典史记丨从薛姨妈蛰居贾府看清朝房地产及典当业

文丨张麒，来源丨深圳特区报

清代商用房的买卖就少有限制，且价格虽然贵些，却价值稳定，风险小，增值快。

《红楼梦》开笔不久，就有薛姨妈领一双儿女来京城探望自己的亲姊妹——贾府的二房媳妇王夫人的情节。书中写薛姨妈的妹夫贾政将自己爷爷传下的一处单门独院的宅子——梨香院腾给他们母子仨居住，理由是“大家亲密些”。这当然是实情，但又不仅仅那么简单，这其中牵涉到京城的房地产业的租赁现状，大有经济考量。

《红楼梦》“护官符”里的“丰年好大雪，珍珠如土金如铁”说的就是薛家，但要比起“白玉为堂金作马”的贾府来，还是要逊色不少。薛姨妈的丈夫的父亲是“皇商”，即负责宫中物品采购的，是官身也是商人，按现在的话来说，挺牛叉的。但一家三口（此时薛姨妈丈夫已辞世）到京城来，却不下手拿银子出来置业，这是有原因的。清代初叶的京城，房价并不高，按现在一线城市的房价来比，那简直就是白菜价。资料显示，清朝前期的房价要比明代便宜很多。康熙十一年，北京的旗人李某买房三十二间半（清代限制旗人卖房，但并不限制旗人买房），价银只有二百二十两；康熙三十二年，正黄旗常某卖房两间给同旗的何某（清代不许旗人卖房给民间，但是允许房子在旗人内部流转），仅得银三十两。而《红楼梦》里贾琏偷娶尤二姐，在“宁荣街后二里远近小花枝巷内”买房二十间，大概也用不了三百两银子，要知道，当时一斛老白米还值一两银子呢。

从中不难看出，薛姨妈一家是买得起房子的。但她为何不急于置业安家？其一，不是他们不想买，而是政策不允许，薛家是汉军旗人，而在清朝鼎盛时期，旗人的房产交易是受政策限制的。比如说，清初曾规定：“旗地旗房概不准民人典买，如有设法借名私行典买者，业主售主俱照违制律治罪，地亩房间价银一并撤追入官。”雍正元年颁布《八旗田宅税契令》：“查定例内，不许旗下人等与民间互相典卖房地者。”到乾隆时期，政策虽然有所放松，仍然禁止旗人把超过五亩的住宅对外出售——薛家是名门望族，估计哪一处房子都不会少于五亩。有这些政策管着，薛家当然不敢卖房了。

而清代商用房的买卖就少有限制，且价格虽然贵些，却价值稳定，风险小，增值快。清代初叶的京城，当铺、金铺、首饰铺、酒店、饭铺、烟铺、布铺、杂货铺、裁缝铺、剃头铺等等，满大街都是，还有煤厂、木厂、作坊什么的，数都数不过来。这种房子的价格高于普通平民住房，低于达官显贵住房。有学者专门统计清代北京城区房契资料，发现二百多年内门面房价格基本是稳定的，几乎没有大的波动（至清代后期价格的下跌则和银价的上涨有关）。而且清代门面房的价格是昂贵的，康雍乾三朝的百余年间，平均每间铺面价在四五十两左右。

四五十两银子按当时的物价和消费水平合普通百姓五口之家一年的生活费。薛姨妈不愧是皇商的内人，她正是看中商铺易于保值增值的特点，才把银子投到这样的商品上来。读者在《红楼梦》中多次读到的恒舒典当行，就是薛姨妈家的铺面。而且这铺面不在小处，规模蛮大，雇员也不少。

清代的典当业如日中天，有皇当、官当、民当三类，呈三足鼎立之势。据福建学者罗炳锦统计：康熙二十四年（公元1685年）全国当铺有7695家，雍正二年（1724年）增至9904家，至乾隆九年（1744年）仅北京城的当铺就多达600-700家。

从《红楼梦》直接描写当铺的文字来看，贾府和薛姨妈家都经营有当铺。而且薛家的当铺至少有五处之多，在京城的“恒舒典”属于官当。从贾薛二门的皇亲、官家买办身份和贾琏及其子侄们、薛蟠用度方面的大胆，熙凤及其女性经营团队的精明练达，还有贾府、薛家在社会经济方面的交往状况来考量，他们当铺的资本一定不算少数，所经营的当铺规模、数量也一定非同寻常。掌柜经营者是宝钗的哥哥薛蟠，薛蟠还经营着为皇家采买某方面货品的生意，只有如此经济实力而且拥有巨额资本的人方可开设当铺，想必薛家的当铺大多不是小门小户的小生意。检索清代早期的典当业史料得知，那时的典当业多系独资经营，资本一般自数千两至数万两不等。封建官府和贵族官僚把它看作营运资本的有利处所。内务府曾在北京开设官当铺十几处，地方当局也有由官自行设典生息。国库和地方各库官款经常拨出一部分发交典商当商生息，称“生息银”，利率约七八厘至一分不等。大官僚大商人投资开设典当牟利的，亦屡见不鲜。康熙朝刑部尚书徐乾学曾将本银十万两交给布商陈天石经营典当；乾隆朝大学士和珅拥有当铺七十五座。典当业集中体现了官僚、地主、商人三位一体的高利贷资本的活动。官款存放生息曾是这种高利贷活动的有力支柱；一般当铺还可自己签发银票、钱票，作为信用工具，因而其贷出金额（俗称“架本”）远远超过自有资本。由此可见，薛姨妈是多么精明。把钱用于买铺面比买一处宅子，的确要生利得多。银子不能沉淀，死钱要变成活钱，这不只是薛府一门的“生意经”。（作者系中国中小企业研究院研究员）