昆明楼市调控新政：外省人限购1套房

连涨23个月、日光盘频现、住建部两次约谈……这是眼下昆明楼市的真实写照。一面是市场火爆，另一面是政府调控“进一步稳定商品住房市场”。3月1日推出的“昆十条”，没有明显抑制住昆明房价上升的势头，随着国家相关部门的约谈和监管，昆明于7月1日出台了新的楼市调控政策。

此次“楼市新政”更加严苛：暂停向在昆明有房的外省人销售；1年内价格上浮不超6%，且每6个月才能调整一次价格。对此，有分析人士表示：政策落地后市场会有所降温，今年3季度前将有所体现，但要警惕市场反弹。

市场：房价23个月持续上涨

昆明楼市究竟有多火？

6月15日，国家统计局发布了《2018年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，数据显示，今年5月昆明新房住宅价格继续上涨，相较于4月份房价涨幅扩大。另据国家统计局数据，昆明房价于2016年7月份开始连续上涨，到现在已涨了整整23个月。

根据戴德梁行房产数据咨询公司资料显示，昆明2016年之前房价走势一直较为平稳，价格基本维持在7500元/平米左右，2017年昆明楼市突然发力，价格迅猛攀升，进入2018年势头不改，先后越过了8000元/平方米、10000元/平方米和12000元/平方米的门槛。这一系列数据背后，日光盘频现。

什么原因让昆明这轮房价能够快速持续上涨呢？据央视财经频道的《经济半小时》相关报道，主要有两方面的原因：

一是外地人蜂拥至昆明买房，日光盘频现。这得益于昆明的经济增长和城市公共服务的完善，另一方面，在“北上广深”严格限购的背景下，昆明相对宽松的购房准入条件、相对较低的房价，让许多购房者青睐。加上昆明“四季如春”的气候，吸引越来越多的人常住。

二是大房企涌入昆明，地价被大幅度推高。一些地块的地价已经接近周边在售房价，老百姓形象比喻为“面包与面粉同价”。高地价又进一步助推了房价的上涨，地价与房价陷入互推互涨。

调控：两次“约谈”、两个“通知”

昆明楼市的持续火爆无可避免地引起国家监管层面的关注。

今年“五一”之前，住建部约谈了10个城市的负责人，昆明赫然在列。这是半年之内昆明市第二次被住建部约谈，上一次约谈发生在年初，之后，昆明市在3月1日出台了包括“限售”政策在内的十条调控政策，意在为楼市降温。

然而，“昆十条”实施两个月来，昆明房价仍保持上升态势。因此，从五月份开始，昆明房地产市场不时传出新的“进一步稳定商品住房市场”通知即将来临的消息。

“从昆明当前房地产市场的发展来看，政策还没有收紧，但预计收紧概率很大。这也体现了昆明当前房地产市场稳定发展的导向。同时说明，在约谈后，昆明本身也会有较为严格的管控政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“相对来说，昆明是此前政策比较宽松的城市，若是政策加码，那么有很多内容是可以做文章的，包括限购区域的扩容、购房贷款的政策收紧、限售政策的收紧、对于各类违规购房的漏洞进行堵住等。”

6月28日，住建部会同中宣部、公安部、司法部等部委，联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于今年7月初至12月底，连同昆明在内的30个城市，先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

7月1日，昆明市人民政府办公厅发文《昆明市人民政府办公厅关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》（下文简称《昆明进一步稳定商品住房市场通知》），进一步落实房价整治政策。

限购：以个人为单位限购而非家庭

《昆明进一步稳定商品住房市场通知》明确：在昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区（以下简称“主城五区和三个国家级开发（度假）园区”）范围内，暂停向已拥有上述区城内1套及以上住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省户籍人士销售新建商品住房；暂停向未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品住房。在上述区域内无住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。

昆明楼市研究资深律师、大成律师事务所高级合伙人代晨认为，从限购层面看，要点如下：本省户籍人员不在限购范围内；以个人为单位进行限购，不以家庭为单位；非本省的企业购房不在限购范围内；非本省户籍的未成年人，无论是否有房，均不得购买；只对住宅限购，不对商业用房、工业用房、车位等进行限购。

从限售范围来看，主城五区和三个国家级开发（度假）园区外购房不限购；被限购对象在限购区域已经有一套及以上住房，则被限购，如果此前的住房不在限购区域，则不计入套数；已网签备案但尚未取得房产证的，计入已购套数；限新房，不限二手房。

限价：1年内价格上浮不超6%，每6个月才能调一次《昆明进一步稳定商品住房市场通知》明确：在主城五区和三个国家级开发（度假）园区范围内新申办商品住房预售许可证项目的房源和2017年1月1日后已取得商品住房预售许可证项目的未售房源（未网签），须接受商品住房销售价格（含装修价格）管理。商品住房预售许可证发证机关具体负责商品住房销售价格管理。

新申办商品住房预售许可证项目的房源，应当同时申报预售价格，其预售价格应参照同区域、同项目、同品质、同类型新建商品住房合同网签备案价格确定；2017年1月1日后已取得商品住房预售许可证项目的未售房源（未网签），其预售价格应参照本通知下发之日起最近一个月的同项目、同品质、同类型新建商品住房合同网签备案价格确定。

严格执行新建商品住房“一房一价”明码标价制度。房地产开发企业接受商品住房销售价格管理后，须在10日内一次性公开全部可售房源及预售价格。

商品住房实际销售价格不得高于预售价格，不得以“价外加价”等方式超出预售价格对外销售，不得收取任何未予标明的费用。自接受商品住房销售价格管理6个月内，每月实际售均价不得高于同项目、同品质、同类型最近一个月的商品住房合同网签备案均价。预售价格6个月后方可申请调整，且每12个月内商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。

对不接受商品住房销售价格管理的房地产开发企业暂停核发新建商品住房预售许可证，暂停办理商品住房现售备案手续，暂停办理新建商品住房买卖合同网签备案。

分析：预计3季度前，市场会相对降温

7月1日《昆明进一步稳定商品住房市场通知》出台后，记者联系了易居研究院智库中心研究总监严跃进，他如此分析：昆明作为被约谈的城市，政策出台符合预期，符合当前昆明楼市调控的思路。总体上来讲，昆明这次的调控政策，出台了一些新的内容，比如对非云南省户籍的人口进行限购，一方面保证了其来昆明购房自住需求，同时也有效避免了炒房的行为。这些政策比较务实，比较符合昆明楼市眼下的实际。

政策提到土地市场杠杆率，包括房屋抵押背后的一些杠杆进行一个降低杠杆的做法。比如说，对于这个土地进行抵押进行贷款的这种行为进行监管，就不再核发包括商品房预售证的规定，也使得企业在开发的时候不会有过多捂盘行为，项目销售会更加合规。通过这个合规销售来回笼资金，而不是像过去通过一个房产工程项目进行抵押来获取融资。适当地降低企业杠杆率，有助于金融市场的稳定。

“这次的政策，包括其他一些租赁市场发展的总体上符合预期，昆明当前整个房地产市场进行管控，有助于后续市场的稳定发展。后续我认为还是应该会有一些新的内容，如果说价格还会出现继续反弹，还会有一些新的管控内容，这是当地购房者应该警惕的。” 严跃进说，大体上，昆明市场的投资机会较大，属于成长型的城市，但此次政策后，预计至少今年3季度前，市场会相对降温，但确实还要警惕市场反弹等风险。

另类观点

昆明楼市研究资深律师、大成律师事务所高级合伙人代晨：

“严格禁止备案价格之外收取费用”此举意在打击把装修价格单独计价等规避行为；“开发商必须在10日内一次性公开全部房源及销售价格，严禁捂盘惜售”这在实际操作中，还是会出现所谓内部“销控”； “一年内价格上浮不超6%，且每6个月才能调整一次价格。”政府显然在控制房价上涨幅度，考验开发商的时候到了。（来源：云南信息报）