如何识别和防范贷款业务中房地产评估风险？

出品：信贷风险管理，作者：李浩

在贷款时，抵押房地产要进行房地产评估，房地产估价是一种社会中介活动，房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给银行委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，在银行贷款时，房地产评估报告所给出的是该抵押房地产在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是房地产的实际取得成本。因此，评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性这就决定了评估工作的风险性。

评估风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。主要受到以下几个方面的影响：

一、银行房地产评估受到以下因素影响

1、银行面临的房地产估价风险

银行面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的通胀风险和金融风险。主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，带来贷款抵押物价值的总体虚高，同时过高估值的房地产金融抵押贷款，会使金融机构存在潜在呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦泡沫破灭，会影响该银行抵押物的整体抵押物价值，甚至影响整个经济体系，影响社会稳定。

2、银行贷款评估其他风险因素

在贷款评估时，受到其他方面的影响因素，主要表现在以下几个方面：
　　
（1）政策风险。
　　
房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。
　　
此外我国房地产市场法制虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权等。 评估公司不能很好的理解政策背景和政策预期，就会影响评估结果，带来评估风险。
　
（2）委托方提供虚假情况的风险。
　　
贷款客户委托方向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段使估价机构和估价人员面临巨大风险。比如，在土地评估中提供虚假的用地规划指标修改或调整的证明、要求对估价报告作技术处理等，如果评估师不能洞察这些虚假信息和资料，必然会出具与事实不符的评估报告。 特别是，有时房地产评估机构之间不正当竞争，容易迁就委托方，为减少评估成本、缩减评估人员的外勤工作量，容易偏信委托方，这样很容易造成评估工作产生较大失误，就有可能被人认为与委托方同流合污而引发诉讼。
　　
（3）技术风险。
　　
在《房地产估价规范》中规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法，但具体情况是千差万别的，程序和方法也不是一成不变的。比如对房地产抵押价值的评估一般采用市场比较法为基准进行评估，如何判断市场的完善性，如何正确选取参照对象，如何对有关因素进行恰当修正等都有赖于评估师按其专业判断能力判断市场是否存在偏差。评估师如果不能遵守评估原则的精神，运用了带有明显缺陷的程序和方法，就极易出具错误的评估报告。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。
　　
这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。
　　
（4）评估师素质的风险。
　　
评估工作执行的好坏，评估报告水平高低归根结底取决于评估师自身素质水平。评估师素质包括业务素质、道德素质等，评估师的素质越高，评估工作风险越小，反之，评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低，就可能出现工作过失、报告误导，如果评估工作者道德素质不过关，出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象，所造成的后果是可以想象的。

二、贷款时房地产估价风险防范

（1）谨慎选择客户是防范评估风险的根本手段。

评估人员要控制评估风险，首先要与客户充分沟通，识别资料的真假性，了解客户的道德品质，银行谨慎选择客户，避免盲目接受客户评估项目而承受较大的评估风险。评估人员在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况，、评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行；在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用评估报告，减少评估报告误用的可能性。并及时将真实的信息跟银行沟通，真实的了解抵押物的情况和价值。

（2）选择评估人员素质高的评级机构，银行并对评估公司进行考核。

在评估机构选择上，要选择经营管理规范，评估水平和职业素养较高的评级机构，并要求评估机构缴纳保证金，按照评估规定要求，真实的评估房地产价值，为后期贷款提供参考依据。

（3）客户经理要通过第三方核实评估房地产价值，并与评估报告评估价值作比较。

在贷款时，当评估公司出示评估报告时，银行客户经理要将评估房地产通过搜房网等工具与周边房产作比较，并考虑周边的配套情况、变现情况、出租情况测算出内部价值，并与评估公司出示的评估报告作比较，审慎做出预估房地产的评估价值。

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