开发商都面临融资难的境地，这种情况下，如果你是首套房的刚需，如果你是刚毕业的年轻人，突然发现月供甚至是房租的两倍以上，谁还会傻乎乎的去接盘？

三、房企资金紧张，“持币过冬”将是明智选择

最近一段时间以来，有不少房企的日子都不是很好过，在整体市值下滑、监管趋紧的情况下，很多大型企业都意识到，来自四面八方的暗流正在汇聚成一场大风暴向地产行业袭来。

在信贷持续收紧的背景下，各家房企事实上都在面临巨大的资金压力，从而背上高负债的负担。当前央行货币政策保持稳健中性，着力加强金融去杠杆，切实防范化解金融风险。有关监管部门也加强了对资金违规进入楼市的监管和查处，房企很多融资渠道都被砍断，这使得广大房企开始感受到，寒冷的冬天也许很快就要到了。

7月2日，绿城对内发布《关于全面加强内源性现金流管理的通知》，用“倾尽一切努力、调动一切资源”的严厉措辞要求公司上下全面加速回笼资金。7月4日，碧桂园相关人士在回应“碧桂园叫停在三四五线城市全覆盖战略”的传闻时指出，为了提高权益销售额，碧桂园未来将减少不操盘、做财务投资的项目，不做表面看起来销售额很大、实际权益很小的项目，增加可以操盘、有主导权的项目。

同时，还有多家颇具规模的房地产企业传出资金链紧张，开启内部员工借款计划，一系列的实质动作和市场传闻，充分表明了，如今房地产企业资金面非常紧张。

在监管方面，6月下旬，国家审计署、央行、发改委等多部门针对房地产市场进行了发声，央行在6月22日发布的《中国区域金融运行报告（2018）》指出，当前房地产市场发展总体平稳，但部分房地产企业负债率较高，偿债压力较大。

近期，发改委考虑禁止企业发行364天期美元债，房企当下救命稻草的海外融资渠道也将被卡死。

可以看出，房企的融资门槛、难度都在进一步增加，因此，下半年房地产企业比拼的可能不再只是“谁的销售多”，而是“谁的现金足”和“谁的负债少”。

真正要持币过冬了，剩者为王。

总体来看，当前的楼市，看起来热火朝天，但背后暗流涌动，业内知名企业都已经深切的感受到这一轮调控带来的，不仅仅是发发文件，按压一阵子那么简单，从国家对调控的持续加压、对各类违规行为的监管与查处，都能看出来，国家对楼市调控的决心是坚定的。

房子是用来住的，不是用来炒的。

炒房客还是醒醒吧，不要再做高位接盘侠了。

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