楼市丨武汉楼市调查：“一房难求”背后的捂盘涨价

重拳出击依然止不住房地产开发企业花样翻新的各类违法违规行为。

近日，武汉市房管局通报显示，今年一季度在加强商品房销售全过程监管，对典型违法违规问题进行精准打击的同时，房地产市场违法违规问题与去年下半年相比下降明显，但依然存在无证销售、延期交付、违规收取“价外价”、捆绑销售、未按规定公示商品房价目表等8大类问题。

此外，《中国经营报》记者实地走访多个楼盘发现，除武汉市房管局通报的问题外，武汉楼市还存在部分项目涉嫌捂盘惜售、部分高价地项目入市难，市场供需矛盾突出“一房难求”等问题。

5月31日，武汉市房管局房产开发与市场监管处一位不愿具名的负责人在接受记者采访时表示，武汉楼市出现“一房难求”的状况核心问题是供需矛盾突出，不是房源少，而是需求多，解决阶段性的供需矛盾问题，加大市场供应是根本。

据上述负责人介绍，武汉市在加大公租房、保障性住房建设，从需求端进行引导和分流的同时，将进一步加大市场监管力度。现在已经研究拟定加强商品房销售全过程监管的实施意见，正在武汉市政府法制办履行审查、备案程序，以期从源头遏制房地产市场各类违法违规行为。

价外价、捆绑销售屡打不绝

根据武汉市房管局通报，武汉部分房地产开发企业违规收取“价外价”的问题依然存在。今年一季度，武汉市共受理关于价外价问题的信访投诉案件126件，占比8.53%；受理41件捆绑销售问题的投诉，占比2.78%。

例如，武汉广泓房地产开发有限公司开发建设的广电兰亭时代、武汉鸿亚假日置业有限公司开发建设的湖墅观止六组团、武汉中孚工业有限公司开发建设的天元四季花城住宅小区、湖北华中盘龙收藏品交易市场开发有限公司开发建设的新力帝泊湾等项目存在在标价和公示的收费之外加价，另行收取未予标明的费用的问题。

根据湖北省住建厅此前反馈的信息，武汉市黄陂区尚璟瑞府、天汇龙城等项目同样存在涉嫌收取“价外价”的问题，并要求辖区房管部门从快、从严、从重查处。

在捆绑销售方面，有业主投诉称，武汉市凌峰置业有限公司开发的御景国际项目存在以8万元的价格捆绑销售地下车位的违规问题。武汉市房管局表示，关于御景国际捆绑地下车位销售的问题，已再次约谈开发商要求退款，目前开发商与购房人已达成一致。

此外，根据武汉市房管局通报，海伦堡地产集团开发建设的海伦堡军山、海伦小镇、海伦春天等项目存在未按规定公示商品房价目表，发布不实价格和销售进度信息等问题。

事实上，此前就有多位购房者投诉称，海伦春天四期违规收取“价外价”问题突出。据一位不愿具名的业主表示，其于2017年11月购买了海伦春天四期2单元1栋某房源，在购房过程中，要求先交付1万元的团购费，同时每平方米加收464元，一套溢价4万多元，额外加收的部分只收现金，无发票，无收据。

不过，对于业主的质疑，武汉市开发区管委会多次公开回应称，经向开发企业核实，开发企业表示其严格按照武汉市一房一价政策售房，不存在强制性收取现金问题。

据了解，为进一步规范商品房销售行为，2017年11月19日武汉市房管局出台了《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，要求通知下发之日后取得预售许可证的商品房项目，在商品房买卖合同网上签约完成前，不得签订除装修合同（协议）外的任何附加合同（协议），收取“软包升级包”“家电包”“智能升级系统”等额外款项。对于炒卖房源，收取“价外价”的企业和机构，一经查实将依法依规严肃查处或引导走司法途径处置。

中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政认为，在房管部门严厉打击下，武汉楼市乱象尽管还依然存在，但和去年下半年相比减少了很多，特别是出台装修指导价，保障刚需优先选房，成立住房租赁平台，大学生8折购房等措施，在保障基本住房需求的同时，进一步压缩了“茶水费”的运作空间。

捂盘惜售乱象频出

武汉市房管局在此次房地产市场违法违规行为整治情况通报中未提及捂盘惜售情形。不过，记者在实地调查中发现，多个楼盘施工进度早已满足申请预售许可证并公开销售的条件，但至今未开盘涉嫌“捂盘惜售”。

5月25日和26日，是位于东湖新技术开发区龙城路上的宝业光谷丽都三期盛大开盘的日子。其中，5月25日面向刚需客户开盘，26日面向普通客户开盘。

据了解，宝业光谷丽都开发商为宝业湖北建工集团旗下的湖北宝业房地产开发有限公司，三期共有368套房源，总建筑面积4.64万平方米，项目早在2016年3月即已开工建设，2017年12月底竣工。根据预售方案，楼盘共拿出40%房源即147套作为刚需客户优先选房房源。

5月26日，记者在宝业光谷丽都三期开盘现场看到，尽管项目于5月22日申领了预售许可证，但四栋楼房均已全部建成，已成为名副其实的准现房。据现场销售顾问介绍，项目预计今年10月底就可以交付，交付标准为毛坯，销售均价超过1.5万元。

事实上，宝业光谷丽都一期和二期在2013～2015年就已售罄，2016年10月底，项目放出即将开盘的消息，但一直拖延至今。

记者查询发现，宝业光谷丽都二期开盘时房价仅8000余元每平方米，如今房价已经翻倍。

对于直到现在才开盘的原因，项目现场一位刘姓置业顾问的回答简单明了：“捂盘呗”，现在预售证已经顺利申请下来，就没什么问题了。

位于杨春湖湿地公园旁、距武汉火车站仅两公里的中国铁建阳春湖畔二期同样被疑捂盘惜售。5月30日，记者来到项目施工现场看到，多栋商品房已实现结构封顶，部分楼栋已“脱下”防尘网。据现场工作人员介绍，近期拟主推14、16号楼建面约78、89、92、108平方米房源，具体加推时间和价格待定。

据了解，该项目由中铁四院集团房地产开发有限公司下属全资子公司武汉铁科高创置业有限公司开发建设，项目一期最早于2015年12月19日即已开盘，2016年11月一期项目最后一栋楼销售完毕。

值得注意的是，与阳春湖畔同处武汉高铁板块并相距不远的东湖金茂府2016年拿地楼面价达到14000元/平方米，彼时阳春湖畔销售均价仅为9800元/平方米左右。如今东湖金茂府已首开入市，销售均价达到25000元/平方米，阳春湖畔房价上涨的预期更加强烈。

早在2017年3月阳春湖畔三期就传出即将开盘的消息，但至今时隔一年半一直未开盘，也让项目陷入了“憋着涨价”的质疑。

对此疑问，武汉市房管局房产开发与市场监管处负责人在接受记者采访时表示，阳春湖畔已经申报了预售方案，准备在近期申报预售许可证，但是有可能这批房源对接了青山区和洪山区的还建安置，我们还在研究阳春湖畔的预售方案，所以预售许可证还没有办理。

根据《城市房地产开发经营管理条例》等相关规定，宝业光谷丽都和阳春湖畔等项目无论是从工程形象进度和资金投入方面看均早已具备申请预售许可证并公开销售的条件，缘何迟迟未开盘，是否涉嫌捂盘惜售？

对此问题，武汉市房管局行政审批处一位负责人告诉记者，房地产开发企业是预售许可证的申报主体，企业不提出申请房管部门没办法直接发证，同时如果房地产开发企业申报的价格过高没有通过审批也无法获得预售证。

而武汉市房管局房产开发与市场监管处上述负责人向记者解释称，商品房项目如果达到预售条件，可以向房管部门申请预售许可证，也可以申请现售备案，这也是一些项目从工程形象进度来看已具备申请预售的条件甚至主体已经完工但还未开盘的原因。据其介绍，国家现在也在做现房销售的试点，但目前大部分还是以申请预售为主。

那是否意味着房企拥有拖延申请预售证并推迟开盘的主动权？武汉市房管局相关负责人表示，正在对工程形象进度达到预售条件、但尚未申请办理预售许可手续的商品房项目进行清查，并已对相关房地产开发企业下达督办函，要求企业限期内说明情况、申办预售许可手续。

供需矛盾突出一房难求

武汉市房管局5月16日公布的武汉市新建住房销（预）售月度监测简报（2018年4月）数据显示，4月份，武汉全市新建住房销售均价9339.88元/平方米，与2016年10月份相比下降0.02%；全市商品房批准预售面积为171.38万平方米、1.61万套，环比分别增长11.13%、37.52%；新建住房销售面积为119.76万平方米、1.09万套，环比分别增长12.58%、12.18%。

“4月份新建住房供应量和销量均保持稳步增长，销售均价整体平稳，住房库存规模处于合理范围。”武汉市房管局方面表示。

亿房网研究中心数据显示，截至2018年4月，武汉商品住宅库存仅390万平方米。同时，自2018年起，武汉库存商品住宅去化周期一直稳定在两个月左右。而在仅剩的390万平方米存货之中，仍包含大部分双限房及别墅、洋房库存，市场需求旺盛房源面临的库存问题更加严峻。

李国政告诉记者，武汉楼市整体上呈现出冷热不均的态势，均价1.5万元~1.8万元的刚需盘确实热销，“日光”的较多，但是2万甚至2.5万元以上的高端楼盘正逐步降温，从之前狂热的状态回归到正常。从区域上看，冷热不均的现象也同样存在，例如光谷东、四新、白沙洲和后湖等刚需盘比较集中的地区，购房需求火热，由此产生的乱象也比较集中。

据了解，虽然武汉楼市新房二手房房价“倒挂”现象普遍存在，二手房价格普遍高于新房10%~40%，导致买房人排队去“打新”“买到就赚到”，但和同类城市的成都、南京（楼盘）和杭州（楼盘）等城市相比，新房二手房房价差价相对较低，“倒挂”幅度在几千块钱左右。

李国政分析认为，市场供应紧缺、新房二手房房价“倒挂”、摇号保刚需等现状下，导致武汉楼市正进入微妙的恶性循环。首先从限价开始，由于部分区域特别是汉口北、光谷东和白沙洲等区域的楼盘备案价和装修标准受到严格限制，导致开发商“惜售”，放缓推盘节奏，进而导致市场有效供给不足，新房一房难求。在未来房价看涨的普遍预期下，新房、二手房间的价差反过来又刺激购房者抢购新房，这也为“茶水费”“价外价”和捆绑销售等违规行为提供了土壤。

此外，由于限价导致前两年高价拿地的部分楼盘难入市，也从另一方面加剧了楼市供应短缺的情况。

“出现一房难求的阶段性供需矛盾，加大供应是根本，同时通过大力建设公租房和保障性住房，保障刚需优先选房等措施，在需求端进行引导和分流。”武汉市房管局房产开发与市场监管处负责人告诉记者。

李国政表示，从供需角度看，最近一年多的时间，武汉楼市整体去化周期都小于6个月，已经处于警戒线状态。根据统计，六月份将迎来推盘高峰，会有50个以上的项目开盘，这跟很多上市公司上半年冲击业绩、回笼资金的时间节点相关。