银行贷款中抵押无效的十大法律陷阱

作者：齐精智律师，来源：金融与法

抵押合同是一种为了担保主合同有效而签订的从属合同，它以主合同合法有效为前提。

主合同无效，从属合同亦无效。《担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”

本文不惴浅陋，具体分析如下：

一、银行对抵押人隐瞒借新还旧事实，抵押人可参照保证人免责规定主张免责。

裁判要旨：农行阿拉山口支行与新诚基公司签订《最高额抵押合同》时，并未告知新诚基公司关于借新还旧的事实，农行阿拉山口支行亦没有证据证明新诚基公司系在知道或应当知道天任公司借新还旧的情形下自愿提供抵押，这无疑会影响新诚基公司在提供抵押时对担保风险的预期判断，加重其担保责任，进而导致不公平的结果，故新诚基公司应免于承担担保责任。齐精智律师提示最高法如此判决是参照了保证合同中“贷新换旧”中的规定, 《担保法解释》第三十九条主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。

案件来源：中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 书 （2014）民提字第136号。

二、银行变更贷款金额后放款但抵押合同未变更，原抵押合同不生效。

裁判要旨：本案中，某银行与邱某及杜某于1996年12月29日签订《房屋抵押贷款合同》，该合同约定邱某向某银行借款50万元，杜某以自有的三层楼房提供担保。该合同是三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。从抵押合同的履行情况看，杜某和某银行共同到海口市房产局办理了上述房屋的抵押登记手续，某银行还领取了该房屋他项权证。可见，杜某为该笔贷款设置的房屋抵押成立。但从贷款合同的实际履行情况看，某银行出于自身经营风险考虑，并根据上级有关文件的精神，需对该笔贷款缩减10万元，并未按照上述约定向邱某发放贷款50万元，而是通过与邱某于1996年12月31日签订《抵押担保借款合同》的方式终止了上述合同的履行。据此，与之相对应的抵押权亦随之消灭。故1996年12月29日签订的《房屋抵押贷款合同》不能作为杜某承担邱某40万元贷款担保责任的依据。

案件来源：杜某、中国农业发展银行文昌市支行、邱某金融借款合同纠纷民事判决书 案号：（2012）琼民提字第2号。

三、抵押存在他人房屋的土地使用权,抵押合同被判无效。

裁判要旨：虽然当事人仅抵押其自有的土地使用权，但根据“地随房走，房随地走”的原则，应视为土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。如在抵押时地上建筑物已属他人所有，抵押人抵押土地使用权的行为构成无权处分。

案件来源：中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案[最高人民法院（2007）民二终字第222号，《中华人民共和国最高人民法院公报》2009年第12期（总第158期）] 。

四、租赁房屋改扩建及装饰工程作为抵押物，抵押无效。

裁判要旨：根据最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条规定，在他人财产上增添附属物，非产权人与财产所有人有约定的依约定，没有约定又不能拆除的，原财产所有人取得所有权。故改扩建与装饰工程不能成为抵押财产。承租人非房屋所有人，不享有对房屋及配套建筑的处分权，该使用权不能作为抵押合同的标的。

案件来源：最高人民法院（2008）民二终字第55号“某资产公司与某工程公司等借款担保合同纠纷案”。

五、抵押属于“恶意串通、损害第三人利益”的情形，人民法院可依法直接认定抵押无效。

裁判要旨：本案东气财务公司与东气半导体公司恶意抵押损害农行绵竹支行实现债权的客观事实是显而易见的，其设立抵押行为的效力终将被否定。故本院二审以认定涉案《最高额抵押合同》无效的方式，支持农行绵竹支行要求平等保护其债权的判决结果并无不当。

案件来源：中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 (2015)民申字第250号。

六、就划拨土地上的房屋订立抵押合同，只办理了房屋抵押登记手续而未办理划拨土地使用权批准登记的，抵押无效。

裁判要旨：在土地使用权与房屋抵押权实行分别登记的情况下，债权人与抵押人就国有划拨土地上的房屋订立抵押合同，只办理了房屋抵押登记手续，而未办理划拨土地使用权批准或登记手续的，应认定该房屋抵押无效；此时，债权人与抵押人若对房屋抵押无效均存在过错，抵押人应在债务人不能清偿部分的二分之一范围内承担责任。

齐精智律师提示《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》 三、国有企业以关键设备、成套设备、厂房设定抵押的效力问题，应依据法释〔2002〕14号《关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同的法律效力问题的批复》办理。 国有企业以建筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。

案件来源：《中国建设银行股份有限公司济南经七路支行与济南长城大厦有限公司、山东联合大学抵押借款合同纠纷抗诉案》

七、监护人以与被监护人共同共有的财产设定抵押应属无效。

裁判要旨：法定监护人虽然有权代被监护人履行民事法律行为，但该代理行为受到法律的严格限制。监护人代替被监护人设定抵押，增加了被监护人的财产被处置的风险，该行为属于无权处分。因被监护人成年后对该抵押行为不予追认，故应认定监护人与抵押权人签订的房地产抵押合同为无效合同。

案件来源：《朱某1、南京华能南方实业开发股份有限公司买卖合同纠纷案》【（2016）最高法民申2472号】

八、判决生效后将房屋抵押他人借款，以合法形式掩盖非法目的法院判合同无效、抵押解除。

裁判要旨：涉案房屋买卖合同已经法院判决继续履行，出卖人应在买受人还清所有房款后协助其将该房屋的产权过户至买受人名下，买受人已经将涉案房屋房屋全部贷款本息全部还清，故出卖人在判决生效后且买受人将全部房贷本息还清后，就涉案房屋已经没有处分权。出卖人与第三人就涉案房屋设立的抵押事项属于无权处分，事后又未获得买受人的追认，该抵押合同应当无效。

案件来源：赵某与杨某等确认合同无效纠纷案（二审）。

九、未经其他共同共有人同意抵押共有物的，抵押合同无效。

裁判要旨：共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

案件来源：中国建设银行股份有限公司深圳市分行与邹红松、龚星星、罗晓春、孟军借款合同纠纷再审审查民事裁定书[广东省高级人民法院（2014）粤高法民二申字第117号]。

十、债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人的行为，无效。

裁判要旨：《最高人民法院关于债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人是否有效问题的批复》

1994年3月26日，最高人民法院 山东省高级人民法院： 你院《关于债务人有多个债权人，而将其全部财产抵押给一个债权人是否有效的请示》收悉。经研究，答复如下： 债务人有多个债权人时，而将其全部财产抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，应当认定该抵押协议无效。

综上，根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》的规定，抵押合同被确认无效后，当事人之间责任的承担应当根据其过错程度确认。对于因违反我国法律、行政法规而认定无效的抵押合同，因我国法律、行政法规均对外公开，各方当事人都应当了解我国法律、行政法规的相关规定，故应认定各方当事人对于抵押合同的无效均存在一定的过错。

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