经营性物业抵押贷款的11大审查要点

来源丨信贷风险管理，作者丨梁琰

一、适用类型

1、商业营业用房：物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。商业物业应主要选择大型超市、百货店、购物中心等业态。

2、酒店：酒店为四星级（含）以上，由国际知名品牌管理公司管理，经营状况优良，现金流稳定，上一年度平均入住率高于60％。

3、办公用房：写字楼为甲级（含）写字楼，且年均出租率高于80％。

二、定义

经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。

经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。

三、审查要点

01、租金收入监管是否可落实？

借款人须在银行开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收支明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，如借款人出现逃避资金监管的行为，银行应及时采取贷后风险防控措施。

02、资金用途是否合规？

贷款资金用途可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，比如股东借款。

03、物业出租率情况

审查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；审查租金支付方式，防止物业在抵押给银行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致银行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。

04、掌握借款人真实股权结构

从借款人的股权结构、股东背景、整体实力、行业经验、管理团队以及公司治理等方面分析借款人的经营规范性和持续经营能力。

05、经营性净现金流是否可以覆盖贷款本息？

经营性物业在银行贷款期间内的经营现金收入扣除改造、大修、日常修理维护、招租代理费、管理费用、财务费用、税金等各项支出以后的经营性净现金流须能覆盖银行贷款本息。

06、关注租期

《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此在审查时应注意区分，加强贷后管理，核实真正租户，保障债权安全。

07、关注权属情况

关注抵押物是否存在其他抵押权人，银行应是第一抵押权人；抵押人是否对抵押物业有独立的处置权；抵押物土地使用权出让合同及房产转让合同中有无限制转让的条款；抵押物有无被查封的情况；通过请税务机关提供抵押人是否欠税的书面说明，了解其欠税情况，以防范因抵押人欠税给抵押权带来的风险；抵押物业是否有拖欠工程款；抵押物是否不完整或者结构特殊无法独立处置。

08、关注评估价值是否真实有效？

评估方法必须包括成本法，要体现抵押物业原始的购置成本；市场法要与周边可比实际成交案例对比；估价条件不能随意假设，须有文件依据，对于用地性质及规划用途要有准确的依据，不能将划拨用地按照出让用地进行评估，也不能将工业用地按照商业住宅用地评估；评估重要条件容积率，要提供合理合法依据。

抵押物业估值要充分考虑房地产市场周期变动，评估价值客观合理。在目前房地产市场整体下行阶段，要严格按照银行相关管理办法，结合建造成本、同类物业的周边市场成交价、租售等情况审慎确定抵押物价值。防范抵押物价值高估以及房地产市场周期变动导致抵押物贬值带来的风险；防范抵押物不完整或结构特殊无法独立处置或处置难的风险；防止实际控制人大额套现变相将物业高溢价卖给银行。

09、关注抵押物变现能力

分析判断抵押物的价值稳定性如何（良好、一般或存在明显问题），变现能力如何（较强、一般或存在明显问题）。针对建造年限较久，评估的物业价值超过建造成本的，要充分考虑在抵押物变现时应缴税费（尤其是土地增值税）对抵押物最终价值的影响。

10、加强借款人现金流情况分析

贷款用途为归还股东借款的，比较拟归还股东借款金额与其他应付款项、长期应付款等应付款项金额大小。贷款用途为置换他行贷款的，查询人民银行征信系统中申请人贷款余额、期限和条件，与拟置换的贷款情况进行印证，并且核实申请人长短期借款的金额大小与拟置换他行借款的金额是否一致，查阅连续年度的财务报表中长短期借款的形成时间，是否与申请人经营情况相适应。

分析应付账款科目中是否有应付未付的工程款项；应交税金若连续年度增加，要分析有无欠税情况；发现存在欠缴工程款及税金情况，在计算抵押物价值时要扣除欠缴款项。

11、其他事项

如若授信方案中包含保证人，应对保证人进行全面分析，关键点参照部分对借款人自身经营情况分析，重点把握保证人的代偿意愿以及代偿能力。在经济下行阶段，更需要把握代偿意愿，可通过侧面调查了解，查询保证人是否有其他负面消息等综合进行判断。此外，应重点分析保证人与借款人自身的关系，谨防关联担保，关联担保某种程度上类似于信用。

本文经授权转自信贷风险管理（xdfxgl01），如需转载，请关注后获取授权。