个人抵押贷款的贷前调查，7步成为专家

贷款贷前调查是贷款发放的第一道关口，是信贷管理的一个重要程序和环节。如何有效开展贷前调查、规范撰写贷前调查报告，直接关系到贷款决策的正确与否。

根据信贷管理规章制度规定和要求，个人类贷款调查报告内容必须包括以下七个方面：

1、客户基本情况及主体资格。

2、客户资产情况及负债情况。

3、客户收支财务状况、经营情况及经济效益情况。

4、申贷金额、用途、还款方式。

5、保证或抵押情况分析。

6、贷款风险评价。

7、调查结果和结论。每方面的具体内容和注意点如下：

一、借款人基本情况

XX，男，汉族，今年XX岁，身份证号码是，文化程度XX，中共党员，家庭X口人，联系电话为X，户籍所在地是XX，现居住地在XX。妻子×××，文化程度，目前从事×××（职业）。

注：对借款申请人的姓名、性别、年龄、婚姻状况、健康程度、职业、工作单位（经营地址）、户籍、常住地、身份证号码、家庭人口、信誉、有无不良嗜好等情况及家庭其他成员的相关情况应通过查验身份证、结婚证、户口簿和社会调查等方式来了解和审查。

二、借款人资产情况及负债情况

（一）借款人家庭资产情况：

经调查，截至XXXX年XX月XX日（调查日），借款人家庭资产总额共计XXX万元。其中：1、固定资产合计XXX万元，一处位于地方，建筑面积XX平方米，购入时房屋总价XX万元，现价XX万元；一处为砖混结构自建的自建房原建设成本为XX万元，现价XX万元；一处位于XX地方的商铺XX平方米，购入价值约XX万元，现价XX万元；购臵的农用机械 辆价值XX万元；购臵的汽车(货车)XX辆，价值约xx万元；若借款人有企业，且系个人独资。如位于XX经济开发区的XX有限公司。土地面积XX亩，价值XX万元；厂房XX M2，价值XX万元；设备一套，价值XX万元，同样需要纳入资产计算。2、流动资产合计XX万元。现金存款（银行对账单、存单等）；应收帐款XX万元，存货XX万元（购货合同、进货单）。

注：要一一列明主要资产项目，并提供主要证明资料。

1、固定资产情况：按动产和不动产分类，对借款单位的固定资产名称、数量、价值、性能、年限、分布、变现能力进行调查分析；

2、流动资产情况：主要包括（1）存货品种、总量、价值、变现能力；（2）应收款金额，较大的债务人情况，是否有坏账风险；（3）短期投资金额、项目、地点或对象。

（二）借款人负债情况：

通过征信查询系统查询和了解，借款人目前负债合计XX万元（其中本行XX支行以XX（方式）贷款XX万元，形态正常或不良，他行以XX（方式）贷款XX万元形态正常或不良）。其它负债xx万元，替xx担保贷款xx万元形态正常。借款人XXXX年XX月在我行（XX行）贷款XX万元已按时归还，无不良记录。

注：要列明重大负债，并分析偿债能力，是否对归还贷款产生直接或重大影响。

调查资产和负债情况时，需要分析借款人家庭财产情况：一是不易变现财产，主要包括房屋间数及结构、 面积、坐落位臵、构建时间、变现价值，其他不易变现的财产及变现价值。二是可变现财产，主要包括机械设备名称、数量及变现价值，交通运输工具及变现价值，家电器具及变现价值，存货及变现价值。对于实物资产可查看权证、发票、合同和付款凭证基础上进行现场察看来证实；权益性投资可通过查看权证、公司章程、验资报告、报表等方式来证实。三是负债情况则可通过查询人民银行征信系统、信贷管理系统、黑名单系统、核销贷款清单和社会调查了解。原贷款金额、贷款金融机构、贷款形态、欠息金额和社会融资等其他负债情况，计算资产负债比例。

三、借款人收支、经营及经济效益情况

(一)借款人收入情况：

1、月工资收入为XX元。

2、主经营收入XX元，主要为XX收入万元，年净收入万元。3、其他收入XX万元。总收入XX万元。

（二）借款人支出情况：

1、借款人家庭生活消费支出每年约XX万元。

2、借款人家庭年贷款还贷支出约XX万元。

3、其它支出。 借款人家庭年总支出为XX万元。 借款人家庭年净收入为XX万元。

（三）借款人主要经营情况：

xxx本年种植xxx亩，养殖xxx亩，（或承包工程总造价XX万元，预计实现收入XX万元等），预计年末实现毛收入xxx万元，扣除成本支出xxx万元，测算净利润约为xxx万元或比如借款人从事××加工销售20年，现雇工20人，目前主要经营××××有限公司，产品主要销往××等地。借款人每日可生产产成品××吨，获利××元，年正常生产××天，可获纯利润××万元左右。

注：1、需审查借款人经营的行业和产品，从业经历，近几年的经营情况（销售收入、利润等情况），本地同业情况，市场份额及竞争力，发展前景等。通过市场调查和查询经营证照等相关资料了解。

2、较大的收入要一一列明收入项目，并提供相关证明资料。

（四）贷款的用途、还款来源

该笔贷款的用途为XX（必须具体），因需要加工XX吨，每吨价值在XX万元，正常生产储存周转期在30天左右，存货量在XX万元左右或种养业承包XX，己投入XX万元尚需XX万元资金投入，现借款人自筹资金在XX万元，尚缺资金在XX元，还款来源第一为借款人收入和资金回笼款，第二是担保人资产及收入。

注：1、借款用途应“开门见山”，简明扼要地说明借款人因何事需向我行申请借款，其自有资金及缺口情况，后续资金如何筹集以及申请借款的金额、期限等。在借款用途的问题上，尤其应注意用途的合规、合法、合理性，用途必须要具体（其经营规模与申请借款额度是否匹配）。多用途的贷款申请，必须调查清和说明每项用途的投入资金、资金缺口和贷款需求额度。

2、还款能力分析应在深入分析借款申请人提供的直接和间接收入证明的基础上，将可靠的收入结合所有负债的还款方式、贷款期限、贷款利率与全部负债本息进行比较，以确定借款申请人在扣除必要的家庭生活开支后在贷款期限内的还款能力。对按揭类贷款需要计算其所有负债每月还款额与月家庭收入比，判断其是否符合相关规定。

（1）对职业稳定、收入稳定的工薪阶层，根据其工作单位开出的收入证明与代发工资的银行流水对比，并通过调查确定其真实收入水平。

（2）对投资收益，根据其所有权权证、合同、银行流水和市场调查等方式来确定投资收益水平。对股权投资可查看可通过查看公司章程和验资报告、报表分析出年投资收益。

（3）对流通类、建筑类经营户，可通过查看其银行资金往来的贷方发生额（剔除借款等大额非经营往来发生额）、进货单、销货单和税票，了解该行业合理的利润率，以确定借款人合理的经营收入。考虑到该类行业资金量大、利润率不高的实际情况，仅凭经营利润判断其还款能力有很大缺陷，应测算其贷款期间内产生的现金流，看其是否能覆盖贷款本息。

（4）对制造业经营户，可通过查看其银行资金往来的贷方发生额（剔除借款等大额非经营往来发生额）、水费、电费和税票，了解该行业合理的利润率，以确定借款人合理的经营收入。

（5）对其他类型的经营户可根据其自身的经营特点，找出有效的确定经营收入方法或对于金额较大的且还款资金主要来源于经营的贷款，还款能力分析参照流动资金贷款分析。

（五）担保或抵押情况分析

担保人1xx：男、现年xx岁，现住xx，主要从事xx，承包集体耕地xx亩，种植业年收入达xx万元，养殖有xx头，价值xx万元，养殖业年收入xx万元。其家庭总资产约为xx万元，其中：一处位于地方，建筑面积XX平方米，购入时房屋总价XX万元，现价XX万元；一处为砖混结构自建的自建房原建设成本为XX万元，现价XX万元；一处位于地方的商铺XX平方米，购入价值约XX万元，现价XX万元；购臵的农用机械 辆价值XX万元；购臵的汽车(货车)XX辆，价值约xx万元；该户信用状况良好，担保资格合法，具备贷款担保能力，担保人保证还款的资金来源为xx收入。

注：担保人的主要资产和主要收入要一一列明项目，并提供证明资料。具体担保注意点为：

1、房地产抵押：

（1）确认价值评估：实行二次评估，以两次评估价值较低者作为贷款发放的评估价值。一是由专业评估公司评估，二是由支行根据不同类型的房地产通过市场比较法、成本法、收益法中一种或两种方法对抵押物公允价值进行评估，对抵押价值明确的抵押物可本着审慎的原则予以确定，对价值难以确定的抵押物在参考专业评估机构的评估价值的基础上进行市场调查以确定其合理的抵押价值；

（2）核查产权状况：通过查看权证（必要时到法定权属登记部门查询）、走访承租户和现场查看、拍照来确定抵押物产权、使用权是否明晰和实物状态；

（3）确认处臵变现能力。根据城市规划是否在近期拆迁。在充分考虑抵押物位臵、产权和使用权明晰程度、房屋和土地性质、成新率、土地剩余年限、租赁期限和相关法律法规的基础上判断其变现能力；

（4）确定抵押率。抵押率是否在规定的范围内；

（5）确认抵押手续。产权共有人和抵押人（抵押人与借款申请人不是同一人）是否出具同意抵押的书面文件，是否对抵押物承租人履行抵押告知手续。

（6）租赁

2、机械设备、车辆、船舶抵押：

（1）确认评估价值。根据其购买发票载明的价格（相关价值证明材料）、合理的经济寿命期和实物状态，测算出抵押价值或参考专业评估机构的评估价值；

（2）核查产权状况。通过查看购买发票、和现场查看、拍照来确定抵押物产权是否明晰和实物状态；

（3）确认处臵变现能力。在充分考虑抵押物用途、经济寿命周期、成新率等因素的基础上进行市场调查、查找资料判断其变现能力；

（4）确定抵押率。抵押率是否在规定的范围内；

（5）确认抵押手续。是否办理相关保险；产权共有人和抵押人（抵押人与借款申请人不是同一人）是否出具同意抵押的书面文件。

3、权利质押：

（1）确认评估价值。对银行存单、国债等价值稳定的质押物以其面值为抵押价值。

（2）核查产权状况。质押物是否在法律规定的范围内；通过查看相关权证确定权利是否明晰；

（3）确认处臵变现能力。在充分考虑权利的专有性和市场调查的基础上判断其变现能力；

（4）确定抵押率。质押率是否在规定的范围内；

（5）确认抵押手续。产权共有人和质押人（质押人与借款申请人不是同一人）是否出具同意质押的书面文件。

4、自然人保证：通过了解保证人年龄、职业、户籍、居住地、健康状况、家庭资产负债情况、信誉情况、家庭收入情况、保证意愿及稳定程度来判断自然人保证能力及有效性。

5、企业法人或担保公司保证：通过查看公司近期经过审计的财务报表、企业征信等相关系统和本行臵换核销贷款清单，了解企业是否具备保证资格和保证能力以及信誉状况（含企业股东和实际控制人）；查看公司章程了解公司对外担保的批准机构，该机构是否出具了同意担保的决议书。专业担保公司了解其股权结构、与本行合作情况、其单笔担保限额、总担保责任余额、保证金比率、是否出具了担保意向书（金额、期限与申请人申报是否一致）等，借款申请人反担保措施。

（六）贷款风险评价

要列明存在的主要风险点，包括影响其经营或收入变化的因素和原因，并针对风险点提出相应的预防措施和为降低风险发生提出相应的贷款发放条件、资金支付方式和贷后的管理注意点。

（七）调查结论

对借款申请人申请事项的具体意见，给出明确的结论，包括是否贷款、贷款品种、金额、期限、利率、担保方式、还款方式等。（来源：小好用钱）