干货丨建筑业行业特点及贷款调查要点

一、建筑业行业概况

（一）国家对该行业的政策、法律规定

建筑业是国民经济的重要物质生产部门，全社会40%以上固定资产投资要通过建筑业才能形成新的生产能力或使用价值，它与工业、农业、商业和交通运输业并列为我国五大物质生产部门，是国民经济的支柱产业之一。同时，该行业就业容量大，产业关联度高，对促进国民经济发展、农村劳动力转移和社会稳定起着无法替代的基础性作用。因此总体上国家对该行业的发展是在规范的基础上支持其稳定发展。

国家对建筑施工企业实施资质等级管理制度，将建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三大序列。

施工总承包序列企业，是指对工程实行施工全过程承包或主体工程施工承包的建筑业企业。施工总承包序列企业资质设特级、一、二、三共四个等级，划分为12个资质类别。

专业承包序列企业，是指具有专业化施工技术能力，主要在专业分包市场上承接专业施工任务的建筑业企业。专业承包序列资质设2—3个等级，划分为60个资质类别。

劳务分包序列企业，是指具有一定数量的技术工人和工程管理人员、专门在建筑劳务分包市场上承接任务的建筑业企业。劳务分包序列资质设1—2个等级，划分为13个资质类别。

施工总承包序列特级和一级企业、专业承包序列一级企业资质，均由国务院建设行政主管部门审批。涉及铁路、交通、水利、信息产业、民航等方面的建筑业企业资质，经国务院有关部门初审同意后由国务院建设行政主管部门审批。其余各序列企业资质由各地省级建设行政主管部门审批。新设立的建筑业企业资质等级，按照最低等级核定，并设一年的暂定期。允许总承包企业选择一项资质作为主项，同时申请本序列内的其他类别作为增项，但从严控制专业承包和劳务分包资质企业的资质增项。

获得施工总承包资质的企业，可以对工程实行施工总承包或者对主体工程实行施工承包。承担施工总承包的企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将非主体工程或者劳务作业分包给具有相应专业承包资质或者劳务分包资质的其他建筑业企业。获得专业承包资质的企业，可以承接施工总承包企业分包的专业工程或者建设单位按照规定发包的专业工程。专业承包企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将劳务作业分包给具有相应劳务分包资质的劳务分包企业。获得劳务分包资质的企业，可以承接施工总承包企业或者专业承包企业分包的劳务作业。

（二）行业特点

1、与固定资产投资投入产出关联度强，总体发展规模与国家当年固定资产投入总规模密切相关。

2、行业内企业普遍存在资金紧张的局面。由于行业竞争激烈，施工工程大部分都是通过招投标方式获得，为了获得工程，施工企业不断采用压价、垫资等手段方式，在卖方市场大环境下，业主也频繁采用更改工程及扣留各种保证金等苛刻条件，这些因素都导致行业内企业普遍存在资金紧张的状况。

3、在经营模式上，许多经营规模较大、资质等级较高的施工企业往往利用自己的资质资源允许其它施工企业以自己的名义去投标，获得稳定的管理费收入，而众多中小施工企业只能依附这些大企业挂靠生存。

4、行业进入的门槛比较低，企业实力参差不齐。施工总承包企业数量偏多，专业承包企业过少；劳务层素质较低，且疏于管理；大企业不强、中小企业不专。这些情况是引发过度竞争、造成建筑市场混乱、效益低下的主要原因。

5、产品的投资额大、建设周期长。建筑施工行业是一个资金密集型行业，且由于平均建设周期较长，资产转换周期普遍较长，资金从投入到回收需要一个较长的周期。

二、调查重点与难点

要全面了解一家施工企业的项目及资金状况，不是一件很容易的事，行业内专门性知识较多，行业存在许多不成文的操作惯例，挂靠情况的普遍存在等众多因素导致调查难度的加大，因此需要从抓核心重点的思路来完成尽职调查，以下总结了施工企业担保项目尽职调查的重点与难点。

调查重点与难点一：施工经验及施工项目质量

对施工企业的判断，核实其以往施工经验、施工的项目多少及质量、所获得的荣誉等情况是衡量企业强弱最有效、也是最容易达到的方式。因此，在对担保企业调查中，首先应要求企业提供其历史施工项目及所获得的荣誉汇总表，再抽样核对，据此可大致判断施工企业的实力。

调查重点与难点二：施工合同

建筑工程施工合同是发包人与承建单位为了完成一定的建设工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的具有法律效力的协议。作为施工企业最重要的商业文件，施工合同是分析企业项目施工情况、结算方式、回款状况、利润率及主要财务的真实性、资金需求及偿债能力的核心书面合同，因此，对施工企业贷款的施工合同的核实是该类项目尽职调查的必要程序，调查中要注意以下几点：

1、施工合同往往内容及条款较多，但其中最核心的内容为工程定价及工程款支付方式，在调查中要重点关注合同中这两方面信息。

2、阴阳合同现象。目前建筑市场上有非常多的阴阳合同。从价格上分析，阳合同（上交备案的合同）与阴合同（建设方与施工方双方私下签订的双方真实意思的表示的合同）价格有两种情况。一是阳合同价高于阴合同价很多，许多施工合同与监理合同都是这种情况，签定这类阴阳合同目的可能是为了融资、或是为了增加信用、或者为了应付备案要求。另一种情况是，阳合同金额低于阴合同金额，这种情况一般都发生在先开工、后补办招标的施工合同中。双方共同的目的是降低招标投标费用或者其它的不可告人的目的。这种情况对于施工单位来讲风险很大，一旦出现问题，则法院按阳合同金额执行的可能性是最大的。在调查中如发现合同在施工价款、结算方式、双方权利义务等方面存在明显不合理条款要特别引起注意。

3、签定合同的连续性。如施工企业存在合同爆发性增多、合同金额超大等现象，与其以往所承揽的工程数量与金额明显不匹配，要重点调查其是否为了获得招标或融资等目的伪造假合同，对特大金额的项目要注意通过联系合同招标人以核实其真实性。

调查重点与难点三：收入及主要财务指标核实

1、收入核实：由于建筑产品施工期长、工程结算速度较慢等原因，部分建筑施工企业出于各种考虑，未对其工程项目按企业会计准则中《建造合同》中规定及时结转收入、成本，导致其财务报表不实，影响我们对该公司经营状况的正确判断。因此，对施工企业进行财务分析时，其工程收入、成本结转的正确性也是关注的重点之一。

按照目前企业会计准则中《建造合同》的规定，施工企业按照完工百分比法确认相关的营业收入，即以劳务合同的总收入和总成本能够可靠地计量,与交

易相关的价款能够流入,劳务的完成程度能够可靠地确定为前提；在同一会计年度开始并完成的劳务,在完成劳务时确认营业收入的实现；如果劳务合同的结果不能够可靠的估计，区别以下情况处理：①合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在发生的当期确认为费用；②合同成本不能收回的，在发生时立即确认为费用，不确认收入。对于工程收入，应尽量齐全的搜集合同资料，包括追加合同、修改合同等，以便能够相对可靠地确定总的收入；完工进度应向取得有监理部门确认的进度表，必要时利用专业评估人员的工作进行判断；对于工程成本，应尽量索取预算资料，结合完成进度、已发生成本和未来将要发生的成本进行计算。

在核实中要注意企业收入的确认凭据，有的是以发包方认可的验工月报作入账依据，有的是在发包方无法提供签认单的情况下以内部统计报表为入帐依据，有的是以监理机构或审计机构认定的数据作入账依据。这三种确认收入的方法之间存在较大的差异。

2、利润核实：由于施工企业主营业务收入结转普遍不规范，部分应结转的收入和成本长期挂在预收和预付账款科目，因此可采取如下关系简单估算收入，成本与利润。

主营收入：预收账款+已结转收入

主营成本：预付账款+已结转主营成本

毛利润：预收+主营收入-预付-主营成本

3、其它应收应付科目：需要特别注意的是，建筑施工企业往往将挂靠性质发生的款项挂在其它应收应付科目上，而将其中的差额部分（主要是挂靠收入）记在其它应付-股东的形式后股东再抽走挂靠收入。通过其它应收应付大量挂账行为，隐瞒挂靠事实。

4、偿债指标分析：对施工企业偿债能力指标中的流动比率、速动比率、资产负债率的分析，首先应充分考虑流动负债中的工资含量节余这一特定因素，计算时，应扣除这一部分。由于工资含量包干节余是施工企业特有的一项政策，因其核算在“应付工资”科目，故一般人把这视为一项负债，但对企业来讲它实际上属于一部分效益。其次要考虑流动资产中的应收帐款、存货等因素，在施工企业的资产结构中，应收账款往往占流动资产的比例相当大，有的甚至超过60%，且容易产生数额较大的坏帐损失，如果不对其进行详细的帐龄分析，其变现能力会大打折扣。另外，施工企业的存货往往包含了未完施工，这部分的变现能力同样也是很低的。因此，在计算分析施工企业上述三个指标时，可按以下调整公式进行:

流动比率=(流动资产-应收账款或有损失-存货中的在建工程)/(流动负债一工资含量节余)×100%

速动比率=(流动资产-应收帐款或有损失-存货-待摊费用)/（流动负债-工资含量节余) ×100%

资产负债率=(负债总额-工资含量节余)/资产总额×100%

调查重点与难点四：垫资核实

垫资经营是施工企业为了承揽工程普遍采用一种经营方式，其是造成施工企业现金流紧张的主要原因。而施工企业出于税务、行业规范、银行融资等多种因素考虑，往往隐瞒企业的垫资现状。但对施工企业提供担保，其垫付资金如果不能及时收回是影响其到期偿债能力的一个潜在地雷，在尽职调查时，应重点对企业的垫资情况进行相应核实。

由于企业存在主观隐瞒倾向，垫资核实往往有一定难度，但从以下几个方面还是可以发现一些信号：

1、企业应收账款账龄普遍较长；

2、预收账款科目数额较小，与其合同结算方式不匹配；

3、主要项目回款没有按照合同约定的结算方式进行；

4、企业现金流在月度间回款极不均衡，存在大额一次性回款事实；

5、企业存货金额较大，与其目前施工投入不匹配。部分企业采用收付实现制来结转收入，如果其存在经常性的垫资情况，往往就会在存货科目积压过多；

6、企业其它应收款及长期投资科目异常。

对以上信号的发现及调查主要是通过核对企业财务报表、明细账、银行流水、施工合同及企业项目资金表等相互印证。此外，施工企业对外垫资，其本身也有应对风险的防范措施，因此，在可能的情况下，了解施工企业自身的内控制度及风险管理措施了有一定的必要性。

调查重点与难点五：挂靠核实

挂靠作为施工企业一种较为有特色的经营模式，对其担保调查也着重在以下几方面：

1、申请公司是处于被挂靠地位还是挂靠地位。

2、挂靠收入的比例及记账方式。在操作实践中，一般施工企业在对挂靠业务记账方式有以下几种方法：

第一种记账方式是按自行施工项目正常结转主营业务收入和成本，分别将挂靠业务计入主营业务相入，相应结转成本，这种记账方式会使施工企业主营业务收入明显虚增，但同时会增加税收负担。核实这种情况的主要方式一是核实银行流水是否与企业收入规模相匹配，二是应结合项目情况重点抽查企业是否有非正常业主的回款和出款大额流水记录。

第二种记账方式是只将净管理收入计入主营收入，在目前施工市场中，根据被挂靠单位的资质以及挂靠单位自身实力，挂靠收费差别较大，一般为合同收入的2-3%。采用这种情况记账的企业可能过分析性复核方法进行对比，具体体现在报表上就是企业的毛利率相应偏高。

第三种情况将挂靠收入记入其它业务收入。这种记账方式如实反映了企业挂靠收入及情况。

第四种情况是通过其它应收应付走账，不结转收入和成本，挂靠收入进私人账户。这种方式虽然记账不规范，但由于其可以隐瞒企业被挂靠的事实，而且可以合理避税及坐支现金，这也是目前施工企业用得最多的一种方式。

至于挂靠其它企业进行施工的企业，则相对较容易核实，其普遍存在以下特点：

资质不高；

投标文件，中标文件及施工合同不是以本单位名义签定；

银行流水中有与其它施工企业较多的往来款项；

财务状况普遍不规范，记账随意。

调查重点与难点六：项目回款核实

作为施工企业申请担保，其所施工的项目合同执行情况及项目回款质量对其到期偿债能力影响关系重大，一般企业财务都会自行制定各个项目回款情况汇总表，在尽职调查时应尽可能要求企业能提供该汇总表，以便与其主要施工合同、银行流水及财务报表核对，对企业资金流状况就能一目了然。

调查重点与难点七：发标方式调查及核实

项目发包方式一般有公开招标、邀请招标和直接发包三种方式。

对于公开招标的项目，核实其中标方式对于了解施工企业的竞争实力及项目的利润情况有着重要的辅助作用，中标方式的核实相对也较为容易，一般要求企业直接提供相关招标及中标合同文件即可。目前公开招标的项目主要有以下几种中标方式：

最低价中标法。这种方法一般适用于具有通用技术、性能标准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的园林绿化、土石方等简易工程项目，其它工程一般不得采用该中标法。

限制型最低中标法。即对于非简易工程，采取从最低价开始评审的方法。对于投标人的投标报价明显低于成本、可能影响工程质量、安全和工程进度的，劝其自动放弃投标；不同意放弃的，必须向招标人交纳履约保证金，履约保证金额为其投标报价与标底或最高报价限价。

合理中标方。这种方法一般适用于技术复杂、施工难度大的工程，可以采用投标人报价的平均价下浮3%—8%的方法评标，具体下浮比例由招标人在招标文件中给予明确。这种中标方式往往导致围标情况的发生，即企业为了使自己报价更加接近平均水平以最终竞标成功，往往联合多家企业同时投标以增大其在报价平均价上的影响力。

综合评估法。对于部门市政性质工程，对于个别技术特别复杂、施工有特殊技术要求的工程，由建设行政主管部门组织专家论证，可以采用综合评估法,但商务标计分权重不得少于总分的50%。

在审核企业中标方式时应注意，相当多的资质和技术力量薄弱的建筑企业，为了合法中标，除了挂靠资质较高的建筑企业进行投标之外，还不惜代价私下找其他建筑企业进行陪标。陪标主要有以下表现：一是建筑企业标书制作大多出自

一家公司之手，故意拉大预算造价；二是陪标单位不按招标书规定制作建筑企业资质材料，在分项的技术栏目里故意隐藏问题，使之不得分甚至扣分；三是有的陪标企业开标前故意违反招标条件，从而被招标单位淘汰，或干脆自动弃权，从而促使请它陪标的施工单位中标。

调查重点与难点八：施工企业常见财务造假方法

出于各种目的需要，在尽职调查要注意施工企业是否有财务造假行为，常见造假方法如下：

1、应收账款和存货重复计账、虚增资产、降低资产负债率；

案例：在实际项目审核中，曾发现某施工企业营运资本大幅增加，明显与合同及收入的增长量不匹配，经过核实其重点项目，发现某项目总计合同金额3971万元，但在项目刚开始施工阶段就记账应收账款3574万元从而确认收入，而存货方却没作相应的递减，在存货及应收账款上重复入账。后来核实中发现，企业为了降低资产负债率达到银行融资要求，在存货及应收账款上重复记账，以降低资产负债率。

识别方法：分析性复核，通过指标历年来对比发现异常。

2、应收账款长期虚挂转为长期投资；

施工企业如果项目回款不好，应收账款长期挂账，账龄的增长对其报表就有很大影响，难以满足融资要求，企业为了粉饰报表，往往倾向于将应收账款转为长期投资。

在担保实践中发现一建筑安装集团公司，其本部营业收入只占集团全部营业收入的23%，但在会计师事务所出具的审计报告中提到：

截止2000年12月31日，贵公司除本部外，共有10家全资企业和3家控股企业，本次审计仅对贵公司本部进行了就地审计，对其余下属公司部分进行了抽查，会计报表的合并汇总仅以其提供的会计报表及相关的会计资料为依据。

根据审计结论的提醒，经核实，其长期投资的对象并不存在，实际上是在账面上将应收账款转为长期投资，从而达到隐瞒应收账款账龄偏长的问题。

识别方法：合理运用审计报告，对重点科目进行核实。

3、造假方法：不结转收入，压低应收账款；

某些施工企业为了降低应收账款，将大部分项目按照完工比例法应结转的收入不如期结转，导致应收账款数额偏小，存货及预收款数据偏大。

识别方法：将施工合同所约定的结算方式，监理单位出具的工程完工报告，与主要财务科目核实。

此外，为了资质评定及中标要求，虚增资产和注册资本现象普遍，在调查中要注意核实各资产质量，以去除水分，反映企业真实实力。

三、风险点提示

建筑施工企业的主要风险点总结如下：

1、经营风险

业主带来的风险。工程项目的顺利实施自始至终离不开业主的紧密合作，有的业主实力较弱，相应地工程项目的风险也就加大；有的业主虽有一定实力，但信誉较差，与这样的业主合作风险控制就更加重要；有的业主利用虚假工程信息虚假发包，招摇撞骗，骗取保证金。因此业主风险是建设企业经营生产中的一个重要风险，在对施工担保企业核实中对其正在施工的主要项目业主实力也应作基本评判。

项目带来的风险。工程项目投标的竞争，很大程度上取决于价格的竞争。由于竞争的日趋激烈，有的施工企业在投标中，不管工程投资多少、规模大小、施工难易等因素，为了中标竞相压低报价，对成本、利润缺乏科学的分析和预测。有的施工企业抱着只要能中标的观念，尽可能的降低条件，把获利的希望寄托在变更索赔上。还有一些资金不到位、手续不齐全的垫资项目，施工企业的效益更是无法保证。

合同带来的风险。当前建筑市场存在的许多问题，如工程质量问题、工程款拖欠问题、原材料价格问题等，都与合同履行不良有着密切的关系。许多业主利用施工企业急于揽到工程任务的迫切心理，在签订合同时附加某些不平等条款，致使施工企业在承接工程初期就处于非常不利的地位，甚至隐入合同陷阱。合同是施工企业一切风险的源头，如果合同先天不足，势必会造成工程项目实施中的被动。

2、管理风险

项目经理任用风险。项目经理是受企业法定代表人的委托对工程项目全面负责的管理者，其管理和创新能力直接影响和决定着工程施工质量、安全、效率及成本的高低。项目经理如果缺乏优秀的经营管理素质必然会带来项目施工亏损的风险。

项目施工管理风险。总包项目施工过程中有时由于工程本身规模较大，技术难度大，管理上难免顾此失彼而造成风险。对此类风险的控制主要是实现风险转移。实践证明企业大而全、小而全的发展模式是不可取的。总包企业通过合理合法的专业分包，寻找有实力、信誉好的合作伙伴，把部分专业性极强的工程分包给专业施工单位。选择、管理、利用好专业劳务分包企业，全面发挥自身的强势，实现合理的风险转移。这样既可以提高专业施工的质量，也有利于提高整个工程的质量。

材料价格风险。建设工程项目成本的60％－70％以上通常是材料成本，因此施工企业必须采取措施防范材料价格风险，一般在施工合同中应列明由于原料价格上涨施工方与发包方各自应承担的比例。操作前要密切关注钢铁，玻璃及水

泥价格变化趋势，通过企业自身实力及合同约定评价其是否具有抗材料波动风险能力。

3、财务风险

成本风险是施工企业的一个重要风险。在对担保企业核实中，对企业是否对成本进行有效控制，可察看其成本制定过程及方案。一般管理较为规范的企业对成本控制方面都会实行三算对比，即在施工过程中对由造价部门提供的预算，工程管理部门与项目部协商确定的项目目标成本，以及项目实施的实际成本进行对比分析，找出差异并制定对策，有效控制项目成本。

资金风险。资金是企业的血液。控制资金风险要加强对保证金、垫资款的回收。同时还需对垫资方式使用办法、归还方式、归还期限、违约责任等作出细致、明确的规定，最大限度地减少垫资风险。对付出的保证金要按形象部位采取递退式返还方式，及时收回资金，降低风险。另外加强资金的统一调控管理，加速周转，不断拓宽融资渠道，建立强大的资金支持体系。

四、反担保及风险控制方案设计要点

1、实际控制人的无限连带责任必不可少，实际控制人如有个人名下资产也要纳入反担保措施考虑范围；

2、如果企业申请贷款是投入个别或几个大项目，负责该项目的项目经理也应纳入个人无限连带责任；

3、对企业股权质押可以考虑作为辅助反担保措施；

4、一般要求具有完备产权的房产或设备抵押，可抵押物评估值与担保敞口的覆盖率可根据项目基本面好坏适当调整；

5、过程控制方面，一般要求企业将大型工程的工程款收入进入我司监管账户，并尽量争取业主方签定三方监管协议；

6、为了防止资金挪用，可考虑对贷款进行监控，限定贷款用于向指定项目的材料商支付；

7、该类担保项目可附带为企业提供履约保函、支付保函、预付款保函等相关业务，一方面有利于控制风险，另一方面也可增加附加收益。

附件：工程合同定价及工程款支付方式

按照不同的划分标准，工程定价及支付方式有许多不同的具体形式。

一、按计价方式，可分为以下几种合同：

（一）、固定价格合同

双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内合同价款不再调整。风险范围以外的合同价款调整方法，一般在专用条款内约定。固定价格合同有固定总价合同和固定单价合同两种。

1、固定总价合同

固定总价合同就是按照商定的总价签订的承包合同。它的特点是以图纸和工程说明书为依据，明确承包内容和计算标价，并一笔包死。在合同执行过程中，除非发包人要求变更原定承包内容或者设计图纸，承包单位一般不得要求变更承包价。

固定总价合同发包方式，对于发包人而言，由于操作较为简单，因而是受欢迎的。对于承包商而言，如果设计图约和技术说明书相当详细，市场上材料价格稳定，并能据此比较精确地推算造价，则这种承包方式也是可以接受的。但是，如果图约和说明书不够详细，未知因素较多，或者遇材料突然涨价以及恶劣气候的影响，承包商必须承担相应的风险，从而提高了工程承包价，这最终对承包商是不利的。针对这种情况，在固定总价合同中增加一些必要的条款（增价条款），由发包人分担建设期的部分风险，从面降低随包商的不可预见费用，使总承包价下降。这样对发包人与建筑工程承包商双方都是有利的。增价条款的种类很多，大致可归纳为以下三种形式：

（1）按日计价的增价条款。这种增价条款是指在合同签字日或投标报价日之后的任何价格增长，由发包人对承包商给予补偿。发包人应当对合同签字日，

或投标报价日与施工安装时的材料、设备和能源成本的差价进行部分或全部补偿。

（2）重大增价的调整条款。这种增价条款是指材料、设备和能源涨价到某一百分比时，发包人才给予补偿，也就是小额风险由承包商承担，而大额风险由双方分担或完全由发包人承担。

（3）延期增价条款。这种增价条款是指在某一规定时间的合同价格虽然是固定不变的，但如果超出这一规定时间，则承包商可以得到延误期间的价格增长和超支费用的补偿。需要特别指出，若上述工期延误是由承包商失误造成的，则承包商不但和不到补偿，相反还会受到罚款。因而，在制定本条款时应写明拟完工日期，以及误工责任的划分。

2、固定单价合同

在没有施工详图就需要开工，或虽有施工图但工程的某些条件尚不完全清楚的情况下，既不能比较精确地计算工程量，又要避免发包人与承包商任何一方承担过大的风险，此时采用固定单价合同比较合适，在实践，按照项目的具体情况，发包人可以采用的形式有如下几种：

（1）按分部分项工程单价承包。这是由发包人开列分部分项工程名称和计量单位，这种方式主要适用于没有施工图、工程量不明即需开工的紧急工程项目。

按最终产品单价承包。这种方式就是按每平方米住宅，每平方米道路等最终产品的单价承包。这种单价合同方式通常适合采用标准设计的住宅、中小学校舍和通用工业厂房等开发项目，

（2）按总价决标，按单价结算工程价款。这种单价合同方式适用于设计已达到一定的深度，能据以估算出部分项工程数量的近似值，但由于某些情况不完全清楚，工实际工作中工程量可能出现较大变动的工程。

（二）成本加酬金合同

这种合同的基本特点是：按工程实际发生的成本，加上商定的总管理费和利润来确定总包价。这种合同方式主要适用于开工前对工程内容尚不十分清楚的情况。

（三）可调价格合同

这是指合同价款可根据双方的约定而调整，双方在专用条款内约定合同价款调整方法。

二、按合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分

如果项目较大，则承建单位往往不止一个，发包人可采取总包合同形式，或者由发包人直接发包的分包方式。如果工程项目较小，则发包人可采用独立承包的合同方式发包。

（一）总包合同。指一个建设项目的合过程或某个阶段的合部工作由一个承包商负责组织实施，据此签订的合同。

（二）发包人直接发包承包合同。指对同一项目，发包人直接把工程分包给各承包商，并由此签订正式合同。

（三）独立承包合同。即发包人将开发项目的建设任务发包给一家承包商独立完成。

三、工程款支付方式

工程款的支付一般按时间大致分为四个阶段，即预付款、工程进度款、最终付款和退还保留金

（一）预付款

预付款用来支付承包商初期费用。支付时间一般在签订正式承包合同后的一个限定时间内，由承包商提供一笔相当数额的履约保函之后，发包人即可支付现款。预付款亦可用初期动员费替代。预付款一般在以后的工程进度款中逐次扣回，但扣回的进度可协商确定，并载入合同。预付款也可以按月等分扣回。

（二）工程进度付款

工程进度付款随着工程的实施按月支付。工程进度款包括当月完工的工程价款。承包商通常按专用条款约定的时间向工程师提交已完工工程量的报告，工程师接到报告后按设计图纸核实已完工工程量，经双方确认后作为支付工程进度款的依据。

（三）最终付款

最终付款是指工程完工后的工程竣工结算付款。当工程完成竣工验收并确认了竣工验收报告后，发包人应付清全部工程合同价款中尚未付清的款项。如果合同中规定了缺陷责任期，则保留金在缺陷责任期满后退还。

（四）退还保留金

保留金是人包人从每次工程进度款中扣留的一定金额。保留金在缺陷责任期满后，全部退还。

附件三：施工项目发包方式规定

一、必须公开招标的项目

全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位，且一次发包工程造价在200万元人民币以上的工程。

二、可以使用邀请招标的项目

全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位，工程总造价在2000万元人民币以上的，发包工程造价在100万元人民币以上200万元人民币以下的工程；全部由集体资金投资、集体资金投资控股，或集体资金累计超过50%且国有资金不占主导地位的工程；经市国家安全机关、保密机关或相应的军事机关依法确认的不适应公开招标的涉及国家安全、国家秘密的建设工程。

三、可以直接发包的项目

（一）全部由外商或者私人投资的；

（二）外商或者私人投资控股的；

（三）外商或者私人投资累计超过50％且国有资金投资不占主导地位的；

（四）全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位，一次发包工程造价在100万元以下，工程总造价在2000万元以下且一次发包造价在200万元以下的；

（五）停建或者缓建后恢复建设的建设工程，且承包人未发生变更的；

（六）施工企业自筹资金建设的房屋建筑工程，且该施工企业资质等级符合工程要求的；

（七）房地产开发企业开发建设的房屋建筑工程，该企业有直接控股的施工企业，且资质等级符合工程要求的；

（八）在建工程追加的与主体工程施工不可分割的附属小型工程或者主体加层工程，且承包人未发生变更的；

（九）经市、区政府成立的抢险救灾机构认定，为抗击突发性灾害或险情、保护国家和人民财产免受损失而必须紧急建设的工程。